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Drei Fuder Heu? Was es bei Land- und Herrenhäusern zu beachten gilt

Bei abgeschiedenen Objekten lohnt es sich, rechtzeitig die Wegnutzungsrechte abzuklären.
Bei abgeschiedenen Objekten lohnt es sich, rechtzeitig die Wegnutzungsrechte abzuklären.Engel & Völkers
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Der Markt ist derzeit ruhig, wodurch sich Fehler beim Kauf vermeiden lassen. Denn mangelndes Wissen um Servitutsrechte können im Nachhinein teuer werden. Teilweise gelten jahrhundertealte Vereinbarungen.

„Derzeit herrscht gelangweilte Stimmung im Segment der Land- und Herrenhäuser“, berichtet Fridolin Angerer vom Bereich Spiegelfeld Immobilien für den Bereich Land, Schloss und Forst. „Was schade ist, weil dabei auch besondere Objekte, die vielleicht alle 15 Jahre einmal auf den Markt kommen, übersehen werden.“ Mit Ende der Pandemie hat sich der Run auf Liegenschaften gelegt, die mit reichlich Abstand zum Nachbarn und entsprechenden Grundstücksgrößen Ausgangssperren erträglicher gemacht haben.

Das bestätigt Hansjörg Lenz, Geschäftsführer von Engel & Völkers Kärnten. „Die Zeiten, in denen Immobilien wie auf dem Hamburger Fischmarkt verkauft wurden, sind auch in diesem Segment vorbei“, sagt er, ein lebhaftes Bild der vergangenen Jahre zeichnend, in denen oft überhastet gekauft wurde.

Am Luxusmarkt macht sich Verunsicherung breit

Generell besteht nach wie vor Nachfrage nach größeren Besitzungen, allerdings sei das Angebot größer geworden, weshalb potenzielle Käufer momentan mehr selektieren und auf den Preis schauen. Was bei dieser Kundschaft nicht mangelnden Mitteln geschuldet ist, wie Siegbert Sappert, Mitglied der Geschäftsleitung von Hendrich Real Estate, betont:  „Diese Klientel hat Geld, allerdings herrscht derzeit große Verunsicherung. Denn es gibt Indikatoren, dass die Preise sinken, aber genauso, dass sie steigen werden.“ Weshalb derzeit viele abwarten und nur dann zugreifen, wenn ganz besondere Gustostückerln auf den Markt kommen, bei denen man nicht weiß, ob sie in zwei Jahren auch noch verfügbar sein werden.

Das Schloss Leopoldstein bei Eisenerz in der Steiermark.
Das Schloss Leopoldstein bei Eisenerz in der Steiermark.Hendrich Real Estate

Auf Liegenschaften, die nicht absolut einmalig sind, darf jetzt allerdings wieder stärker spekuliert werden. Denn selbst wenn die Preise bisher noch nicht gesunken sind, hat sich die Vermarktungsdauer wieder erhöht. „Es wird sich vermutlich wieder auf dem Vor-Corona-Niveau einpendeln, das um die drei Jahre lag – es kann aber auch deutlich länger werden“, meint Sappert.

Fachwissen ist wieder gefragt

Außerdem sei neben Geduld auch Fachwissen gefragt, berichtet Lenz. Was unter anderem damit zu tun habe, dass sich so mancher Käufer, der während der überhitzten Phase ohne Rat und Makler auf Einkaufstour gegangen ist, eine blutige Nase geholt habe. „Gerade bei Objekten am Land ist etwa das Wissen um die Servitutsrechte (u. a. Wegnutzungsrechte, Anm.) enorm wichtig“, so der Experte.

Das gehöre für einen seriösen Makler allein aus Haftungsgründen zum Handwerkszeug, Spontankäufer ohne Expertise könne es aber schnell in echte Schwierigkeiten bringen. „Ich kenne einen Betroffenen, der es verabsäumt hat, sich beim Kauf einer Almhütte das Wegrecht für rund zwei Kilometer der Anfahrt zu sichern“, erzählt Lenz. Und damit völlig abhängig von jenen ist, denen dieses Stück Land gehört. „Die wissen jetzt natürlich genau, dass sie fast jeden Preis verlangen können, da der neue Besitzer sicher seinen Hausrat nicht im Rucksack hinauftragen will“, bringt er es auf den Punkt.

„Drei Fuder Heu, ein halbes Schaf und beim Aufbau der Zäune mithelfen“

Über das Wegerecht hinaus gibt es bei ländlichen Besitzungen noch jede Menge andere, teilweise jahrhundertealte Vereinbarungen. Diese können Auswirkungen darauf haben, ob man das neue Domizil so nutzen kann, wie man möchte. „Dazu gehören beispielsweise der Wasserbezug und Leitungsrechte für das Abwasser“, erklärt Angerer. Andere Regelungen, wie zum Beispiel Weiderechte, seien dagegen oft veraltet. Etwa weil das, was um 1800 noch eine Weide war, längst mit Wald zugewachsen ist.

Auch bei den potenziellen Vergütungen hat sich einiges geändert, auch wenn es in den Verträgen noch anders steht. „Heute wird natürlich finanziell abgegolten, was einst als ‚drei Fuder Heu, ein halbes Schaf und drei Tage Mithelfen beim Zäuneaufbau‘ festgelegt wurde“, weiß Lenz, der sich schon für Kunden beim Fleischhauer erkundigt hat, was ein halbes Schaf kostet. „Und man ist gut beraten, diese sogenannten Schardienste ernst zu nehmen und gütliche Regelungen zu finden“, betont Angerer. „Denn gerade am Land braucht man immer eine gute Nachbarschaft.“ (sma)

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