Investoren steckten ihr Geld im Vorjahr in die großen Märkte. Denn dort werden Büros gemietet. Heuer dürfte sich an diesem Trend wenig ändern.
In den Jahren vor der Finanzkrise galt Osteuropa als der große Hoffnungsmarkt der Immobilieninvestoren. Im Rekordjahr 2007 steckten sie 14 Milliarden Euro in Büros, Geschäftslokale und Hotels in dieser Region. Inzwischen sind sie wählerisch geworden. In unsicheren Zeiten halten sie sich lieber an etablierte Märkte wie Großbritannien oder Deutschland, wo die Rendite nicht hoch ist, dafür aber auch die Preise nicht so stark schwanken. In die osteuropäischen Märkte inverstierten sie im Vorjahr 7,6 Mrd. Euro und damit nur halb so viel wie in Boomzeiten. Auch gegenüber dem Jahr 2011 bedeutet das einen Rückgang: Damals flossen noch 11,6 Mrd. Euro in diese Länder, wie aus Daten von CBRE hervorgeht.
Im Detail sieht die Sache jedoch anders aus: Im vierten Quartal gab es einen regelrechten Run auf die beiden größten Immobilienmärkte der Region: Russland und Polen. Von Oktober bis Dezember wurden laut CBRE allein in Polen 1,5 Mrd. Euro und in Russland 1,2 Mrd. Euro investiert. Das reichte allerdings nicht aus, um die schwachen Monate davor zu kompensieren. Auch beschränkte sich das Interesse der Geldgeber auf diese beiden Länder: Während im Gesamtjahr in Russland Immobilien im Wert von 3,7 Mrd. Euro den Besitzer wechselten, 2,6 Mrd. Euro nach Polen und 620 Mio. Euro nach Tschechien flossen, verteilten sich nur 700 Mio. Euro auf die Länder Ukraine, Bulgarien, Ungarn, Rumänien, die Slowakei und die baltischen Staaten. „Es finden dort kaum Transaktionen statt“, stellt CA-Immo-Chef Bruno Ettenauer fest. Die Inhaber von Immobilien stünden aber auch dort nicht unter Verkaufsdruck und würden potenziellen Investoren preislich kaum entgegenkommen.
Dieser Trend sollte sich 2013 fortsetzen, meint CBRE-Österreich-Geschäftsführer Andreas Ridder. In Tschechien könnte die Nachfrage ein wenig nachlassen, die Anteile von Polen und Russland dürften hingegen noch wachsen. Das einseitige Interesse der Investoren an großen Ländern hat viele Ursachen. In solchen Märkten ist die Liquidität größer: Will man sich von einer Immobilie trennen, findet man leichter einen Käufer. Auch Banken finanzieren lieber Projekte in solchen Ländern. In Russland tummeln sich zudem viele lokale Investoren, die das Land in der Krise nicht so rasch verlassen. Die polnische Wirtschaft trotzt bis dato weitgehend der europäischen Schuldenkrise. „Nur in Ungarn ist die Wirtschaft weniger robust“, räumt Ettenauer ein. Doch bleiben die Firmen, die dort aktiv sind, meist dort. Ein starker Abzug sei nicht festzustellen. Neuzuzüge von Firmen nach Ungarn sind aufgrund der politischen und wirtschaftlichen Unsicherheit selten. „Doch es gibt sie auch“, sagt Ettenauer. Manche Branchen, etwa die Autoindustrie, würden nach Ungarn drängen.
Warschau profitiert vom Infrastrukturausbau
Unternehmen aus anderen Sektoren wie dem Handel würden sich dagegen mit Neuanmietungen zurückhalten. In Budapest haben 23 Prozent der Büros keinen Mieter, berichtet Andrea Dissauer, Osteuropa-Expertin bei EHL. Das habe aber nur zum Teil mit der schwierigen konjunkturellen oder politischen Lage zu tun. In Budapest gebe es zahlreiche alte Büros in schlechter Lage, etwa ohne U-Bahn-Anbindung, fern der Bürocluster und ohne moderne Ausstattung wie Doppelböden, die man für die Verkabelung benötige. „Die neuen Büros stehen selten leer“, sagt Dissauer.
Die Investoren zieht es dennoch vor allem dorthin, wo die Büronachfrage hoch ist. Das ist laut CBRE vor allem in Moskau, Warschau und der slowakischen Hauptstadt Bratislava der Fall. In den meisten anderen Städten der Region ist die Nachfrage im Vorjahr um 20 bis 35 Prozent zurückgegangen. Das hat vielerorts Auswirkungen auf die Mieten. Diese sind in Kiew um acht Prozent und in Bukarest oder Zagreb um fünf Prozent zurückgegangen.
In Budapest hängt vieles von der Lage und Ausstattung ab: Die Spitzenmieten halten sich bei 20 Euro pro Monat und Quadratmeter relativ stabil, erzählt Dissauer. Billige Büros in schlechten Lagen werden noch billiger. Während der Durchschnitt zwischen zehn und 13 Euro beträgt, bekommt man in Randlagen Büros um sechs bis acht Euro. Was für die Eigentümer unangenehm ist, hat für die Unternehmen, die in Ungarn aktiv sind, erfreuliche Auswirkungen. „Der ungarische Markt ist ein Mietermarkt“, stellt Dissauer fest. Man bekomme gute Büros zu Topkonditionen, die Vermieter kommen den Unternehmen vielfach entgegen, etwa mit Rabatten oder besserer Ausstattung.
In Warschau oder Bukarest ist der Anteil moderner Büros höher. „In Warschau kommt noch dazu, dass im Zuge der Fußball-EM kräftig in die Infrastruktur investiert wurde“, stellt Dissauer fest. Das mache den Standort zusätzlich attraktiv. In der tschechischen Hauptstadt Prag hielten sich dagegen Angebot und Nachfrage die Waage. „Das Angebot ist in den vergangenen Jahren nicht so dramatisch gewachsen“, sagt Dissauer. Deswegen gibt es jetzt auch kein Überangebot, die Büros füllen sich.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 02.02.2013)
