Die starke Nachfrage nach Immobilien wird die Preise steigen lassen.
Europas Bevölkerung altert. Als eine Konsequenz steigt die Nachfrage nach privater Pensionsvorsorge. Die Pensionsfonds haben daher immer mehr Geld zur Verfügung, das sie investieren müssen.
Derzeit sind die Zinsen aber niedrig, mit Immobilien lassen sich meist deutlich höhere Renditen erzielen. Eine Studie des Immobilienkonzerns CB Richard Ellis geht davon aus, dass Investoren, vor allem aber Pensionsfonds, in den kommenden Jahren 24 Milliarden Euro zusätzlich in Immobilien investieren werden. Pro Jahr. Derzeit werden etwa 100 Mrd. Euro investiert, das Investitionsvolumen würde sich also um ein knappes Viertel erhöhen.
Verkaufen, um zu mieten
Woher werden die Immobilien kommen, in die dieses Geld fließen soll? Da Firmen derzeit nicht so stark expandieren und eher nur umziehen als neue Niederlassungen gründen, werden die Preise für Immobilien steigen, meint Andreas Ridder von CB Richard Ellis. Dass eine große Blase für Investoren in Europa droht, glaubt der Experte nicht: "Die Preise werden nicht um 24 Prozent steigen."
Überdies werden zusätzliche Immobilien auf den Markt kommen, da der Umfang an Sale-and-Lease-Back-Verfahren steigt: Viele Unternehmen in Europa könnten ihre Immobilien verkaufen und gleich wieder selbst mieten. Auf Grund der starken Nachfrage und der daraus resultierenden höheren Preise dürfte sich diese Strategie lohnen. Zudem haben europäische Unternehmen diesbezüglich Nachholbedarf: "Während US-Unternehmen nur ein Drittel ihrer Immobilien selbst halten, sind es in Europa noch zwei Drittel", erläutert Ridder.
Preise steigen um zehn Prozent
Sale-and-Lease-Back allein wird die starke Nachfrage nach Investment-Objekten aber nicht befriedigen können _ die Immobilienpreise für Investment-Objekte in Europa dürften also um fünf bis zehn Prozent steigen, sagt die Studie. Eine große Blase droht also nicht - "zumindest solange die Zinsen so niedrig sind, dass man mit Immobilien bessere Renditen erzielen kann", meint Ridder. Und derzeit rechneten alle Marktteilnehmer damit, dass die Zinsen in den nächsten Jahren nicht stark steigen werden.
Danach könnte es freilich zu Preiskorrekturen kommen, wenn Investoren ihre Immobilien abstoßen, um ertragreicher zu investieren. Mögliche Folge: Die zu einem relativ hohen Preis erworbene Immobilie kann nur noch unter diesem Wert verkauft werden, Wertzuwächse bleiben aus.
Keine Angst vor dem Platzen einer Immobilien-Blase hat Immofinanz-Chef Karl Petrikovics. Zwar geht auch er davon aus, dass in den nächsten Jahren die Nachfrage nach Immobilien und daher ihre Preise steigen werden. Denn im Vergleich zu US-amerikanischen Pensionsfonds hätten europäische Nachholbedarf, was Veranlagung in Immobilien betrifft. "Wenn die Zinsen steigen, würden sich aber auch die Mieten und damit die Renditen für die Investoren erhöhen", so Petrikovics.
Österreicher investieren wieder
Wer in Österreich ein Bürohaus besitzt, kann heuer aufatmen: Im ersten Halbjahr 2005 wurden in Wien 170.000 Quadratmeter vermietet, für das Gesamtjahr rechnet CB Richard Ellis mit 300.000. Die Leerstandsrate wird sich dadurch von 6,9 auf sechs Prozent reduzieren. Die steigende Nachfrage der Investoren ist bereits spürbar: Im ersten Halbjahr wurden 760 Mill. Euro in Immobilien investiert. Sieht man vom BUWOG-Deal im Vorjahr ab, bedeutet das eine Steigerung von 16 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Auffällig ist, dass sich die Zahl der deutschen Investoren deutlich reduziert hat. Nur ein einziger deutscher Fonds hat etwas mehr als 100 Mill. Euro investiert, der Rest geht auf österreichische Investoren zurück. Zum Vergleich: Im Vorjahr lag der Anteil ausländischer Investoren bei mehr als 50 Prozent.
Zu den anlagefreudigsten Investoren zählen derzeit übrigens irische Fonds. Deren Immobilieninvestments sind oft in hohem Maße fremdfinanziert, "was ein enormes Risiko bedeutet, wenn die Immobilienpreise wieder fallen", gibt Ridder zu bedenken.
Definition. Die "Blase"
Eine Blase entsteht, wenn die Nachfrage nach Immobilien so groß ist, dass die Preise in kurzem Zeitraum stark steigen. Das ist derzeit etwa in den USA der Fall, wo viele auf Kredit kaufen. Platzt die Blase und bricht der Preis ein, müssen Überschuldete weit unter Wert verkaufen, die Banken bekommen ihre Forderungen trotzdem nicht.
Bei Investment-Immobilien in Europa dürfte die Nachfrage die Preise nur um zehn Prozent steigen lassen, eine Blase ist nicht zu befürchten.