Wie sicher sind Immobilien als Altersvorsorge? Und für wen?
Man kauft eine Wohnung auf Kredit, vermietet sie und zahlt mit den Einnahmen die Raten zurück. Ist sie abbezahlt, kann man einen monatlichen Gewinn lukrieren und damit beispielsweise seine Pension aufbessern. So einfach lautet das Prinzip der Vorsorgewohnungen, die sich zunehmender Beliebtheit erfreuen. Doch taugen sie tatsächlich zur Alterssicherung? Der deutsche Banker Michael Schramm sorgte jüngst für Aufsehen, als er meinte, Immobilien seien keine Garanten für eine gesicherte Altersvorsorge mehr. Er warnte in der deutschen "Immobilienzeitung": "Jeder heute getätigte Immobilienkauf ist eine Wette gegen die demografische Entwicklung". Denn wenn die Bevölkerung schrumpfe, bestehe die Gefahr, dass man für seine Wohnung weder einen Käufer noch einen Mieter finde.
Zahl der Haushalte steigt
"Bei anderen Anlageformen gibt es auch keine Garantie", relativiert Werner Deopito, Vermögensmanager bei der BA-CA. Der Normalkunde habe ohnehin keinen hohen Immobilienanteil in seinem Privatvermögen. Ein Richtwert: Internationale Empfehlungen liegen bei 20 Prozent; darunter fallen aber ebenso Immobilienfonds oder -aktien.
Auch Gerald Antonitsch von der Immorent weist Schramms Argument zurück: "Vorsorgewohnungen liegen meist in guter Stadtlage, zu Leerständen könnte es allenfalls in schlechten Lagen kommen." Wahrscheinlich aber nicht einmal dort: Denn auch wenn die Bevölkerung in Zukunft schrumpft, die Zahl der Haushalte wird steigen: "Es gibt immer mehr Single-Haushalte und zudem den Trend zu größeren Wohnungen für diese Gruppe. Dafür sind die Vorsorgewohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 60 Quadratmetern sehr geeignet."
Trotzdem: In Vorsorgewohnungen zu investieren, empfiehlt Deopito im Allgemeinen nur Wohlhabenden. "Der Eigenmittelanteil sollte ein Drittel betragen, es ist nicht ratsam, sein ganzes Vermögen zu investieren." Geeignet seien Vorsorgewohnungen etwa für Leute, die für das Studium der Kinder eine Wohnung bereitstellen wollen.
Vorsorgewohnungen werden aber meist nicht nur aus Rendite-Erwägungen gekauft. "Der emotionale Anteil ist stärker als bei anderen Anlageformen. Die meisten Kunden kaufen, um die Möglichkeit zu haben, die Wohnung selbst zu nutzen", weiß Antonitsch aus Erfahrung.
Das allerdings kann steuerliche Nachteile bringen: Die Umsatzsteuer zurückholen kann man nur dann, wenn man die Wohnung mindestens zehn Jahre lang vermietet. Doch auch, wer diese zehn Jahre abwartet, ist noch nicht auf der sicheren Seite, warnt Steuerberater Walter Stingl: Solange man mit der Wohnung keinen Gesamtüberschuss erzielt hat (wenn also die Kosten noch nicht durch die Mieteinnahmen hereingekommen sind), kann das Finanzamt unter Umständen eine Steuernachzahlung verlangen.
Wohnung als Vorsorge
Vorsorgewohnungen kauft und vermietet man (zunächst). Die Umsatzsteuer kann man sich vom Fiskus zurückholen. Voraussetzung ist, dass man erst dann selbst einzieht, wenn die Wohnung einen Gesamtüberschuss abwirft. Unter anderem bieten die Constantia Privatbank, die BA-CA Real Invest, die Immorent und Raiffeisen diese Anlageform an.