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Das Mietrecht stellt viele Fallen

Im Richtwertmietzins-Dschungel verirren sich nicht nur Laien. Und es sind auch nicht immer nur die Mieter, die unter den Unklarheiten des Gesetzes leiden. Auch Vermieter können dadurch in die Bredouille kommen.

Wien. Wohnen war eines der großen Themen im Wahlkampf, das Schlagwort Mietrechtsreform findet sich auch im neuen Regierungsprogramm. In der öffentlichen Diskussion geht es vor allem darum, wie Wohnen leistbar bleiben kann – oder wieder leistbar werden soll.

Abgesehen von dieser Kernfrage gibt es aber noch etliche andere „Baustellen“ im Mietrecht. Wobei es nicht immer nur die Mieter sind, die zum Handkuss kommen. Es gibt auch rechtliche Fallen für Vermieter – und Unklarheiten, die zulasten beider Seiten gehen. Das reicht vom Dauerstreitthema, wer die kaputte Therme zahlen muss, bis zum Dschungel der Zu- und Abschläge beim Richtwertmietzins.

Dass derlei auch Vermieter in die Bredouille bringen kann, zeigt der Fall eines Wohnungseigentümers, der seine Wohnung auf ein Jahr an einen ausländischen Manager vermietet hatte. Die Befristung wollten beide Seiten, weil der Mieter exakt für diesen Zeitraum einen Job in Österreich hatte.

Was gilt überhaupt?

Sein Einsatz endete schon etwas früher als geplant. Man löste das Mietverhältnis also vorzeitig auf – scheinbar im besten Einvernehmen. Erst nachträglich sah sich der Vermieter mit einer Rückforderung von 25 Prozent des Mietzinses konfrontiert. Begründung: Der Mietvertrag sei befristet abgeschlossen worden, weshalb dem Mieter ein Abschlag vom Mietzins zustehe.

Eine Bestimmung im Mietrechtsgesetz, wonach bei befristeten Hauptmietverträgen der Mietzins um ein Viertel niedriger sein muss als bei unbefristeten, gibt es tatsächlich. Was voraussetzt, dass es überhaupt Regeln für die Mietzinshöhe gibt. Aber schon die Feststellung, ob das auf die eigene Wohnung zutrifft, kann schwierig sein. Eigentumswohnungen sind davon an sich nur in Altbauten betroffen. Genauer: in Gebäuden, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurden. „Neue“ Eigentumswohnungen – als solche gelten alle, die eine Baubewilligung ab 9. Mai 1945 haben – sind grundsätzlich nicht erfasst. Verlassen kann man sich darauf aber nicht: Wurde die Eigentumswohnung mit Fördermitteln errichtet, muss man außerdem noch die jeweils geltenden Wohnbauförderungsbestimmungen beachten. Diese können ebenfalls eine Mietzinsbeschränkung für den Fall einer späteren Weitervermietung vorsehen. „Im Zweifel kann man nur bei der Wohnbauförderungsstelle fragen“, rät AK-Experte Christian Boschek.

An eine solche Beschränkung wäre auch jeder gebunden, der eine solche Wohnung irgendwann kauft oder erbt. Der konkrete Fall hat aber noch eine weitere Facette: Der Mietvertrag hätte gar nicht auf ein Jahr abgeschlossen werden dürfen. Denn laut Gesetz ist eine Befristung nur auf mindestens drei Jahre erlaubt. Eine Ausnahme für berufliche Kurzzeitaufenthalte gibt es zwar, aber nur für Mietverhältnisse bis zu höchstens einem halben Jahr.

Drei Instanzen, drei Werte

Eine Befristung auf ein oder zwei Jahre geht also nicht – auch nicht, wenn der Mieter selbst das so will. Man müsste den Vertrag trotzdem auf drei Jahre abschließen. Daran gebunden gewesen wäre aber nur der Vermieter. Der Mieter nicht, weil er laut Gesetz nach einem Jahr (allerdings nicht früher, wenn es nicht ausdrücklich vereinbart ist) das Recht zum Ausstieg hat. Aus Vermietersicht stellt sich die Frage, ob ein Mieter, der nur eine Kurzzeitbleibe sucht, wirklich so viel Schutz – samt Mietzinsabschlag – braucht.

Was aber nicht das einzige Problem ist. Beide Seiten, Mieter wie Vermieter, tun sich außerdem schwer damit, überhaupt festzustellen, wie hoch der Mietzins (mit oder ohne Abschlag) nun tatsächlich sein darf. Fachleute übrigens auch: Boschek verweist auf einen Fall, bei dem drei Gerichtsinstanzen bei der Bemessung des Richtwertmietzinses für eine Wohnung zu unterschiedlichen Ergebnissen kamen – mit 20 Prozent Schwankungsbreite. Konkret ging es um eine 82-Quadratmeter-Wohnung der Kategorie A in Wien. Für einen unbefristeten Mietvertrag verlangte der Vermieter 604,64 Euro, Bezirksgericht, Landesgericht und OGH kamen auf drei verschiedene Beträge von 481,09 bis 547,52 Euro.

Die AK plädiert für die klare Begrenzungen der Zuschläge, Vermieter wären die Richtwerte lieber gänzlich los. So viel steht aber fest: Mehr Rechtssicherheit könnten beide Seiten brauchen.