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Operation Goldesel

Operation Goldesel
Operation Goldesel(c) Clemens Fabry
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„Elegant wie der Ring“ nannte es der Herr Bezirksvorsteher, und die Frau Vizebürgermeisterin war stolz auf „so ein sehenswertes Ergebnis“. Doch aus schönen Worten baut man keine Stadt. Zu den Plänen rund um den Wiener Eislaufverein: Notizen eines Beteiligten.

Eine gute Gegend ist das nicht. Oder genauer: Sie hat schon einmal bessere Zeiten gesehen. Wer heute, vom Schwarzenbergplatz kommend, in den Heumarkt einbiegt, findet hier wenig, das zum Bleiben einlädt. Linker Hand die Hintereingänge von Akademietheater und Konzerthaus, dann eine lange graue Fassade, hinter der die Sportflächen des Wiener Eislaufvereins liegen. Den Abschluss bildet die Tiefgarageneinfahrt des Hotels Intercontinental, das aus dieser Perspektive als klobiger Turm über dem Areal aufragt.

Da fehlt doch eine Gasse, denkt sich der Spaziergänger nach dieser fast 200 Meter langen Trübsal, und er hat recht: Die Marokkanergasse, die aus dem dritten Bezirk stadteinwärts zielt, könnte bequem entlang der Nordseite des Konzerthauses bis zum Beethovenplatz führen. Stattdessen findet sie ihr abruptes Ende an einem rostigen Blechtor, über das die Anlieferung des Eislaufvereins abgewickelt wird. In seinen besten Zeiten befand sich auf diesem Areal etwas, das man heute als „Urban Entertainment Center“ bezeichnen würde. Ludwig Baumann legte 1890 den Entwurf für das „Olympion“ vor, eine Kombination aus mehreren Konzertsälen, einem Eislaufplatz, einem Bicycleclub, und einer Freilichtarena. Das Projekt wurde in Etappen errichtet, kleiner und nur teilweise nach Baumanns Plänen. Gemeinsam mit den Architekten Fellner und Helmer plante er 1911 das Akademietheater und das Konzerthaus, in alleiniger Verantwortung die Randbebauung des Eislaufvereins, die bescheidener ausfiel als geplant, aber trotzdem ein durchaus opulentes Stück Jugendstilarchitektur war.

Diese Randbebauung musste 1964 den neuen Zeiten in Form des Hotels Intercontinental weichen, damals mit 504 Zimmern das größte Hotel Österreichs. Die Jugendstilbauten haben die Wiener dafür gern geopfert. Selbst Otto Wagners Stadtbahnpavillons auf dem Karlsplatz überlebten die Nachkriegszeit nur knapp: Bei der Eröffnung des Historischen Museums der Stadt Wien 1959 erklärte der zuständige Kulturstadtrat, Hans Mandl, die Pavillons vor der Museumstür – „scheußlich, aber leider unter Denkmalschutz“ – würden zum Glück bald mit der Überdeckung der Stadtbahn verschwinden.

Das Hotel Intercontinental ist ein typisch österreichisches Produkt dieser Zeit, indem es internationale Einflüsse zwar aufnimmt, aber dann doch aufs Provinzielle zurechtstutzt. Das Grundkonzept stammte von der US-amerikanischen Architekturfirma Holabird & Root, die im Auftrag der InterContinental Hotels Group, einer 1946 von der Fluggesellschaft PanAm gegründeten Hotelkette, weltweit mit lokalen Partnern zusammenarbeitete. In Wien war der Partner Carl Appel, einer der damals erfolgreichsten Architekten der Stadt, der mit dem Kaufhaus Steffl und dem Steyr-Haus am Ring die Architektur der Nachkriegszeit prägte.

Appel hatte bei seinem Projekt bald mit einem Problem zu kämpfen, das für das Areal bis heute von Bedeutung ist: Es liegt genau auf der Achse des Blicks vom Schloss Belvedere auf das Stadtzentrum, der von den Wienern gerne als „Canaletto-Blick“ bezeichnet wird. Der Plan, das Hotel als über 50 Meter hohe massive Scheibe mit einer breiten Front Richtung Stadtpark anzulegen, führte schon damals zu Protesten. Appel löste das Problem pragmatisch, einerseits durch eine Reduktion der Geschoßhöhe auf 2,6 Meter, andererseits durch einen Quertrakt, der wie ein Rucksack an die Front des Hotels Richtung Konzerthaus angehängt wurde. Das Ergebnis ist ein in jeder Hinsicht fauler Kompromiss: die Raumhöhen von 2,4 Metern waren fürs Luxussegment in der Hotellerie schon damals zu niedrig, der Quertrakt ist im Stadtraum klar als Notlösung zu erkennen, und der Blick vom Belvedere ist trotz der Reduktion der Gebäudehöhe auf rund 43 Meter beeinträchtigt, wobei besonders die unklare Kontur der Dachkante unangenehm auffällt. Die T-Form des Baukörpers ist aus der Distanz nicht lesbar, und das Auge sucht vergeblich nach einer klaren Linie. Das Urteil, das Friedrich Achleitner in einer Kritik zur Eröffnung des Hotels fällte, fiel entsprechend vernichtend aus: „Eine Masse ohne Maß.“ Aus heutiger Perspektive wird man dem Hotel zumindest von der Stadtparkseite eine gewisse Qualität attestieren: ein liegender Quader mit leidlich proportionierter Fassade, der vor allem aus größerer Distanz nicht unelegant wirkt.

Das Hotel und sein Nachbar, der Eislaufverein, befinden sich seit vielen Jahren in einer Art Dornröschenschlaf, aus dem sie nun vom Prinzen in Form eines Investors, Michael Tojner, Gründer und Geschäftsführer der Global Equity Partners (GEP), wachgeküsst wurden. Im Unterschied zum Märchen ist der Prinzessin allerdings das Altern nicht erspart geblieben: Das Hotel braucht zumindest ein technisches Facelifting in Form einer neuen Fassade, und die Bauten des Eislaufvereins kann man getrost als baufällig bezeichnen. Was die Prinzessin trotzdem attraktiv macht, ist ihre heimliche Fähigkeit, sich in einen Goldesel zu verwandeln. Die Zauberformel dafür heißt Flächenwidmungs- und Bebauungsplan: Wenn es gelingt, die Widmung dieses Grundstücks in allerbester Lage so zu verändern, dass zusätzlich 13.000 bis 18.000 Quadratmeter hochwertige Wohnfläche entstehen, lässt sich hier eine schöne Rendite erlösen. Wohnungen in einzigartigen Toplagen haben auch in Wien die Marke von 15.000 Euro pro Quadratmeter längst hinter sich gelassen.

Der Weg dorthin ist allerdings, wie es sich für ein Märchen gehört, mit zahlreichen Dornen versehen. Zuerst muss das Grundstück günstig erworben werden. In diesem Fall ging das über mehrere Etappen: Das Areal, auf dem sich der Eislaufverein befindet, war das letzte Grundstück im Besitz des im 19. Jahrhundert für den Bau der Ringstraße eingerichteten Wiener Stadterweiterungsfonds, der zuletzt unter der Verwaltung des Innenministeriums stand. Im Jahr 2008 verkaufte der Fonds, der schon lange aufgelöst werden sollte, das Grundstück um 4,2 Millionen Euro an einen nie aktiv gewordenen Wohnbauträger namens „Buntes Wohnen“. Der Preis wird in einem aktuellen Rechnungshofbericht als deutlich zu niedrig eingeschätzt, da es in einer Bieterrunde bereits Angebote um 9 Millionen Euro gegeben habe. Nach Ansicht des Rechnungshofs hätte das Verkaufsverfahren gestoppt werden müssen.

Dass der Schätzpreis für das Grundstück von 1,9 Millionen bis 42 Millionen Euro reicht, liegt an der speziellen Situation: Der Wiener Eislaufverein (WEV) hat einen bis 2058 laufenden Pachtvertrag auf dem Gelände. Die höhere Summe geht davon aus, dass der Eislaufverein sich diesen Vertrag ablösen lässt und seinen Betrieb an einen anderen, weniger zentralen Standort verlegt. Dazu ist der WEV zwar im Moment dezidiert nicht bereit. Für eine großzügige Finanzspritze zur Erneuerung seiner Publikumsräume und für eine neue Trainingshalle würde er aber Kompromisse eingehen und unter Umständen eine vorübergehende Absiedlung in Kauf nehmen, während auf dem Areal gebaut wird.

Was immer der Käufer des Jahres 2008 mit seinem neuen Besitz tatsächlich vorhatte und warum er den Zuschlag erhielt, wird ein Rätsel bleiben. „Buntes Wohnen“ verwandelte sich 2011 in die „Lothringer Straße 22 Projektentwicklungs GmbH“ mit neuen Eigentümern: zu 55 Prozent Rechtsanwalt Bernhard Steindl, zu 45 Prozent mehrere Privatstiftungen. Anfang 2012 wechselt das Grundstück wieder die Eigentümer: 55 Prozent übernimmt die zu Michael Tojners GEP gehörende „Wertinvest“, 45 Prozent die Gruppe Tecto, die aus den bereits vorher involvierten Privatstiftungen besteht.

Damit ist das gesamte Areal in einer Hand. Denn Tojner, der nach eigenen Angaben bereits 2008 erfolglos um das WEV-Gelände mitgeboten hat, kaufte im März 2012 um 50 Millionen Euro zusammen mit der Wiener Immobiliengruppe JP Immobilien auch das Hotel Intercontinental.

Dennoch sind noch lange nicht alle Dornen aus dem Weg geräumt. Einig sind sich alle Beteiligten nur darüber, dass das Areal eine Aufwertung erfahren soll. Die Wertinvest möchte im Frühjahr 2012 von der Stadt wissen, welche maximale Bebauung auf dem Grundstück möglich ist, erhält darauf aber keine klare Antwort. Die zuständige Magistratsabteilung für Stadtteilplanung und Flächennutzung, MA 21, die zum Ressort von Vizebürgermeisterin Vassilakou gehört, hält sich bedeckt. Im Fall eines Neubaus oder einer umfassenden Generalsanierung sei ein Vorrücken der Hotelscheibe Richtung Stadtpark denkbar. Grundsätzlich sei die Höhenentwicklung – abgesehen vom Bestandsbau des Hotels – mit der Bauhöhe der Ringstraße von rund 21 Meter begrenzt. Eine darüber hinausgehende Höhenentwicklung sei nicht ausgeschlossen, würde aber unweigerlich zu Konflikten mit der Unesco um den Welterbestatus der Wiener City führen.

Der Weg zum Projekt führt in einem solchen Fall heute über ein „Kooperatives Verfahren“, in das möglichst viele „Stakeholder“ eingebunden sind. Vor 20 Jahren hätte die Stadtplanung städtebauliche Gutachten in Auftrag gegeben und auf deren Basis entweder sofort oder nach einem darauf aufbauenden Architekturwettbewerb die Bebauungsbestimmungen für das Grundstück festgelegt. Je komplexer die Situation und je größer die Zahl der wirklich oder vermeintlich Betroffenen, desto größer ist bei diesem Weg die Gefahr, dass ein Projekt durch Proteste von Anrainern oder anderen Fachleuten bis hin zu Vertretern von Icomos – jener Institution, die für die Unesco als Schützerin der Welterbestätten auftritt – zu Fall gebracht wird. Die mühsame, Jahrzehnte dauernde Entwicklung des unweit gelegenen Areals Wien Mitte ist ein Beispiel dafür.

Also reden heute möglichst viele mit. Das hat sein Gutes, denn im offenen Gespräch lassen sich viele städtebauliche Fragen besser klären als in anonymen Wettbewerben, bei denen die Kommunikation zwischen Auslober und Planern nur schriftlich stattfinden kann. Es hat aber den Nachteil, dass am Ende niemand mehr weiß, wer wirklich für das Ergebnis verantwortlich ist. Unter Umständen führt das dazu, dass die Projektbetreiber etwas als breiten Konsens verkaufen, das keiner ist: Je mehr Ideen erarbeitet wurden, desto leichter ist es, am Ende etwas als „goldenen Mittelweg“ zu konstruieren, das genau den Interessen der Investoren entspricht.

Der Weg dorthin begann im konkreten Fall mit zwei Expertenhearings im März und April 2012, zu denen rund 70 Teilnehmer eingeladen waren, Bezirkspolitiker, Vertreter des Denkmalamts und von Icomos, beamtete und selbstständige Stadtplaner und Architekten, Abgesandte von Eislaufverein und Konzerthaus. Im Hearing gab es bereits neun Bebauungsstudien zu sehen, die im Auftrag der Investoren entstanden waren und eine Gesamtnutzfläche von rund 75.000 Quadratmeter um die Eisfläche drapierten, neben den Hotelflächen einige Büros, ein Fitnesscenter, eine Eishalle für den WEV und vor allem 18.000 Quadratmeter „Residences“, die – so der Investor – das Projekt finanzierbar machen sollten. Die eingeladenen Experten aus Stadtplanung und Architektur, zu denen auch ich zählen durfte, fühlten ihre Bedeutung, als sie ihr Urteil über diese Studien verkünden durften: Keine werde der Bedeutung des Standorts gerecht.

Die Investoren zeigten sich verständnisvoll und griffen einen Vorschlag vonseiten der Raumplanung auf, ein spezielles „Kooperatives Verfahren“, das sich in ähnlicher Form bereits in Köln bewährt habe. Auch dort gefährdete ein Projekt gegenüber dem Dom im Stadtteil Deutz mit mehreren Hochhäusern den Welterbestatus. In einem mehrstufigen Prozess hatten drei Architekturbüros in Diskussionen mit den „Stakeholdern“ Qualitätskriterien für den Standort definiert und schließlich drei Entwürfe geliefert. Es gab keinen Sieger, aber das in der begleitenden Jury ermittelte Stimmungsbild gab einen klaren Hinweis darauf, welches Projekt als am besten geeignetes angesehen wurde und damit als Grundlage für einen Projektwettbewerb dienen konnte.

In Wien wurde das Verfahren modifiziert. Aus den Teilnehmern der Expertenhearings wurden wie bei einem Gesellschaftsspiel Untergruppen gebildet, einige Architektur- und Städtebauprofessoren, Vertreter aus Politik und Beamtenschaft und die Investoren bildeten zusammen mit den „Stakeholdern“ ein Bewertungsgremium; aus den bei den Hearings anwesenden Architekten wurden drei Zweiergruppen gebildet, die jeweils durch einen Theoretiker verstärkt wurden. Das anschließende, mehrere Monate dauernde Planungsspiel ergab zahlreiche Varianten, die inzwischen auch in einer Broschüre der Stadt Wien publiziert sind. Im Unterschied zum Kölner Vorbild deklarierte sich das Bewertungsgremium in Wien nicht für eine der Projektvarianten, sondern ging mit einer Reihe von allgemeinen Schlussfolgerungen an die Öffentlichkeit, gegen die es vorerst nichts einzuwenden gibt: Bebauung am Heumarkt mit gleicher Traufhöhe wie das Konzerthaus, moderate Absenkung der Eisfläche mit nutzerfreundlichem Zugang von der Lothringerstraße, deren Gehsteig durch eine Verlegung der Straße verbreitert werden soll, Schaffung einer Durchlässigkeit zwischen erstem und drittem Bezirk und schließlich ein „identitätsstiftendes Gebäude mit Leitfunktion und Signalwirkung, konzipiert als schlanker Turm neben dem Hotelgebäude nahe der Kreuzung Lothringerstraße/Johannesgasse“.

Da freut sich der Bezirksvorsteher des dritten Bezirks und spricht auf einmal wie ein Immobilienmakler: „Ein Platz, der seinesgleichen sucht. Elegant wie der Ring, großzügig wie der Stadtpark, spannend wie die Kunstmeile, und voller Überraschungen.“ Die Vizebürgermeisterin stimmt ein: „Ein Ort, an dem man sich gern aufhält, ein Platz, der die Geschichte respektiert und allen neue Möglichkeiten eröffnet. Ich bin stolz, dass wir mit einem für die Stadt umfangreichen Prozess so ein sehenswertes Ergebnis erhalten haben.“ Es geht nichts über gute Pressearbeit: Auch der „Falter“ und die „Kronen Zeitung“ berichteten in höchsten Tönen über das Projekt, wobei es wohl kaum schadet, dass der Besitzer Letzterer, die Familie Dichand, gemeinsam mit Michael Tojner auch Eigentümer des Dorotheums ist.

Leider kann man aber aus schönen Worten keine Stadt bauen. Die von den Investoren publizierten Visualisierungen der beiden Varianten mit und ohne Abbruch des Hotels Intercontinental zeigen eine geradezu läppische städtebauliche Figur. Das Gerede von einem identitätsstiftenden Signal entlarvt sich als das, was es ist: das eins zu eins umgesetzte Interesse, gut verkäufliche Luxuswohnungen zu errichten. Warum dieser Platz durch einen wie zufällig den Sachzwängen folgenden massiven Turm an Identität gewinnen soll, ist rätselhaft. Keines der im Verfahren von den Architekten entwickelten Projekte war auch nur annähernd auf einem so tiefen Niveau.

Noch bevor Icomos gegen diesen Vorschlag protestierte, haben sich Exponenten der Wiener Architekturszene, von der Architektenkammer über die Zentralvereinigung der Architekten, die Österreichische Gesellschaft für Architektur bis zum Architekturzentrum Wien sowie zahlreichen Einzelpersonen kritisch in einem offenen Brief an die Vizebürgermeisterin zu Wort gemeldet. Sie fordern eine Revision der bisherigen Ergebnisse mit dem Ziel, die Renditeerwartungen der Investoren den öffentlichen Interessen unterzuordnen.

Als einer der vielen am Verfahren beteiligten und vom Investor für ihre Expertise bezahlten Konsulenten muss ich ihnen Recht geben. Das Instrument des „Kooperativen Verfahrens“ hat sich in diesem Fall als Sackgasse erwiesen, aus der es jetzt wieder herauszukommen gilt. Die Situation am Heumarkt kann nur verbessert werden, wenn sich alle „Stakeholder“ bewegen, nicht nur die Investoren, sondern auch der Eislaufverein, der mit mehr Flexibilität in Bezug auf Proportion und Größe der Eislauffläche eine wesentlich attraktivere, auch für eine hochwertige Sommernutzung geeignete Infrastruktur erhalten könnte. Dasselbe gilt für Icomos, das mit seiner fundamentalistischen Position jede Diskussion über Qualitätskriterien vertikaler Entwicklungen abblockt, die im Fall eines Abbruchs des Hotels Intercontinental jedenfalls zu führen wäre.

Die Wertinvest hat den offenen Brief trocken als „interessanten weiteren Diskussionsbeitrag“ quittiert und möchte die Operation Goldesel offenbar weiterführen wie geplant. Das wäre fatal. Statt mit dem vorliegenden Ergebnis in einen Projektwettbewerb zu gehen, in dem alles offen ist und nur die Rendite der Investoren eine Konstante, müssen die Rahmenbedingungen neu ausverhandelt werden. Wenn es dabei keine Bewegung gibt, bleibt das Areal um den Heumarkt vorerst, wie es ist. Das wird Wien noch weitere 40 Jahre aushalten. ■

("Die Presse", Print-Ausgabe, 25.05.2013)