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Boiler-Entscheid des OGH: "Fast schon Appell an Gesetzgeber"

Man hat kein Recht auf Mietzinsminderung wegen eines defekten Boilers, sobald man ihn auf eigene Kosten austauscht, entschied das Höchstgericht. Das Ergebnis sei skurril, sagt ein Rechtsexperte.

Wenn in der Mietwohnung der Boiler defekt ist, hat man nur Anspruch auf Mietzinsminderung, solange der Mangel besteht, entschied kürzlich der OGH ("Die Presse" berichtete). Behebt man das Problem auf eigene Kosten, muss man danach wieder die volle Miete zahlen.
Das stört nicht nur die Arbeiterkammer, die im Anlassfall für das betroffene Ehepaar zu Gericht ging und abblitzte. Auch der OGH selbst macht in seiner Entscheidung kein Hehl daraus, dass dieses Ergebnis unbefriedigend ist - nur sei es nicht Aufgabe der Rechtsprechung, unbefriedigende Gesetzesbestimmungen zu ändern. Das kann nur der Gesetzgeber, und dieser ist jetzt wohl gefordert, seinerseits eine „Reparatur" vorzunehmen. Das findet auch Johannes Reich-Rohrwig, Partner bei CMS Reich-Rohrwig Hainz und Professor an der Uni Wien: Seiner Ansicht nach lässt sich die Entscheidung „beinahe als Appell" an den Gesetzgeber lesen, die Frage der Erhaltungspflichten bei Mietobjekten zu klären.

Keiner ist verantwortlich

Denn das Grundproblem liegt nicht in der Regelung für die Mietzinsminderung, sondern bei den unklaren Bestimmungen, wer im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) die Reparatur oder Neuanschaffung zahlen muss, wenn mitvermietete Geräte, wie Therme, Boiler oder Herd, defekt werden. Es gebe da eine Grauzone, sagt Reich-Rohrwig: „Das MRG legt zwar Erhaltungspflichten des Vermieters und Instandhaltungs- und Wartungspflichten des Mieters fest. Das heißt aber nicht, dass die Pflichten des einen dort beginnen, wo die Pflichten des anderen aufhören." In besagtem Graubereich sei zwar der Mieter nicht zur Reparatur defekter Geräte verpflichtet und könne auch vertraglich nicht dazu verpflichtet werden. Aber auch der Vermieter müsse nicht dafür aufzukommen.

Für den Vermieter könnte diese Pflicht nur durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag entstehen - die wird es aber selten geben, schon gar nicht bei standardisierten Mietverträgen.

Vermieter am längeren Hebel

Der Anlassfall betraf, wie berichtet, ein Reihenhaus, in dem der Boiler immer weniger Warmwasser abgab. Die Mieter tauschten ihn auf eigene Kosten aus, die Arbeiterkammer klagte für sie in einem Musterprozess auf Rückzahlung eines Teils des Mietzinses. Und verlor, denn ein Anspruch auf Mietzinsminderung besteht laut dem Höchstgericht nur, solange die Brauchbarkeit des Mietobjekts beeinträchtigt ist. Dass er auch dann noch gegeben sein solle, wenn der Mangel - von welcher Seite auch immer - beseitigt worden sei, lasse sich dem Gesetzeswortlaut nicht entnehmen.

Das Ergebnis sei skurril, sagt Reich-Rohrwig: „Je unerträglicher die Situation für den Mieter ist und je rascher er die Reparatur vornehmen lässt, desto geringer ist sein Anspruch auf Mietzinsminderung." Nach derzeitiger Rechtslage sitze meist der Vermieter am längeren Hebel, auch wenn „die Ansprüche des Mieters auf Mietzinsminderung zum Beispiel bei längerer Unbeheizbarkeit erheblich sein können". Die Arbeiterkammer beklagt, dass diese Ansprüche oft graue Theorie sind, denn man werde selbst bei hoher Mietzinsminderung kaum längere Zeit in einer unbeheizten Wohnung leben können. Auch sie möchte eine rasche Gesetzesänderung - naturgemäß eine, die dem Vermieter die Erhaltungspflicht für mitvermietete Geräte aufbrummt.