Die Miete von Geschäftslokalen an die Marktlage anzupassen, ist derzeit schwierig.
Die Frage ist, ob große Handelsketten wirklich so starken Mieterschutz brauchen", meint Karl Petrikovics, Chef der Immofinanz. "Sie werden wohl im Stande sein, selbst Mietverträge zu ihren Gunsten abzuschließen." Ginge es nach Petrikovics, hätten Vermieter von Geschäftslokalen die Möglichkeit, die Miete auf ein angemessenes Niveau anzuheben, wenn sich die Marktlage ändert. Derzeit ist er dienstlich in Moskau. "Dort ist das Mietrecht in manchen Bereichen moderner als in Österreich."
Er hatte sich für Reformvorschläge eingesetzt, die Juristen der Universitäten Innsbruck und Wien ausgearbeitet hatten: Alle 15 Jahre sollte es für Vermieter die Möglichkeit geben, die Miete an das Niveau vergleichbarer Objekte anzupassen. Das, so meinte Petrikovits, würde an der Höhe der Mieten in Österreich "so rasch nichts ändern", würde aber den Standort Österreich für Investoren attraktiver machen.
Vermieterfreundliche Gerichte
Dieser Wunsch dürfte nicht so schnell erfüllt werden. Die Judikatur sei in den vergangenen Jahren ohnehin "sehr großzügig" gegenüber den Vermietern gewesen, stellt Johannes Stabentheiner, Leiter der für Wohnrecht zuständigen Abteilung im Justizministerium, fest. Ein Vermieter darf die Miete anheben, wenn er einen neuen Mieter bekommt. Bei juristischen Personen (Aktiengesellschaften, GesmbH. etc.) kann es mitunter lange dauern, bis diese ausziehen. Hier wurde das Gesetz vermieterfreundlicher: Seit zehn Jahren dürfen Vermieter die Miete auch anheben, wenn sich die "rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten" innerhalb der Gesellschaft ändern. Wann das der Fall sei, entscheiden die Gerichte. Oft im Sinne des Vermieters.
"Seit der Gesetzesänderung vor zehn Jahren wird sehr viel prozessiert", bestätigt Stefan Artner, auf Immobilien spezialisierter Anwalt in der Kanzlei Dorda Brugger Jordis. Ihn stört vor allem, dass das Mietrecht bei Geschäftslokalen derzeit extrem kompliziert ist. Handelt es sich beim Mieter um eine "juristische Person", bedarf es dieser Änderung der Einflussmöglichkeiten, damit man die Miete auf ein "angemessenes Niveau" anheben darf.
Handelt es sich um eine natürliche Person, also einen Menschen, und dieser stirbt und vererbt das Geschäft an seinen Enkel, kann der Vermieter die Miete auf das marktübliche Niveau anheben - allerdings nur schrittweise verteilt auf 15 Jahre. Lediglich mit einem völlig neuen Mieter kann man einen neuen Mietvertrag abschließen und die Miete gleich beim marktüblichen Niveau ansetzen.
Im Neubau, wo das Mietrecht nur "Teilanwendung" findet, weil der Mieter ohnehin freie Miete bezahlt, darf man auch dann nicht anheben, wenn sich die Einflussmöglichkeiten ändern.
Artner empfiehlt daher Vermietern in solchen Fällen, im Mietvertrag ein "Anhebungsrecht" vorzusehen.
Unfair für kleine Unternehmen?
Gegen eine weitere Lockerung zu Gunsten der Vermieter wurde heftig opponiert, unter anderem beispielsweise vom Sozialdemokratischen Wirtschaftsverband. Die Argumente: Das wäre eine kalte Enteignung und mache einen fairen Wettbewerb speziell für die kleinen und mittleren Unternehmen unmöglich.
"Das war nie geplant", sagt Johannes Stabentheiner. Man habe im Gegenteil überlegt, ob der Gesetzgeber einschreiten müsse, weil die Gerichte so oft zu Gunsten der Vermieter einer Mieterhöhung zugestimmt hätten. Davon nahm man Abstand, weil davon vor allem große Unternehmen profitiert hätten.
Überlegungen, das gesamte Mietrecht bei Geschäftsmieten überhaupt zu überdenken, seien vom Tisch und würden in nächster Zeit nicht umgesetzt, heißt es im Justizministerium.