Diskutiert wird, Vermieter zu verpflichten, alle Zu- und Abschläge zum Richtwertmietzins im Vertrag anzuführen. Dabei wird übersehen: Diese Pflicht dürfte Konsumenten gegenüber schon jetzt gelten.
Wien. In der aktuellen politischen Diskussion rund um eine Verbesserung des Wohnrechts mit dem Ziel, das Wohnen für die Bevölkerung leistbarer zu machen, ist zuletzt immer wieder die Forderung nach transparenter Vertragsgestaltung im Hinblick auf den dem Mieter abverlangten Mietzins aufgetaucht. Konkret sollen Vermieter vom Gesetzgeber verpflichtet werden, im Vertrag auszuweisen, welche Zu- und Abschläge sie der Mietzinsermittlung zugrunde gelegt haben.
Aus rechtswissenschaftlicher Sicht erscheint diese Forderung indes deshalb nicht recht nachvollziehbar, weil sie offenkundig aus einer verengten, das schon jetzt geltende Recht nicht vollständig ausleuchtenden Perspektive erhoben wurde.
Allgemeines Transparenzgebot
Zwar sieht das Mietrechtsgesetz (MRG) in der gegenwärtigen Fassung in der Tat nur in Ausnahmefällen (Lagezuschlag, Befristungsabschlag) explizit vor, dass der Vermieter den Mieter im Vertrag über Zu- und Abschläge bei der Mietzinsbildung zu informieren hat. Allerdings enthält die Rechtsordnung seit 1997, das heißt seit mehr als 15 (!) Jahren, in §6Abs3 Konsumentenschutzgesetz (KSchG) ein allgemeines Transparenzgebot, das auch bei der Mietvertragsgestaltung immer dann zu berücksichtigen ist, wenn der Mietvertrag – wie bei der Wohnungsmiete ganz überwiegend der Fall – nicht nur dem MRG, sondern auch dem KSchG unterliegt.
Eine wesentliche Facette des Schutzzwecks von §6Abs3KSchG wird nach mittlerweile gefestigter Judikatur des OGH darin gesehen, dass dem Verbraucher die wirtschaftliche Tragweite von ihm aufgebürdeten Pflichten, insbesondere Zahlungspflichten, in aller Deutlichkeit vor Augen geführt werden muss; das kann im Einzelfall durchaus auch eine Pflicht zur Vollständigkeit der Vertragsgestaltung begründen, wenn die Auswirkung einer konkreten Vertragsbestimmung sonst unklar bliebe. Damit soll nach Ansicht des OGH einerseits erreicht werden, dass der Verbraucher als Marktteilnehmer in die Lage versetzt wird, die Konditionen verschiedener Anbieter zu vergleichen. Andererseits soll verhindert werden, dass er im Rahmen der Vertragsabwicklung von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten oder ihm unberechtigte Pflichten abverlangt werden, ohne dass er sich zur Wehr setzt.
Überträgt man diese Überlegungen auf die Frage der Vertragsgestaltung bezüglich der Mietzinsbildung, dürfte auf der Hand liegen, dass es bereits im geltenden Recht sehr gute Gründe dafür gibt, vom Vermieter den vollständigen Ausweis der von ihm bei der Mietzinsbildung berücksichtigten Zu- und Abschläge zu verlangen. Denn nur dann kann ja der Mieter einerseits die Angebote mehrerer Vermieter vergleichen, andererseits mit hinreichender Deutlichkeit beurteilen, ob es geboten erscheint, sich gegen den ihm im Vertrag abverlangten Mietzins gerichtlich zur Wehr zu setzen.
Erscheint es sohin bei diesem Stand der Dinge für die Betroffenen kein wirklich vordringliches Anliegen zu sein, dass der Gesetzgeber sozusagen ein zweites Mal dafür sorgt, dass die Mietzinsbildung in den Verträgen transparent vorgenommen werden muss, so wird man sich eines Rufes an den Gesetzgeber dennoch nicht erwehren können, wenn man sich die Konsequenzen aus den obigen Überlegungen auszumalen beginnt.
In der Immobilienpraxis ignoriert
Die, wie erwähnt, seit 1997 bei der Mietvertragsgestaltung gebotene Berücksichtigung des Transparenzgebotes nach §6Abs3KSchG dürfte nämlich nicht nur in der aktuellen rechtspolitischen Diskussion übersehen worden sein, sondern auch von der Immobilienpraxis. Nur so ist es wohl zu erklären, dass das Gros der seit 1997 abgeschlossenen Mietverträge gerade keine transparente Aufschlüsselung der bei der Mietzinshöhe berücksichtigten Zu- und Abschläge enthält – was ja offenkundig den Anlass für die aktuelle rechtspolitische Diskussion darstellt.
Solcherart fragt man sich, welche Konsequenzen mit der geschilderten Säumnis verbunden sein können. Die mögliche Antwort auf diese Frage vermag Besorgnis hervorzurufen. Gemäß §6Abs3 sind intransparente Vertragsbestimmungen nämlich unwirksam. Was das wirtschaftlich für den Fall, dass es die Mietzinsvereinbarung war, die gegen §6Abs3 verstoßen hat, bedeutet, liegt auf der Hand. Verfrüht wäre freilich mieterseitiger Jubel, wenn man sich erhoffen sollte, bei Mietverträgen, die nach 1997 abgeschlossen wurden und die keine transparente Darstellung der bei der Mietzinsvereinbarung berücksichtigen Zu- und Abschläge enthalten, wegen Verstoßes der Mietzinsvereinbarung gegen das Transparenzgebot künftig gleichsam „zum Nulltarif“ wohnen zu können. Sollte der Vertrag ohne die unwirksame Bestimmung nämlich gar nicht bestehen können (was insbesondere dann der Fall ist, wenn die Unwirksamkeit – wie beim Mietzins ja der Fall – eine der vertraglichen Hauptleistungen betrifft), steht die Rechtswirksamkeit des Vertrages selbst auf dem Spiel. Es bedarf keiner großen Fantasie sich auszumalen, was das wiederum für die betroffenen Mieter bedeuten könnte.
Will man die Klärung der angesprochenen Rechtsfragen – deren denkbare Spannweite wie geschildert von einem wirtschaftlichen Waterloo für die Vermieter bis hin zu einem regelrechten Pyrrhussieg für die Mieter reicht – nicht den Gerichten überlassen (und damit, um eine legendäre Formulierung des großen Zivilrechtlers und Verfassungsrichters Karl Spielbüchler zu verwenden, zugleich als Gesetzgeber abdanken), wäre eine Initiative des Gesetzgebers in der Tat erforderlich. Das sollte in der aktuellen rechtspolitischen Diskussion nicht unberücksichtigt bleiben.
Ao. Univ.-Prof. Vonkilch lehrt Zivilrecht an der Universität Wien.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 03.06.2013)
