Gut frequentierte Lagen sind für viele Interessenten unerschwinglich.
Wer ein Lokal für sein Beisl oder seine Eisdiele sucht, sieht sich manchmal mit wenig Begeisterung seitens der Vermieter konfrontiert. Ein gediegenes Modegeschäft im Erdgeschoß ist vielen Hauseigentümern lieber als ein Gasthaus. "Die Vermieter fürchten den Lärm und die Beschwerden anderer Mieter", erzählt Franz Weisgrab vom Immobiliendienstleister Colliers Columbus Austria. Autotüren werden spätabends geräuschvoll zugeworfen, Gäste führen schier endlose Abschiedsgespräche vor der Tür des Restaurants. Die Folge: Die Eigentümer gehen bei Restaurant-Betrieben oft sogar mit der Miete noch ein bisschen hinauf.
Dazu kommt noch ein Problem: "Die Fluktuation ist bei Gastronomie-Lokalen sehr hoch", stellt Michael Ehlmaier von der CPB Immotreuhand fest. Viele sperrten ohne Erfahrung und ohne Business-Plan ein Lokal auf und stellten dann auch für den Vermieter ein großes Risiko dar.
Mehr als die Hälfte aller Wiener Gastronomen zahlen zumindest teilweise vom Umsatz abhängige Mieten, schätzt Ehlmaier. "Da ist es natürlich für die Vermieter wichtig, dass die Kontrollmechanismen funktionieren." Umsatzabhängige Mieten bedeuten eine gewisse Sicherheit für den Mieter, fallen dafür unterm Strich oft höher aus als fixe.
Es gibt noch andere Ursachen, die die Mieten für Gastronomie-Lokale bisweilen höher ausfallen lassen als für Geschäftslokale anderer Art. Wer eine Küche einbauen will, braucht oft Umbauten, allein schon, "um gewerberechtliche Anforderungen wie Abzüge zu erfüllen", berichtet Eduard Praitenlachner von Otto Immobilien. Wenn diese Kosten der Hauseigentümer übernimmt, steigt in Folge meist die Miete.
Höhere Ablösen
Am praktischsten ist es, wenn man in ein Lokal zieht, in dem zuvor auch schon ein Gastronomie-Betrieb war. Dann muss man nicht umbauen, häufig fällt aber eine höhere Ablöse an. Und die, so wissen die Makler, könnten sich auch Einzelhandelsbetriebe eher leisten als Gastronomen. Ein ehemaliges Restaurant in ein Modegeschäft umzuwandeln, ist jedenfalls deutlich einfacher als umgekehrt.
Schwieriger ist es dagegen, Lösungen für Geschäfte mit saisonal stark schwankendem Umsatz zu finden _ etwa Eisdielen. In Einzelfällen teilen sich Eisdiele und Pelzhändler ein Geschäft. Das sei freilich mietrechtlich schwierig, sagt Weisgrab, und funktioniere nur dann, wenn die beiden Geschäftsinhaber in gutem Einverständnis stünden.
Eine gute Lage für angehende Gastronomie-Betriebe gebe es derzeit in Wien nicht, meint Weisgrab. Der Markt sei gesättigt. In guten Lagen ist die Miete so hoch, dass sie nur schwer zu verdienen ist. Und in schlechten Lagen macht man zu wenig Umsatz, um die Miete zu berappen, auch wenn sie niedrig ist. Die Nachfrage nach guten Lokalen sei zwar groß, sagt Weisgrab. Die meisten Gastronomen können sich aber die Mieten in der gewünschten Lage nicht leisten. Gute Lagen _ das sind Frequenzlagen, Umsteigestellen, U-Bahnstationen. Außer man ist Spitzengastronom, profitiert von seinem Ruf und Namen und ist auf Passanten, die sich in das Lokal verirren, nicht angewiesen. "Ein tolles Haubenlokal kann sich überall hinsetzen", sagt Praitenlachner. Dafür brauche es nur schönes Ambiente, aber keine stark frequentierte Straße.
In C-Lagen gehen nur Wettbüros
No-Name-Pizzerien und Mc-Donald's-Filialen leben aber von den Passanten. Und Lokale in guten Lagen, etwa in Einkaufsstraßen, sind teuer. Die Mietkosten pro Quadratmeter am Graben und am Kohlmarkt sind dreistellig. Das können sich am ehesten Handelsbetriebe leisten, Gastronomen aber nur selten. Es gebe aber auch Lokale, die in sogenannten "C-Lagen" (in Wien sind das derzeit etwa die Reinprechtsdorfer Straße, die Praterstraße, die Wiedner Hauptstraße) aus dem Boden sprießen, berichtet Weisgrab: Wettbüros, Gastronomiebetriebe mit Spielautomaten und Internetlokale. Und dann existieren noch Grätzel, wo man mit Gasthäusern mehr Umsätze erzielen kann als mit Einzelhandelsgeschäften, sagt Ehlmaier: etwa der Spittelberg.
Ein bisschen besser haben es Restaurant-Betreiber in Shopping Centers. Diese brauchen eine gewisse Anzahl von Gastronomiebetrieben, um zu funktionieren. Und Anwohner, die sich beschweren könnten, gibt es dort auch nicht. Die Betreiber sind daher Wirten gegenüber nicht so abgeneigt. Für Lokale und Geschäfte zahle man daher in etwa gleich viel, berichtet Weisgrab _ in der Shopping City Süd oder im Donauzentrum liegen die Mieten zwischen 25 bis 75 Euro pro Quadratmeter.