Für Unternehmen gibt es gute Nachrichten: Das Angebot an modernen Büros wächst. Für die Vermieter ist das nur bedingt erfreulich. Die Leerstandsraten steigen.
Wien. Wiens Büroangebot wird größer. Zu der fast elf Millionen Quadratmeter umfassenden Office-Fläche sollen heuer 195.000 Quadratmeter neu hinzukommen, schätzt man bei EHL Immobilien. Das wäre der stärkste Jahreswert seit 2009 (im Boomjahr 2008 wurden noch 220.000 Quadratmeter Fläche neu errichtet). Voraussetzung ist freilich, dass die fünfte Baustufe des Euro Plaza im zwölften Wiener Gemeindebezirk bereits heuer fertig wird, schränkt EHL-Büromarktexpertin Alexandra Ehrenberger ein. Ansonsten könnte die Fertigstellung neuer Büros mit 160.000 Quadratmetern ein mehrjähriges Tief erreichen.
Ein Großteil der zusätzlichen Fläche entfällt auf wenige Großprojekte: Das umfassendste ist der „DC Tower 1“ an der Donau. Der Wolkenkratzer, dessen Fertigstellung mehrfach verschoben wurde, soll eine Fläche von 86.000 Quadratmetern bieten und stellt damit fast die Hälfte des neuen Angebots dar. „Es sind schon sehr große Flächen, die da auf den Markt kommen“, meint Ehrenberger. Doch könnten sie sich füllen. Der Markt für Großvermietungen sei im vierten Quartal des Vorjahres wieder angesprungen. So habe Bosch mehr als 20.000 Quadratmeter in der Silbermöwe im dritten Wiener Gemeindebezirk angemietet, Mondi quartierte sich auf 10.000 Quadratmetern in Wien Mitte ein.
Internationale Mieter zahlen mehr
Der DC Tower, der mit 250 Metern Höhe und 60 Stockwerken der höchste Büroturm der Bundeshauptstadt sein wird, ist jedoch noch nicht voll vermietet. Ein paar Großmieter gibt es aber schon, etwa das Medizintechnikunternehmen Baxter oder eine spanische Hotelkette. Bareal-Geschäftsführer Michael Zöchling (das Unternehmen ist für die Vermarktung des DC Towers zuständig) ist überzeugt, dass bei der Fertigstellung des Turms im Herbst des laufenden Jahres nicht mehr viel freie Fläche zu haben sein wird. Wer in einem neuen Büroturm logieren wolle, sei in Wien seit Jahren nicht mehr bedient worden, meint er.
Das Angebot an teuren Flächen dürfte sich durch den von Stararchitekt Dominique Perrault entworfenen Bau erhöhen, stellt Ehrenberger fest. Dort würden die obersten Etagen um deutlich mehr als 20 Euro/Quadratmeter feilgeboten. Solche Preise gebe es sonst nur in der Wiener Innenstadt. „Es gibt nicht viele Firmen, die bereit sind, so viel zu zahlen“, berichtet die Expertin. „Da wird die Luft schon sehr dünn.“ Die Nachfrage im gesamten Turm werde vor allem von internationalen Unternehmen kommen. „Diese sind es gewöhnt, für außerordentliche Flächen mehr als die magischen 13 Euro pro Monat und Quadratmeter zu zahlen“, sagt Zöchling.
Fast nur Übersiedlungen
Das Euro Plaza wäre das zweitgrößte Projekt, sofern 2013 finalisiert. Ein Mieter ist das Technologieunternehmen Philips. Das Gebäude bietet Büros in variabler Größe ab 250 Quadratmetern, schildert Ehrenberger. Zöchling glaubt, dass auch hier nach der Fertigstellung nicht mehr viele Flächen zu haben sind. Die Austria Wirtschaftsservice GmbH (AWS) wird in das 2nd Central Office am Park ziehen, das in Summe 15.000 Quadratmeter Fläche umfassen wird. Im Erdgeschoss soll eine Billa-Filiale ihre Pforten öffnen. Weitere große Projekte sind das Star 22 im Norden Wiens, der Office Park 3 am Wiener Flughafen mit 15.000 Quadratmetern, die „Büros nächst Stephan“ in der Wollzeile im ersten Bezirk mit 8000 Quadratmetern sowie das Palais Batthyány in der Bankgasse.
Das Problem für die Eigentümer der neuen und alten Flächen: „Auf dem Wiener Markt finden fast nur Übersiedlungen statt“, sagt Ehrenberger. Obwohl heuer 250.000 Quadratmeter Büros neue Mieter finden sollen und damit deutlich mehr, als neue Fläche hinzukommt, wird der Leerstand nicht sinken. Zwar dürften die neuen Flächen vom Markt weitgehend absorbiert werden, glaubt man bei EHL. Die Leerstandsrate dürfte bei sieben Prozent bleiben. Aber auch nur deshalb, weil alte Flächen wegfallen und nicht mehr zur Bürofläche dazugezählt werden. Im besten Fall werden sie zu Hotels und Wohnungen umgewidmet oder runderneuert, im schlechtesten Fall werden sie nicht mehr verwertet.
Umwidmung ist oft schwierig
Bei manchen Büros sei aufgrund ihrer Lage, etwa an der Tangente, die Lärmbelastung zu groß, um sie einer anderen Nutzung zuzuführen, sagt Zöchling. „Im Bereich der älteren Gebäude werden wir vielleicht auch Angebote mit fünf Euro Miete netto pro Quadratmeter sehen. Oft werden dann aber trotzdem keine Mieter gefunden.“ Er gibt zu bedenken, dass internationale Unternehmen in München und Frankfurt 35 Euro, in London und Paris 80 Euro zahlen. „Es ist auch nicht davon auszugehen, dass sie in Wien lieber um fünf Euro ein 20 Jahre altes, nicht energieeffizientes Gebäude ohne U-Bahn-Anschluss mieten, wenn es ein besseres Angebot gibt.“ Die Durchschnittsmieten dürften bei 12 bis 15 Euro pro Monat und Quadratmeter stabil bleiben, auch die Spitzenmieten dürften bei 25 Euro stagnieren, glaubt Zöchling. Stark erhöhen werden sie sich kaum. Dazu gibt es zu wenige Neuzuzüge.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 09.02.2013)
