Was hat die Stadt, die derzeit so viele Investoren anzieht? Wohnraum in Berlin ist heiß begehrt. Nicht nur von der Bevölkerung, sondern auch von internationalen Investoren.
Betrachtet man Berlin von oben, ist man über das viele Grün und Wasser vermutlich überrascht. Mehr als 40 Prozent sind Wald und Wiese, das Stadtgebiet ist nicht nur von Spree und Havel, sondern auch von vielen Seen durchzogen. Berlin soll mehr Brücken haben als Venedig, sagen zumindest die Einwohner. Wildtiere in der Stadt seien keine Seltenheit, erklärt Henrik Thomsen, Leiter CA Immo Berlin: „In Charlottenburg kann man schon einmal einen Fischreiher am See sehen. Oder einen Fuchs.“ Auch Wildschweine verirren sich ab und zu aus den umliegenden Wäldern in die Vororte.
An vielen Stellen wirkt Berlin durchaus dörflich. „Wir haben polyzentrische Strukturen. Einen eigentlichen Stadtkern gibt es nicht – es gibt viele“, erklärt Thomsen. Aus der historischen Entwicklung bedingt hat fast jeder Bezirk sein eigenes Zentrum – dort wird gewohnt, gearbeitet, gefeiert. Es besteht wenig Anlass, sein Umfeld weiter zu verlassen. Dadurch entsteht auch ein geringeres Verkehrsaufkommen als in Städten, in denen täglich ins Zentrum gependelt wird. Weil Berlin zudem eine Mieterstadt ist, in der der Eigentumsanteil nur 14 Prozent beträgt, geht mit dem Arbeitsplatzwechsel oft auch ein „Kiez“-Wechsel einher.
Die Stadt ist in Bewegung, im großen Stil: Mit der Verlegung des Flughafens von Nordwesten nach Südosten tun sich „zwei absolut neue Entwicklungsgebiete auf“, sagt Bruno Ettenauer, Vorstandsvorsitzender der CA Immo: das Areal des neuen Berlin Brandenburg einerseits, das sich als Bürostandort eignet, und andererseits der alte, abzusiedelnde Airport Tegel, wo speziell Wohnbau forciert werden soll. „Hier werden wohl in den nächsten Jahren die Preise für Wohnimmobilien steigen“, prognostiziert Ettenauer.
Wohnraum wird knapp
Insgesamt erlebt Berlin derzeit eine Metamorphose zu den führenden Großstädten Europas. Man hat zwar nach dem Mauerfall gehofft, gleich in die Liga von London oder Paris aufzusteigen, aber das war nicht der Fall. Als Berlin Hauptstadt wurde, waren die internationalen Konzerne längst in München, Hamburg, Frankfurt oder Düsseldorf angesiedelt. Da blieb Berlin nicht mehr übrig, als die Kreativindustrie zu bedienen. „Die Flächenanforderung dieser Unternehmen ist sensationell. Das ist organisches Wachstum aus der Stadt heraus“, meint Christian Berger, Geschäftsführer von Porr Solutions Deutschland.
Die ständig zuziehende Bevölkerung benötigt auch Wohnraum – und dieser wird zusehends knapp. Laut einer Studie des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zum Berliner Wohnungsmarkt stehen in der Hauptstadt weniger Wohnungen leer als im Bundesdurchschnitt. Neuer Wohnraum muss geschaffen werden, nicht nur in teureren oder gerade gehypten Stadtteilen wie Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Treptow-Köpenick oder Charlottenburg-Wilmersdorf. Auch in den sozial benachteiligten Zonen sollen über zehn bis 15 Jahre lang 216 Millionen Euro öffentliche Gelder investiert werden. Im Vorjahr hat der Berliner Senat in sieben Kiezen neue Sanierungsgebiete beschlossen. Diese liegen überwiegend in den alten Westbezirken. Der ehemalige Ostteil indes scheint bereits auf Vordermann gebracht: Die alten Plattenbautensiedlungen stehen zwar hoch und auffällig in dieser eher „flachen“ Stadt, aber sie sind renoviert und „auch voll vermietet“, schildert Thomsen. Eine besondere Stellung nimmt im Osten auch Prenzlauer Berg ein, der Gentrifizierungshotspot schlechthin. Es gibt kaum einen Stadtteil in Berlin, der sich in den vergangenen 30 Jahren so sehr verändert hat wie dieser. „Die soziale Bevölkerungsstruktur des Stadtteils hat sich seit der Wiedervereinigung Deutschlands grundlegend gewandelt“, erklärt der deutsche Investmentmakler Jürgen Michael Schick: „Schätzungen zufolge wurde Prenzlauer Berg in den vergangenen 20 Jahren fast vollständig umgekrempelt.“ Knapp 80 Prozent der Einwohner wechselten in dieser Zeit. Galt das Viertel in den 1980er-Jahren noch als Wohnadresse der Künstler und „Unangepassten“, hat sich seit Anfang der 1990er die Anzahl der Bewohner mit Hochschulreife verdoppelt. Schick: „Heute bietet Prenzlauer Berg jedem ein bisschen von allem: Studenten, Singles, Klein- und Großfamilien.“ Gemeinsamkeit ist höchstens das Alter: Die Bewohner sind relativ jung, 49,2 Prozent zwischen 25 und 45 Jahren alt, während in Gesamtberlin die Altersgruppe nur 30,5 Prozent ausmacht.
Eine weitere Besonderheit liegt in der Bausubstanz – ein Hauptargument für Investoren. Der Großteil der Gebäude wurde zwischen 1889 und 1905 errichtet, es entstand das typische Prenzlauer-Berg-Haus. „Da das Gebiet während des Zweiten Weltkriegs bis auf wenige Ausnahmen von Bombardements verschont blieb, ist der Immobilienbestand aus diesen Jahren fast vollständig erhalten geblieben“, erklärt Schick den Reiz der Gegend. Rund 67 Prozent der Häuser im Stadtteil stammen aus dieser Zeit und bilden das größte Gründerzeitgebiet Deutschlands.
Run auf Günderzeitsubstanz
Für Investoren tut sich im ganzen Berliner Umfeld ein Dorado auf: „Die Nachfrage nach Wohnimmobilien hat deutlich zugenommen“, meint Volker Herrmann von Engel&Völkers Commercial. Wohninvestoren bevorzugen laut „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2012“ von Ernst&Young Real Estate weiterhin die deutsche Hauptstadt. „Berliner Wohnungen werden zwar inzwischen auch von Australiern und Chinesen gekauft“, sagt Geschäftsführer Nikolaus Ziegert von Ziegert – Bank- und Immobilienconsulting GmbH, „aber die meisten ausländischen Interessenten kommen weiterhin aus Österreich.“ Diese sind momentan vor allem auf die großen Gründerzeithäuser – Zinshäuser – in den Innenstadtbezirken sowie die gefragten Wasserlagen im Südosten Berlins fokussiert.
Aber man müsse sich bei der Investitionsentscheidung beeilen. Alexander Neuhuber, Geschäftsführer der Magan Holding und Kenner des Berliner Marktes: „Der Markt ist schneller geworden, und ein gutes Zinshaus ist nicht mehr länger als zwei oder drei Wochen auf dem Markt. Wer kaufen will, muss schnell sein.“
("Die Presse", Print-Ausgabe, 07.07.2012)