Projektentwickler beziehen viel zu selten Facility Manager in die Planung mit ein, kritisieren Experten. Das hat negative Auswirkungen auf die späteren Nutzungskosten.
Entwickeln, vermieten und verkaufen. Auf diese – vermeintlich – einfache Strategie haben sich bekanntlich viele Immobilienentwickler spezialisiert. Eine sogenannte integrale Planung, die vor allem darauf abzielt, dass in der auf die Errichtung folgenden Nutzungsphase so wenig Kosten wie möglich anfallen, bleibt dabei oft auf der Strecke. Der Hintergrund liegt für Experten auf der Hand: So lange die Developer nur darauf abzielen, die von ihnen entwickelten Objekte zu verkaufen, zielen sie lediglich auf eine möglichst hohe Gewinnspanne zwischen Errichtungskosten und Verkauf ab. Die Leidtragenden sind die späteren Eigentümer und Nutzer.
Funktionswissen gefragt
„Geht man von einer Standard-Büroimmobilie mit einer Lebensdauer von 50 Jahren aus, so fallen 20 Prozent der Kosten auf die Planung und Errichtung und 80Prozent auf den Betrieb“, sagt Iva Kovacic vom Institut für Industriebau und interdisziplinäre Bauplanung der TU Wien. Gerade den letzteren Kostenblock – zu dem sie unter anderem die Ausgaben für Instandhaltung sowie für etwaige Umnutzungen und Umbauten zählt – könne man durch integrale Planung erheblich reduzieren. Dafür gebe es heute auch reichlich empirische Beweise. „Dennoch scheitert eine integrale Bauplanung oft daran, dass damit höhere Kosten in der Entwicklungsphase verbunden sind“, so Kovacic.
Doch was zeichnet eigentlich eine integrale Bauplanung aus? Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang die Einbindung eines interdisziplinären Teams in die Projektplanung. Diesem sollten neben Architekten auch Experten für Facility Management, Tragwerks- und Haustechnikplanung, Bauphysik sowie thermische Simulation angehören, betont die Expertin. „Neben Planungswissen, das ein Architekt mitbringt, ist auch Wissen gefragt, wie ein Gebäude im Betrieb funktioniert“, sagt sie. Für Letzteres sei ein Facility Manager zuständig. Weiters wichtig wären eine ausreichende und intelligente Simulation sowie ein Monitoring nach der Übernahme der Immobilie.
Diesen Standpunkt vertritt auch Andreas Gnesda, Geschäftsführer des Beratungsunternehmens Teamgnesda: „Bei der Planung von Immobilien ist es wichtig, dass vom ersten Moment an jemand dabei ist, der die Interessen der Nutzer wahrnimmt.“ Eine wichtige Aufgabe des Facility Managers sieht er etwa darin, dem Architekten Input bezüglich der beim Bau verwendeten Materialien zu geben. „Welche Materialien verwendet werden, wirkt sich unter anderem stark auf Reinigungskosten aus“, sagt der Facility-Consulting-Experte.
Alexander Redlein, Leiter des Zentrums für Informations- und Facility Management der TU Wien, legt die Rolle des Facility Managers in der Planungsphase noch weiter aus. Er sei letztlich auch dafür zuständig, sicherzustellen, dass die errichteten Flächen das Kerngeschäft des Unternehmens unterstützen, betont er. Als Beispiel, wo dies gelungen ist, nennt er die Hoerbiger Ventilwerke im elften Wiener Gemeindebezirk. Dort wurden oberhalb der Produktion in der Werkshalle die Räumlichkeiten der Konstruktionsabteilung untergebracht. „Diese räumliche Nähe ermöglicht eine besonders enge Zusammenarbeit der Abteilungen, woraus sich ein Wettbewerbsvorteil ergeben kann“, so Redlein.
Überlegungen mit Weitsicht
Ebenfalls in den engeren Kompetenzbereich eines Facility Managers gehören laut Redlein Überlegungen, in welche Richtung sich das Kerngeschäft eines Unternehmens in den folgenden fünf bis zehn Jahren bewegen wird. „Tut er das nicht, wird eine Immobilie unbrauchbar, egal, wie viel Betriebskosten man letztlich auf kurze Sicht spart“, so der Experte. Als die größte Herausforderung für klassische Büroinfrastruktur sieht er den in vielen Branchen steigenden Bedarf an Besprechungszimmern und Räumlichkeiten, wo informelle Gespräche abgehalten werden können. „In der Regel werden heute in einem Unternehmen mehrere Projekte gleichzeitig abgewickelt. Ändert sich die Projektstruktur, muss das auch infrastrukturell abgedeckt werden können“, betont er.
HÖHERE MIETEINNAHMEN
Beispiele für Immobilien, bei deren Entwicklung ein interdisziplinäres Planungsteam mitgewirkt hat, gibt es vor allem im Industrie- und Bürobereich. Dazu gehören unter anderem die Hoerbiger Ventilwerke in Wien, das Hilti-Werk in Vorarlberg oder die Wiener Büroimmobilien Viertel Zwei und Euro Plaza.
Dabei zeigt sich: Ist das Projekt gut entwickelt, so sind die Mieter auch bereit, an Standorten gute Mieten zu zahlen, die nicht zu den besten der Stadt gehören. Das spricht sich herum: Vor allem Entwickler, die die von ihnen entwickelten Objekte in ihrem Portfolio behalten, entscheiden sich verstärkt für eine integrale Planung.