So mancher Mieter oder Wohnungsinhaber fragt sich, ob man diese Kosten nicht sparen oder reduzieren könnte.
In Betriebskostenabrechnungen von Miet- oder Eigentumswohnungen sind sie meist ein fixer Ausgabeposten: die Kosten für eine Gebäudeversicherung. Muss das wirklich sein, fragt sich da so mancher Wohnungsinhaber, könnte man sich diese Kosten nicht sparen oder sie zumindest reduzieren? Es kann aber auch umgekehrt laufen: Es kommt zu einem Wasserschaden, Glasbruch oder Brand im Haus. Und dann stellt sich heraus, dass hier tatsächlich „gespart“ wurde und es keine (ausreichende) Versicherung gibt, die den Schaden deckt. Dann kommt meist die gegenteilige Frage aufs Tapet: Hätte nicht der Hausbesitzer, die Eigentümergemeinschaft, die Hausverwaltung sich um einen entsprechenden Versicherungsschutz kümmern müssen?
Die Antwort: Eine Gebäudeversicherung ist zweifellos sinnvoll, es gibt aber für Hauseigentümer keine rechtliche Verpflichtung, eine solche abzuschließen. „Auch eine diesbezügliche Sorgfaltspflicht lässt sich nicht konstruieren“, stellt Rechtsanwalt Stephan Winklbauer (Kanzlei Willheim Müller) klar.
Das Mietrechtsgesetz (§ 21 Abs. 1) legt lediglich fest, welche Versicherungskosten als Betriebskosten auf die Mieter überwälzt werden dürfen:
- eine Feuerversicherung mit einer Versicherungssumme, die dem für die Wiederherstellung des Gebäudes nötigen Betrag entspricht,
- eine Versicherung gegen Leitungswasser- und Korrosionsschäden sowie
- eine Haftpflichtversicherung für den Hauseigentümer (sie zahlt zum Beispiel, wenn jemand durch eine Dachlawine zu Schaden kommt).
- Dazu kann auch noch eine Versicherung gegen andere Schäden kommen, beispielsweise gegen Glasbuch an den allgemeinen Teilen des Hauses oder gegen Sturmschäden. Aber nur, wenn die Mehrheit der Hauptmieter mit dem Versicherungsvertrag einverstanden ist.
Bei Wohnungseigentum liegt die Entscheidung über eine Gebäudeversicherung an sich bei der Eigentümergemeinschaft. Ist ein Hausverwalter bestellt – was in der Praxis meist der Fall ist – gehört der Abschluss der Versicherung jedoch grundsätzlich zu dessen Aufgaben im Rahmen der ordentlichen Verwaltung. Mit seiner Verwaltungsvollmacht kann er eine entsprechende Polizze abschließen, auch ohne Rücksprache mit der Eigentümergemeinschaft. Und: Er kann haftbar gemacht werden, wenn er sich nicht darum kümmert und den Wohnungseigentümern dadurch ein Schaden entsteht.
Andererseits kann aber, so Winklbauer, die Eigentümergemeinschaft dem Verwalter die Weisung erteilen, das Gebäude nicht versichern zu lassen oder einen bestehenden Versicherungsvertrag zu kündigen. Eine solche Weisung hat er dann zu befolgen und haftet nicht für negative Folgen.
Fasst die Mehrheit einen solchen Beschluss, hat die überstimmte Minderheit das Nachsehen; alle Miteigentümer des Hauses müssen dann das Schadensrisiko selbst tragen. Es gibt allerdings gewisse Möglichkeiten, gegen Mehrheitsbeschlüsse vorzugehen. Unter anderem sieht das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass jeder Wohnungseigentümer eine Entscheidung des Gerichts darüber verlangen kann, dass eine angemessene Feuer- und Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird (§ 30 Abs. 1 Z 4).
Noch etwas ist zu beachten: Auch wenn eine Gebäudeversicherung in ausreichender Höhe besteht, bedeutet das nicht, dass – etwa im Fall eines Brandes – sämtliche Wohnungsinhaber gegen alle Schäden abgesichert sind. Gedeckt sind grundsätzlich nur Schäden an den allgemeinen Teilen des Hauses, nicht am Inventar der einzelnen Wohnungen. Will man diesbezüglich auf der sicheren Seite sein, braucht man trotzdem eine Haushaltsversicherung.
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