Börse. Wer über Aktien am Immobilienboom mitnaschen will, muss sich auf hohe Volatilität einstellen. Und billige Immobilienpapiere sind oft aus gutem Grund günstig, meint der britische Fondsmanager Patrick Sumner.
Wien. Immobilien gelten als krisenfeste Wertanlagen. Auf Immobilienaktien trifft das nicht zu. Diese verzeichneten in den vergangenen zehn Jahren deutlich stärkere Ausschläge nach oben und unten als der breit gefasste Markt. Seit zehn Jahren hätte man mit Aktien aus dem weltweiten Immobilienindex FTSE EPRA/NAREIT Global Total Return Index 13,3 Prozent pro Jahr verdient. Mit Papieren aus dem breit gefassten MSCI World wären es neun Prozent gewesen.
Ob man davon profitieren konnte, hängt jedoch vom Einstiegszeitpunkt ab: Bis 2007 schnellten die Immobilienpapiere stärker empor als die Aktien anderer Branchen, bis 2009 stürzten sie tiefer ab, um seither wieder kräftiger anzuziehen als der Gesamtmarkt. Das meiste Geld verdienen konnte man mit asiatischen Papieren, gefolgt von US-amerikanischen. Am wenigsten erhielt man mit europäischen Aktien.
„Rabatt“ für heimische Aktien
Bleibt die Frage, welche Immobilienaktien jetzt billig sind. Um diese Frage zu beantworten, ziehen Experten gern das Verhältnis von Aktienkurs und Net Asset Value (Vermögenswert pro Aktie abzüglich Schulden) heran. Amerikanische Immobilienaktien sind demnach teuer, denn sie kosten mehr, als ihrem Vermögenswert entspricht. Europäische Papiere erhält man– von britischen abgesehen– mit einem kleinen Rabatt. Bei österreichischen Aktien ist dieser Rabatt mit 30 bis 40 Prozent besonders hoch. Ein Kaufargument sei das aber noch nicht, meint Patrick Sumner, Head of Global Indirect Property bei Henderson Global Investors. Umgekehrt seien Aktien, die über ihrem Net Asset Value notieren, nicht zwingend zu teuer: Gibt es die Chance auf Wertsteigerung, ist dieses Plus gerechtfertigt. Die Chance auf Wertsteigerung sieht Sumner etwa bei Firmen, die auf große Einkaufszentren in großen Städten spezialisiert sind, etwa die Simon Property Group oder Unibail-Rodamco.
Firmen, die auf kleinen Einkaufszentren oder solchen in Sekundärstädten sitzen (Letzteres sei etwa bei Intu Properties der Fall), findet er weniger attraktiv. Gute Aussichten haben auch Firmen, die mit US- Wohnimmobilien ihr Geschäft machen. Auch wenn der Immobilienmarkt dort wieder anspringe und mehr Häuser gebaut würden, reiche das noch lange nicht, um die starke Nachfrage zu befriedigen und das Mietwachstum zu bremsen. Auch gebe es in den USA viele Leute zwischen 25 und 35 Jahren, die die klassische Zielgruppe für Mietwohnungen seien.
Von deutschen Immobilienaktien hält der britische Fondsmanager nicht so viel. Im Vorjahr hatten etwa GSW, Deutsche Wohnen oder Gagfah regelrechte Höhenflüge erlebt. „Der Grund war, dass es sich um Deutschland und nicht um Griechenland gehandelt hat“, meint er. Tatsächlich ist ihm der deutsche Wohnimmobilienmarkt zu stark reglementiert (wie auch der österreichische), um internationale Investoren anzulocken. Und die Deutschen selbst würden lieber in offene Immobilienfonds investieren als in Aktien.
Von österreichischen Immobilienaktien lässt Sumner lieber die Finger. Die niedrigen Preise seien auch ein Zeichen von wenig Vertrauen. „Wenn die österreichischen Investoren selbst diesen Unternehmen nicht vertrauen, ist es für uns erst recht schwierig.“ Erst in ein paar Jahren will er die Papiere wieder unter die Lupe nehmen.
Was Sie beachten sollten bei... Immobilienaktien
Tipp 1
Unternehmensrisiko. Wer Immobilienaktien kauft, erwirbt keine Immobilien, sondern Anteile an Firmen, die mit Immobilien Geld verdienen. Man trägt das Risiko eines schlechten Managements (hat aber die Chance, von gutem Management zu profitieren). Auch die allgemeine Börsenstimmung hat Einfluss auf die Entwicklung von Immobilienaktien. Wenn das Sentiment schlecht ist, drückt das den Kurs, auch wenn das Geschäft gut geht.
Tipp 2
Bewertung. Viele Immobilienaktien– insbesondere österreichische– kosten an der Börse derzeit weniger, als dem Wert ihrer Immobilien entspricht. Das ist nicht zwingend ein Kaufargument: Diese Lücke zwischen Kurs und Nettovermögenswert (Net Asset Value) ist seit Jahren hoch. Die Ursachen liegen zum Teil im Misstrauen gegenüber Osteuropa, aber auch im Vertrauensverlust nach den Skandalen der Vergangenheit. Bis sich die Lücke schließt, kann es noch dauern.
Tipp 3
Geschäft. Vor dem Kauf sollte man überlegen, in welcher Region die Immobilien liegen sollen, und ob man eher mit Wohn- oder Gewerbeimmobilien Geld verdienen will. Im ersten Fall eignen sich etwa Deutsche Wohnen, GSW oder Conwert, im zweiten Immofinanz, CA Immo oder S-Immo, die sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesektor aktiv sind. Momentan geht das Wohngeschäft besser. Erholt sich die Konjunktur, kann sich das ändern.
Tipp 4
Alternativen. Wer Börsenschwankungen meiden will, kann auch in einen offenen Immobilienfonds investieren. Diese werfen etwa drei Prozent Rendite pro Jahr ab. Dabei geht man jedoch das Risiko ein, dass der Fonds vorübergehend schließen muss, wenn in Krisenzeiten zu viele Anleger gleichzeitig Geld abziehen wollen. Dann kommt man länger nicht an sein Geld. In Deutschland werden derzeit mehrere Fonds endgültig abgewickelt.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 10.06.2013)