Wer heuer wieder bei den Salzburger Festspielen zu Gast ist, findet einen stark veränderten Markt für Luxusimmobilien vor.
Heuer sollen sie endlich wieder zurück sein, die internationalen Gäste – nicht nur aus den europäischen Ländern, sondern auch jene aus Übersee, die den Salzburger Festspielen pandemiebedingt so lang ferngeblieben sind. Diejenigen unter ihnen, die sich nicht nur für die Hochkultur, sondern auch für den Immobilienmarkt an der Salzach interessieren, werden dabei eine Situation vorfinden, die sich drastisch von jener unterscheidet, die sie in Erinnerung haben.
Makler zur aktuellen Situation: „In 35 Jahren nie erlebt“
Sogar alteingesessene Profis in der Stadt staunen: „Es ist mir selbst in 35 Berufsjahren noch nie passiert, dass sich eine Situation so schnell so spürbar verändert hat“, berichtet Berndt Kretschmer, Prokurist der Stiller & Hohla Immobilientreuhänder. „2022 hatten wir das zumindest umsatzmäßig beste Jahr unserer Geschichte, und heuer sind die Umstände des vergangenen Jahres (die Anhebung der Zinsen und die KIM-Verordnung, Anm.) im Luxusmarkt angekommen. Es hieß ja immer, er würde davon ausgespart bleiben. Aber bei manchen Kollegen ist das bereits Ende vergangenen Jahres passiert, bei uns ist es seit Ostern spürbar.“
Eva Bamberger, Inhaberin von Bamberger Immobilien, ist ebenfalls mit der neuen Marktlage konfrontiert. „Die Situation ist derzeit fast wie eine Schockstarre. Die Bauträger sitzen komplett auf ihrer Ware, denn sie haben einerseits sehr teuer Grundstücke eingekauft und dann in Zeiten, in denen kaum Handwerker zu bekommen waren, entsprechende Preise zahlen müssen. Andererseits sind die Kunden nicht mehr bereit, mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter zu bezahlen, der nicht wirklich dem entspricht, was man sich unter einer luxuriösen Ausstattung vorstellt“, erklärt die Maklerin.
Beispielhaft: Ärztepaar scheitert an den neuen Regeln zur Finanzierung
Das Ergebnis ist derzeit in Salzburg wie auch in fast allen Regionen des Landes ein Markt, der sich binnen Monaten von einem Verkäufer- zu einem absoluten Käufermarkt gedreht hat. Was zum einen daran liegt, dass diejenigen, die das nötige Geld haben, um auch in Immobilien abseits des primären Wohnbedürfnisses zu investieren, jetzt durch die steigenden Zinsen wieder andere, bequemere Möglichkeiten der Geldanlage haben. Und abwarten, ob die Preise vielleicht noch fallen. Und diejenigen, die das primäre Wohnbedürfnis gern im gehobenen Segment bedienen würden, scheitern an den neuen Finanzierungsrichtlinien der Finanzmarktaufsicht. „Wir hatten ein Paar, beide Jungärzte, die sich ein Reihenhaus um 580.000 Euro kaufen wollten und an der Finanzierung gescheitert sind“, nennt Bamberger ein Beispiel. „Das wäre vor einem Jahr einfach durchgewinkt worden“, ist sie überzeugt.
Luxusmarkt Salzburg: Viele Objekte, wenig Käufer
Verschärft wird die Situation dadurch, dass nicht nur ein Mangel an Käufern, sondern auch ein ungewöhnlich großes Angebot an Objekten besteht, wie Kretschmer erläutert: „Derzeit kommt viel auf den Markt, im gehobenen und im Topsegment tut sich gewaltig viel, weil die Leute in den letzten Jahren spekulativ Immobilien zusammengekauft und während Covid gut damit verdient haben. Denn die Börsen hingen durch und das Geld war billig – vor einem Jahr hatten wir gerade einmal ein Prozent Zinsen, und eine Finanzierung kostete damit fast nichts.“
Entsprechend hätten sich viele gedacht, da kaufe ich, optimiere ein bisschen und verkaufe dann mit nettem Gewinn weiter. „Und für diese Objekte, die ohne eigene Nutzungsabsicht gekauft wurden, sind die Finanzierungspreise jetzt auf bis zu fünf Prozent gestiegen. Eine Wertsteigerung wird für die nächsten ein bis drei Jahre nicht gesehen. Daher wollen jetzt viele wieder verkaufen, und was in zwei bis drei Jahren zusammengekauft wurde, kommt jetzt in wenigen Monaten geballt auf den Markt“, konstatiert Kretschmer.
Verhandeln ist wieder möglich
Auch Bamberger sieht in den steigenden Zinsen für Bauträger ein fast unlösbares Problem. „Das Thema ist, dass die meisten variabel finanziert und knapp kalkuliert haben“, meint die Maklerin. „Das bedeutet, dass ein Entwickler, selbst wenn er bereit wäre, den Preis um zehn Prozent zu senken und damit auf seine Marge zu verzichten, jetzt allein durch die fünf Prozent Zinsen einen Verlust macht.“ Eine Pattsituation, für die es derzeit kaum eine praktikable Lösung zu geben scheint.
Zumindest aus der Perspektive der Verkäufer – auf Käuferseite stellt sich die Situation naturgemäß anders dar. Diese haben aktuell eine so große Auswahl wie selten zuvor, können aus dem Vollen schöpfen und nehmen sich auch mit Angeboten unter dem Rufpreis nicht mehr gleich selbst aus dem Rennen, wie es vor einem Jahr oft noch der Fall war.
Hier ein Blick auf das aktuelle Angebot an Luxusimmobilien im Bundesland Salzburg.
Mit Pool und Festungsblick
Zu den aufstrebenden Gemeinden in Salzburg Umgebung gehört spätestens seit der Ansiedelung des Red-Bull-Konzerns Elsbethen. Hier sucht eine moderne Villa neue Besitzer, die einen unverbaubaren Blick auf die Stadt Salzburg samt Festung schätzen. Das Architektenhaus wurde 2006 erbaut und hat 271 Quadratmeter Wohnfläche, die sich auf acht Zimmer und zwei Bäder verteilen. Klare Linien, modernes Design und zurückhaltende Farben lassen der Natur und dem Licht den Vortritt, das durch die großen Panoramaglastüren hineinkommt.
Zu den Besonderheiten des Hauses gehören der große, offene Wohn-Ess-Kochbereich mit direktem Zugang auf Terrasse und Garten. Neben dem Pool mit Abdeckung wartet ein kleines Poolhaus mit Sichtschutzhecke auf Badelustige. Die Außenanlage und die Einfahrt zu den drei Garagen sind mit elektrischen Toren gesichert. Vermittelt wird das Haus über die Immobilienkanzlei Alexander Kurz, der Kaufpreis beträgt 3,9 Millionen Euro.
Mit Bar, BBQ und Weinkeller
Ebenfalls in Salzburg Umgebung, genauer in Wals, ist eine 2011 gebaute Architektenvilla auf dem Markt. Sie wurde 2016 um ein Gästeapartment und einen Weinkeller erweitert, der bis zu 3000 Flaschen temperierten Platz bietet. Für die künftigen Bewohner stehen knapp 440 Quadratmeter zur Verfügung, die sich auf drei Ebenen verteilen und mit einem privaten Lift verbunden sind. Neben dem großen Wohnbereich, der zur Küche und dem Essbereich mit doppelter Raumhöhe offen ist, gibt es neben dem Gästeapartment mit Bad noch fünf bis sechs Schlafzimmer und zwei Bäder, einen Hauswirtschaftsraum, eine Bar und einen Game-Room, von dem aus man in den Barbecue-Bereich im Garten kommt. Außerdem bietet die Liegenschaft einen Wellnessbereich und eine Terrasse mit Jacuzzi. Der Kaufpreis liegt bei 5,7 Millionen Euro, vermarktet wird das Anwesen über Engel und Völkers Salzburg.
Wohnung mit Garten und Lift
Im Salzburger Nobelstadtteil Aigen entsteht aktuell eine Wohnanlage mit drei Einheiten, darin befindet sich eine Maisonette mit eigenem Garten. Auf den beiden Etagen der Wohnung erstrecken sich insgesamt knapp 200 Quadratmeter Nutzfläche, die sich im oberen Bereich auf drei Schlafzimmer mit zwei Bädern verteilen. Im unteren Teil befindet sich ein großer Wohn-Ess-Bereich samt Küche direkt an der Terrasse, die einen ebenerdigen Ausgang zum Garten schafft.
Er besteht in der Grundausstattung aus knapp 370 Quadratmetern Grünfläche; ein Pool und eine Outdoorküche können allerdings optional dazugenommen werden. Noch mehr Platz an der frischen Luft schafft ein großer Balkon vor den Schlafzimmern, die mit dem privaten Lift auch ohne Stiegensteigen erreichbar sind. Außerdem sind im Kaufpreis vier Tiefgaragenplätze enthalten. Dieser liegt bei 2,94 Millionen Euro, vermittelt wird die Wohnung im Südosten der Stadt über Raiffeisen Immobilien Salzburg. (sma)