Fokus Büro: Mieter haben's derzeit gut

Auf der Suche? Angenehme Zeiten für Firmen, die sich jetzt nach neuen Büros umsehen: Die Auswahl ist groß, die Vermieter sind entgegenkommend. Vor allem, wenn man sich langfristig an einen neuen Standort binden will.

Eine schöne Auswahl an freien Flächen, Vermieter, die einen umgarnen, vernünftige Preise. Wer jetzt in Wien nach einem Büro sucht, hat es gut. „Mietermarkt“ nennen das Fachleute. „Derzeit gibt es eine interessante Optik“, sagt Dagmar Oberhollenzer, bei Colliers zuständig für das Office Real Estate Department. Obwohl zuletzt die Neuflächenproduktion ein Rekordtief erreicht hat – und es laut Oberhollenzer heuer ähnlich sein wird –, habe der Mieter das Gefühl, ihm stehe eine „unendlich große Auswahl zur Verfügung“. Das liege zum Beispiel daran, dass gerade in einigen Büroachsen Flächen fertig oder schon vermietet werden.

Firmen hinterlassen freie Flächen

Ein weiterer Grund dafür, dass der Mieter gleichsam die Qual der Wahl hat: Bereits seit geraumer Zeit dominieren Umzüge das Geschehen, die Firmen hinterlassen also auch Flächen, die wiederum – meist generalsaniert – auf den Markt kommen. Auf 95 Prozent schätzt Alexandra Ehrenberger, Gewerbe-Expertin bei EHL Immobilien, den Anteil der Übersiedlungen. „Leider gibt es keinen Zuzug von neuen Firmen, eigentlich ist es nur ein Umziehen von A nach B“, sagt auch Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer von Spiegelfeld Immobilien. Und was darüber hinaus dazu beiträgt, dass die Flächen nicht ausgehen: Wer sich jetzt für ein neues Büro entscheidet, hat vor allem im Sinn, seine Flächen – und damit die Kosten – zu reduzieren. Bei modernen Gebäuden ist das auch gut möglich. Zehn bis 15 Prozent Fläche lassen sich im Schnitt bei gleichbleibender Mitarbeiterzahl sparen, rechnet Ehrenberger vor.

Zuckerl: Mietfreie Zeit, Zuschüsse

Neben den guten Auswahlmöglichkeiten ein Vorteil für Mieter: Die Vermieter kommen ihnen entgegen – es gibt Benefits, Incentives, Zuckerln. Auch wenn bei den Mietpreisen an sich oft nicht viel zu schrauben ist, einige mietfreie Monate oder Sonderausstattungen sollten drinnen sein. „Bei langfristigen Verträgen von sieben bis zehn Jahren können das schon fünf bis sieben mietfreie Monate sein“, sagt Oberhollenzer. Eine Alternative sind laut der Expertin Investitionskostenzuschüsse. Dahinter verstecken sich etwa Upgrades bei der Ausstattung, „mehr Glaselemente oder teurere Technik“. Eine Faustregel in Sachen Incentives: „Bei zehn Jahren Bindung sind zehn Monate Mietfreistellung oder zehn Prozent Investitionskostenzuschuss durchaus üblich“, berichtet Oberhollenzer.

Doch nicht nur potenzielle Neumieter werden umworben, wer nicht aus Image- oder Platzgründen unbedingt übersiedeln muss, sollte die Gunst der Stunde nutzen und mit seinem derzeitigen Vermieter sprechen. „Ich kann jedem nur raten, seine Mieter zu halten“, meint Spiegelfeld. „Entweder durch ein Entgegenkommen bei der Miete oder eben auch durch ein paar freie Monate.“ Und wer mit Leerständen zu kämpfen hat, solle sich laut Spiegelfeld flexible Modelle überlegen, um Firmen zu überzeugen, „etwa Mietreduktionen für die ersten paar Jahre oder Ähnliches“.

Besonders hofiert werden natürlich übersiedlungswillige Firmen, die einen guten Namen und schon länger einen Standort in Österreich haben. Die Größe des Unternehmens ist meist nicht so ausschlaggebend, sagt Oberhollenzer, viel eher komme es darauf an, ob es sich langfristig an einen Standort binden will.

Im Trend: Sich zu binden

Und wer jetzt übersiedle, komme um zu bleiben: „Umzüge und Standortwechsel sind meist wohlüberlegt und kalkuliert, beim Anmieten langfristig zu denken, liegt im Trend“, erklärt Oberhollenzer. Aber grundsätzlich freut man sich über jeden Mieter, meint Spiegelfeld. „Lieber eine kleine Firma für drei Jahre als leerstehende Flächen“, sei das Motto.

Wer darauf spekuliert, dass die Mietpreise aufgrund dieser Entwicklung sinken könnten, sei gewarnt. Experten gehen davon aus, dass das Mietniveau auch heuer stabil bleiben wird (siehe auch Infobox). Das gilt zumindest für gute und durchschnittliche Bürolagen, die Mieten für erstklassige Flächen in erstklassiger Lage innerhalb der Wiener Innenstadt könnten sogar leicht anziehen. Umgekehrt wird der Platz aber auch nicht eng werden, obwohl heuer vergleichsweise wenige neue Flächen auf den Markt kommen. Immerhin sind genügend da – „und mit neuen Projekten wie etwa beim Hauptbahnhof kommt ja in absehbarer Zeit noch einiges nach“, sagt Ehrenberger.

Verhandeln: Fokus auf Incentives

Ehrenbergers Rat für Unternehmen, die derzeit überlegen, ein neues Büro anzumieten: „Die Firmen sollten sich Angebote legen lassen mit allen verfügbaren und passenden Flächen. Und ausnutzen, dass die Auswahl groß ist.“ Oberhollenzer rät, bei den Vertragsverhandlungen den Fokus nicht auf den Mietpreis zu richten, sondern auf die Incentives wie mietfreie Monate oder Investitionskostenzuschüsse. „Hier ist viel mehr verhandelbar. Auf eine Reduktion des Mietpreises lässt sich der Vermieter zumeist nicht ein.“

Mietpreise

Ist die Lage erstklassig, bezahlt man in Wien für Büroflächen im Erstbezug zwischen 16 und 28 Euro pro Quadratmeter und Monat, heißt es im Büromarktbericht von EHL Immobilien. In diesem Segment rechnen Experten mit einem leichten Anstieg der Preise.

In guten Lagen beläuft sich die Miete auf 13 bis 16 Euro, in durchschnittlichen liegen sie zwischen neun und zwölf Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Kosten für derartige Büroflächen werden heuer stabil bleiben, lautet die Prognose.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 15.02.2013)

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