Industrieobjekte. Investoren finden zunehmend Geschmack an Logistikimmobilien. Hintergrund sind die angesichts knapper Flächen anziehenden Renditen.
Von einem Nischenprodukt kann längst keine Rede mehr sein: Industrie- und Logistikimmobilien geraten weltweit zunehmend in den Fokus von Investoren. Angesichts der eingeschränkten Entwicklungstätigkeit der letzten Jahre ist das Angebot an solchen Objekten allerdings – vor allem in Europa – rar gesät. Was wiederum die Mieten treibt: Laut einer aktuellen Marktanalyse des Industrieimmobilienspezialisten Prologis kann zwischen 2014 und 2017 mit einem jährlichen Anstieg von mehr als fünf Prozent gerechnet werden.
Fonds greifen zu
So verwundert es denn kaum, dass Peter Czapek, CEO von Bank Austria Real Invest, ein zunehmendes Interesse für diese Assetklasse ortet. „Stark interessiert sind in erster Linie institutionelle Investoren“, so der Experte. Besonders aktiv waren Fonds im ersten Halbjahr 2013 etwa auf dem deutschen Investmentmarkt, wie eine Analyse von BNP Paribas Real Estate aufzeigt. Sie zeichneten für 41 Prozent des Umsatzes verantwortlich. Insgesamt näherte sich das Transaktionsvolumen mit 1,33 Milliarden Euro – was gegenüber dem Vorjahr einem Plus von 56 Prozent entspricht – an das Vorkrisenniveau an. Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment and Services, ist guter Dinge, dass sich die positive Dynamik auch in der zweiten Jahreshälfte fortsetzt. „Gerade was ausländische Investoren betrifft, wird die Nachfrage nach Logistikinvestments im zweiten Halbjahr tendenziell eher noch zunehmen“, sagt er.
Entwicklung verschlafen
Wenig Aufregendes gibt es hingegen aus Österreich zu berichten. Mangels entsprechender Flächen – internationale Investoren interessieren sich für sogenannte Big Boxes, die größer dimensioniert sind und von einer Vielzahl von Mietern genützt werden können – hielt sich das Käuferinteresse einmal mehr in Grenzen. In Stein gemeißelt sei dieser Zustand allerdings nicht, meint Ilias Manoukas, Head of Industrial & Logistics von CBRE Österreich. Die hohen Renditen von Industrie- und Logistikimmobilien im Vergleich zu anderen heimischen Assetklassen könnten früher oder später durchaus auch die Aufmerksamkeit größerer Investoren erregen. Manoukas zufolge rentieren Zinshäuser in Österreich derzeit – je nach Lage und Objektqualität – bei lediglich zwei bis vier Prozent, international vergleichbare Topobjekte im Industrie- und Logistikbereich hingegen mit 7,5 Prozent.
Der europäische Logistikmarkt hat in den letzten fünf, sechs Jahren jedenfalls einen starken Wandel erlebt. Anstatt ihre Logistik wie früher dezentral zu organisieren, betreiben Unternehmen heute oft nur mehr ein großes Zentrallager, von dem aus Zentraleuropa oder die Welt beliefert wird. Wer auf diese Entwicklung rechtzeitig reagiert und entsprechende Flächen in der CEE-Region entwickelt hat, hat gut verdient. Dazu zählen bekannte Namen wie Prologis, Pannatoni, Goodman und Karimpol, die nach demselben Muster vorgehen: Ein günstiger Grund wird gekauft und darauf ein Objekt gebaut. Sobald ein Mieter gefunden wurde, wird wieder verkauft.
„In Österreich wurde diese Entwicklung verschlafen, und zwar nicht nur wegen der angeblich hohen Arbeitskosten“, merkt Manoukas kritisch an. Dahinter stehe vielmehr die in der Alpenrepublik dominierende KMU-Struktur. Diese heimischen Unternehmen seien stark an einen Standort gebunden, hätten einen geringen Flächenbedarf und würden die Eigennutzung gegenüber der Miete vorziehen. Der Trend zum Outsourcing könnte aber den Druck auf die Logistiker erhöhen, ein Angebot zu schaffen, durch das letztlich auch ein Investmentmarkt entstehen würde. „Vielleicht ist Österreich dann in einigen Jahren auf der Landkarte“, meint er. Sicher sei in diesem Zusammenhang, dass durch den Internethandel die Nähe zur Stadt eine immer größere Rolle spielen werde.
Tokio teuerstes Pflaster
„Zum aktuellen Zeitpunkt sind die Mietpreise noch nicht auf einem Niveau, das eine breite, verstärkte Neubautätigkeit auslösen könnte. Das könnte sich allerdings durch den weiteren Rückgang der Leerstandsraten ändern“, sagt Chris Caton, Head of Research bei Prologis. Wie schnell das gehen kann, zeigt das Beispiel Tokio: Die japanische Hauptstadt ist laut CBRE das derzeit weltweit teuerste Pflaster für Logistikflächen. In der japanischen Hauptstadt liegt der jährliche Quadratmetermietpreis bei 288,70Euro, gefolgt von London mit 275,71 und Singapur mit 247,01 Euro. Der Treiber der hohen Mieten ist einmal mehr der Mangel an qualitativ hochwertigen, modernen Flächen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 04.10.2013)