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"Viele Mieter lassen sich ins Bockshorn jagen"

(c) Fabry Clemens
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Mietrecht: Muss man wirklich "alle gesprungenen Glasscheiben" erneuern, bevor man auszieht? Und darf man die alten Tapeten lassen, wie sie sind?

Wien. Wer in eine Wohnung einzieht, steckt oft viel Geld hinein, um sie nach den eigenen Wünschen zu gestalten. Zieht man wieder aus, kann es nochmals teuer werden: Vermieter verlangen oft aufwendige Sanierungen, bevor sie die Wohnung zurücknehmen. Private Mietverhältnisse betrifft das genauso wie Gemeindewohnungen. Auf der Homepage von „Wiener Wohnen“ etwa findet sich unter dem Titel „Mängel, die vor der Wohnungsübergabe behoben werden müssen“ eine beeindruckende To-do-Liste für Umzugswillige (www.wienerwohnen.at/mieterin/mietende/wohnungsrueckgabe/maengel.html).

Glasscheiben erneuern?

Bei näherem Hinsehen zeigt sich aber: Nicht alles, was da steht, ist wörtlich zu nehmen– und wer die Liste ohne Hinterfragen brav abarbeitet, zahlt womöglich drauf. Zum Beispiel heißt es im Abschnitt über „Fenster und Türen“: „Sie müssen alle gesprungenen Glasscheiben erneuern.“ So pauschal stimmt das aber nicht: „Für die Außenhaut des Hauses ist der Vermieter zuständig“, sagt Arbeiterkammer-Experte Walter Rosifka. Nur wenn ein Schädiger feststellbar ist, kann der Vermieter sich an diesem schadlos halten. Markus Stradner, Pressesprecher von „Wiener Wohnen“, relativiert denn auch auf Anfrage der „Presse“: Es gelte zwischen Glasscheiben, die durch Mieterverschulden zu Bruch gehen, und solchen, die zum Beispiel durch ein Unwetter beschädigt wurden, zu unterscheiden. Nur im ersten Fall müsse der Mieter die Scheibe ersetzen. „Im zweiten Fall ist es Aufgabe der Hausverwaltung.“ Solche Fälle seien aber deutlich seltener, sagt er.

Auch für „verschmutzte“ Tapeten, die ebenfalls auf der Liste stehen, kann der Mieter nicht generell zur Kasse gebeten werden. Stradner räumt auch das ein: Eine „normale Abnützung“, wie sie auch im ABGB genannt ist, führe nicht zu einem Zwang, die Tapete zu erneuern. Unter „Verschmutzung“ sei etwa eine Besprayung der Tapete zu verstehen.

Und wann müssen vom Mieter angebrachte Fliesen wirklich entfernt werden? Laut Stradner dann, wenn sie beschädigt, nicht fachmännisch oder nicht vollständig verlegt sind, wie es zum Beispiel an Küchenwänden immer wieder vorkomme. Oft werde nur dort verfliest, wo die Wände sichtbar sind, und nicht hinter Möbeln oder Geräten. „Nachmieter wollen aber oft die Möbel an anderer Stelle anbringen. Und das ergibt bei nicht komplett verlegten Fliesen ein unschönes Bild.“ Fliesen mit Bohrlöchern muss man laut der Liste auf der Homepage dann nicht austauschen, wenn die Löcher von der Installation eines Seifenhalters, eines Spiegels, eines Alliberts oder eines Handtuchhalters stammen. Dasselbe gelte generell für Wände, wenn Regale oder Küchenmöbel angebracht waren, sagt AK-Experte Rosifka: „Das ist üblich und keine Beschädigung.“

Auch ein bloßer Kratzer in der Badewanne fällt unter „gewöhnliche Abnützung“ und kann dem Mieter nicht angelastet werden. Ein Haarriss im Waschbecken dagegen schon.

Nur Zeitwert muss ersetzt werden

Aber selbst für "echte" Beschädigungen muss der Mieter nicht immer aufkommen. Denn wenn die Nutzungsdauer, die für den betreffenden Gegenstand angenommen wird, bereits abgelaufen ist, ist sein Wert laut Judikatur mit null anzusetzen. Bei Tapeten oder Teppichen beträgt die Nutzungsdauer zehn Jahre. Danach kann man genau genommen nicht einmal mehr für eine Besprayung zur Kasse gebeten werden. Ist eine Innentür 30 Jahre alt oder älter, hat sie ebenfalls keinen Restwert mehr, dessen Minderung dem Mieter angelastet werden könnte. Vorher muss der jeweilige Zeitwert ersetzt werden: Ist die Tür nach 20 Jahren kaputt, kann der Vermieter dem Mieter ein Drittel des Neuwerts verrechnen. Das werde auch so gehandhabt, betont man bei „Wiener Wohnen“. „Bei dem Betrag, der für die Instandsetzung in Rechnung gestellt wird, wird die Art des Wohnungsteils (Fußboden, Fenster, Zwischentüre) ebenso wie die bisherige Nutzungsdauer und die übliche Lebensdauer berücksichtigt“, erklärt Stradner.

Abgewohntes durch Neues ersetzen – oder den Neuwert zahlen – müssen Mieter nie, sagt Rosifka. Das betrifft natürlich nicht nur Wohnungen im Gemeindebau. Sondern alle Mietverhältnisse. Bei nicht wenigen Vermietern sei es aber, so der AK-Experte, geübte Praxis, die Neuherstellung zu verlangen oder den Neupreis zu verrechnen, „obwohl das nicht rechtens ist“. Manche würden sogar die Umsatzsteuer vom Mieter kassieren.

Als Druckmittel dient dann oft die Kaution, die der Mieter beim Einzug in die Wohnung gezahlt hat und die der Vermieter nicht herausrückt, solange die gewünschten Reparaturen nicht gemacht sind. „Viele Mieter lassen sich ins Bockshorn jagen“, sagt Rosifka. Er berichtet von einem Fall, in dem ein Reihenhausmieter einen Öltank hätte räumen sollen, den er nicht eingebaut hat. „Er hat die Kaution eingeklagt und gewonnen.“

Was Sie beachten sollten bei ... Wohnungsrückgaben

Tipp 1

Dokumentieren. Beim Einzug in die Wohnung sollte man allfällige Schäden dokumentieren (mit Foto), zum Beispiel einen Sprung im Waschbecken oder Beschädigungen an der mitvermieteten Kücheneinrichtung. Auch wenn es nur Kleinigkeiten sind, die einen nicht weiter stören, sollte man den Vermieter (nachweislich) darauf hinweisen. Überhaupt sollte klargestellt werden, was in der Wohnung neuwertig ist und was schon gebraucht.

Tipp 2

Vereinbarungen. Oft gibt es Vertragsbestimmungen, die dem Mieter mehr Pflichten auferlegen als gesetzlich vorgesehen. In vielen Fällen ist das unwirksam, speziell dann, wenn es sich nicht um eine Einzelvereinbarung handelt, für die es eine sachliche Rechtfertigung gibt, sondern um eine vom Vermieter vorformulierte Klausel. Zum Beispiel gilt das laut OGH für die Verpflichtung, die Wohnung vor der Übergabe neu auszumalen.

Tipp 3

Normale Abnützung oder mehr? Der Mieter muss schonend mit der Wohnung umgehen, darf aber alles tun, was zum gängigen Wohnverhalten gehört. Oft hängt es vom Ausmaß ab, ob etwas noch als normale Abnützung gilt. So muss der Vermieter Löcher in der Wand nach der Demontage der Möbel oder dem Abhängen von Bildern akzeptieren. 110 Dübellöcher in zwei Zimmern seien aber zu viel, entschied das Landesgericht Wien in einem Fall.

Tipp 4

Gleicher Zustand. Abgesehen von der normalen Abnützung, die einem der Vermieter ohnehin nicht anlasten darf, sind auch andere Abweichungen vom Originalzustand erlaubt. Etwa, dass die Wände in einer anderen Farbe gestrichen sind – laut Judikatur zum Beispiel grün und ocker statt weiß, das wäre immer noch „gleichwertig“. Dass es doch weiß sein muss, könnte man allerdings vertraglich vereinbaren. Der Anstrich muss dann aber nicht neu sein.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 19.08.2013)