Gießhübel: Der Kaufpreis für diese Villa liegt bei 5,5 Millionen Euro.
Landflucht de luxe

Immobilien: Das große Abwarten im Wiener Speckgürtel

Wohnen im noblen Grünen ist nach wie vor in. Zu welchem Preis, ist die Frage.

Ein wenig gemütlicher als in Wien geht es im (erweiterten) Speckgürtel in Sachen Luxusimmobilien derzeit noch zu, die goldenen Zeiten sind aber auch hier zumindest vorerst vorbei. „Es ist im Speckgürtel noch ein bisschen leichter, weil wir hier nicht dieses Riesenangebot haben“, berichtet Karin Bosch, Leiterin des Bereichs Niederösterreich-Süd und Exklusivimmobilien bei S Real. Allerdings gäbe es nicht mehr so viel Nachfrage wie noch vor einem halben Jahr oder gar wie zu den Zeiten des großen Runs ins Grüne während der Pandemie.

Baden: Diese Stadtvilla steht um rund 1,8 Millionen Euro zum Verkauf.
Baden: Diese Stadtvilla steht um rund 1,8 Millionen Euro zum Verkauf.S Real

Spannende Wertvorstellung

„Man spürt einfach eine gewisse Kaufunlust“, bringt es die Maklerin auf den Punkt. Auch Livia Beirer, Shopleiterin von Engel und Völkers Baden, stellt derzeit weniger Bewegung auf dem Markt fest, auch wenn der Luxusbereich im Umland von der großen Gesamtkrise nicht so betroffen sei wie die anderen Segmente. „Manche Eigentümer verkaufen, manche bleiben in ihren Immobilien“, berichtet sie. Auf die Preise habe das bislang noch keinen nennenswerten Einfluss, allerdings müsse man potenziellen Verkäufern vermitteln, dass der Verlauf der Preiskurve sich maßgeblich verändert habe. „Viele sind seit den Jahren 2016/17 daran gewöhnt, dass die Preise jedes Jahr um zehn Prozent steigen“, erzählt Beirer, „jetzt sind es höchstens vier bis fünf Prozent, wenn es überhaupt eine Steigerung gibt.“

»Viele sind seit den Jahren 2016/17 daran gewöhnt, dass die Preise jedes Jahr um zehn Prozent steigen.«

Livia Beirer

Shopleiterin von Engel und Völkers Baden

Auch Bosch hat in dieser Hinsicht in den vergangenen Monaten interessante Erfahrungen gemacht: „Manche Verkäufer haben argumentiert, dass ihre Immobilie durch die Inflation auch acht bis zehn Prozent mehr wert sein müsse.“ Wobei die marktgerechte Wertermittlung im Süden Wiens, vor allem bei historischen Villen, immer schon eine besondere Aufgabe war. Denn deren Besitzer überschätzen häufig den Marktpreis und hören dann gern auf Vermittler, die ihnen den höchsten Preis versprechen – welcher aber oft nicht erzielt werden kann. „Da sind wir dann oft der zweite oder dritte Makler, bei denen die Kunden am Ende landen“, erzählt Beirer. „Aber letztendlich zahlt es sich aus, realistisch zu sein.“

Erwartungen vom Vorjahr

Die Differenz zwischen den gefühlten Preisen der Abgeber und potenziellen Käufer führe derzeit zu einer Pattsituation, stellt auch Peter Marschall, Inhaber von Marschall Immobilien, fest. „Auf dem Markt der Bestandsimmobilien warten Verkäufer, die das Geld nicht brauchen, derzeit ab, weil sie noch die alten Preise im Kopf haben“, weiß der Makler. Aber die Wahrheit, dass es sehr wohl Preisreduktionen geben wird beziehungsweise bereits gibt, komme mit den neuen Marktberichten jetzt schön langsam ans Licht. Was jedoch nichts daran ändere, dass die Tendenz hinaus aufs Land durch die neuen Arbeitswelten langfristig gegeben sei. Die Menschen seien nach wie vor bereiter, in den Speckgürtel zu ziehen, wenn die Infrastruktur gut ist, und auch 20 bis 30 Kilometer weiter hinaus zu ziehen, als noch vor der Pandemie.

»Auf dem Markt der Bestandsimmobilien warten Verkäufer, die das Geld nicht brauchen, derzeit ab, weil sie noch die alten Preise im Kopf haben.«

Peter Marschall

Inhaber des gleichnamigen Immobilienunternehmens.

„Denn wer nur noch zweimal pro Woche nach Wien muss, kann die Vorzüge des Landlebens genießen“, so der Makler über die Situation der Pendler. Eine Entwicklung, die zum Teil bis Mistelbach zu beobachten sei, sich im Luxussegment im Norden aber vor allem in Lagen wie Bisamberg oder Korneuburg zeige: „Dort hat eine enorme Entwicklung stattgefunden; mit der Werft (Anm.: der Signa-Entwicklung in Korneuburg) soll es noch einmal attraktiver werden. Solche Leitprojekte bringen immer etwas“, sagt Marschall überzeugt.

Landflucht de luxe

Derzeit auf dem Markt: Die Villa im niederösterreichischen Gießhübl mit 616 Quadratmetern Wohnfläche befindet sich auf einem rund 4100 Quadratmeter großen Grundstück am südlichen Stadtrand Wiens. Vermittelt wird das Anwesen über Marschall Immobilien, der Kaufpreis liegt bei 5,5 Mio. Euro. Die Stadtvilla in Baden enthält drei Wohneinheiten und wird über S Real Immobilien mit einem Kaufpreis von 1,8 Mio. Euro vermarktet.

Bleibende Lust am Landleben

Auch im Süden muss man sich über eine schrumpfende Popularität keine Sorgen machen, im Gegenteil. „Dort sind inzwischen Gegenden gefragt, die man lang gar nicht auf dem Radar hatte, die Nachfrage geht bis nach Bruck an der Leitha hinaus“, berichtet Beirer. Außerdem tue Städten wie Baden der Zuzug Jüngerer gut. Diese Entwicklung werde langfristig wieder für steigende Immobilienpreise sorgen, erklärt die Maklerin.


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