Dieser Browser wird nicht mehr unterstützt

Bitte wechseln Sie zu einem unterstützten Browser wie Chrome, Firefox, Safari oder Edge.

Ist die Vermietung der eigenen Wohnung illegal?

Auf einschlägigen Onlineplattformen kann man seine (Miet-)Wohnung als Ferienappartement feilbieten. Dabei bewegt man sich aber vielfach im rechtlichen Graubereich.

Wien. „Wer sich mit Onlinevermietern einlässt, riskiert seinen Mietvertrag“, warnte vor Kurzem Alexander Ipp, Vizepräsident der Österreichischen Hoteliervereinigung (ÖHV), in einer Aussendung. Anlass für die Warnung des sonst mit Mietrecht eher weniger befassten Akteurs ist der weltweite Boom von Onlineplattformen, auf denen Private ihren Wohnraum temporär an Urlauber vermieten und damit im (vermeintlichen) Revier der Touristiker wildern können. Dieser Boom macht auch vor Österreich nicht halt. So spuckt etwa die Suchmaschine des Marktführers Airbnb.com allein für Wien mehr als tausend solcher Angebote aus, beim Mitbewerber 9flats.com sind es nicht viel weniger.

Aber ist die Vermietung der eigenen Wohnung wirklich illegal? Muss man tatsächlich mit einer Kündigung rechnen, wenn man die eigene Wohnung untervermietet? Drohen gar hohe Bußgelder wegen „Zweckentfremdung“ wie in einigen Städten Deutschlands?


Die Mietrechtslage: „Wenn ein Mieter seine Wohnung ohne Zustimmung seines Vermieters untervermietet, kann dies durchaus ein Kündigungsgrund sein“, bestätigt Georg Niedermühlbichler, Präsident der Mietervereinigung Österreich (MVÖ). Eine teilweise Untervermietung sei grundsätzlich aber auch ohne Zustimmung möglich. Voraussetzung: „Der überwiegende Teil der Wohnung, das heißt mehr als 50 Prozent der Fläche, wird weiterhin selbst genutzt“, so der Experte.


Vergütung: Liegt eine Einwilligung des Vermieters vor, kann eine Wohnung nach derzeit gültigem Mietgesetz also durchaus auch an Touristen weitervermietet werden. Allerdings mit einer weiteren Einschränkung: „Die Wohnung muss mehr als die Hälfte des Jahres vom regulären Mieter genutzt werden“, so der MVÖ-Präsident. Ein großes Geschäft lasse sich damit aber nicht machen: „Abgesehen von einem Aufschlag für Strom, Heizung oder Reinigung, darf die Miete nicht höher sein als jene, die man selbst bezahlt.“

Eigentum: Etwas anders stellt sich die Situation bei Eigentumswohnungen dar. Obwohl der Besitzer im Grunde die uneingeschränkte Verfügungsgewalt über sein Eigentum hat, gelte es auch hier, gewisse Vorschriften zu beachten, sagt Sigrid Räth von der Gemeinschaft für Wohnungseigentümer (GdW). Da sei etwa die Widmungsproblematik: „Wenn eine touristische Nutzung beispielsweise nur während des Urlaubs des Eigentümers erfolgt, wird die Notwendigkeit einer Umwidmung nicht gegeben sein.“ Werde die Wohnung jedoch laufend für kurzfristige Aufenthalte vermietet, stelle sich die Frage sehr wohl, zumal die übrigen Miteigentümer die Möglichkeit hätten, „gegen eine derartige widmungswidrige Verwendung auf Unterlassung zu klagen“, so die Expertin. Außerdem hafte der Vermieter für eventuell entstandene Schäden, die sich von ausländischen Touristen oft nur schwer einfordern lassen.

Rechtliche Fallstricke: Das größte Problem sieht Räth jedoch im Mietrecht. Obwohl die Vermietung zu Ferienzwecken grundsätzlich ein Ausnahmetatbestand vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sei, „droht bei unzureichender Dokumentation und fehlender Schriftlichkeit theoretisch ein unbefristeter Mietvertrag“, warnt die Expertin. Der Hintergrund: Befristungen im Mietrecht werden nur dann wirksam, wenn diese schriftlich vereinbart werden.

Was Sie beachten sollten bei der ... touristischen Untervermietung

Tipp 1

Schriftliche Bestätigung. Wer seine Wohnung untervermieten will, braucht die Zustimmung des Vermieters. Diese Einwilligung sollte unbedingt schriftlich eingefordert werden. Gleichzeitig sollte ein Untermietvertrag aufgesetzt werden – ebenfalls möglichst schriftlich.

Tipp 2

Maß halten. Die touristische Vermietung einer Wohnung sollte in engen Grenzen gehalten werden, da sonst gewerberechtliche Probleme entstehen könnten. Einige dieser Fragen werden auch im „Handbuch der Gästezimmervermietung“ angesprochen, das im Lexisnexis Verlag erschienen ist. www.shop.lexisnexis.at

Tipp 3

Haftung. Aufgrund der vielen Unbekannten raten Experten dazu, von regelmäßigen Kurzzeitvermietungen der eigenen Wohnung Abstand zu halten. Neben rechtlichen werden auch finanzielle Risiken angeführt: Die Wohnung nutzt sich schneller ab und für eventuelle Schäden muss man selbst aufkommen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 25.01.2014)