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Dürfen die Mieten schon wieder steigen?

(c) Die Presse (Clemens Fabry)
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Ab Mai müssen zahlreiche Mieterhaushalte tiefer in die Tasche greifen. Im April wurden nämlich die Richtwert- und Kategoriemietzinssätze erhöht. Was Mieter und Vermieter bei Erhöhungen beachten müssen.

Dieser Tage flattert zahlreichen Mietern in Österreich eine Erhöhung ins Haus. Ihre Miete wird im Mai um etwa fünf Prozent steigen. Warum so stark?

Weil der Richtwert (er gilt in Altbauten bei Mietverträgen, die nach 1994 abgeschlossen wurden) alle zwei Jahre um die Zweijahresinflation erhöht wird. Das ist jetzt der Fall, er steigt um etwa 4,6 Prozent. Nächstes Jahr gibt es dafür keine Erhöhung. Die Kategoriemieten (für ältere Mietverträge im Altbau) steigen dann, wenn der Verbraucherpreisindex um fünf Prozent gestiegen ist. Dass sie heuer gleichzeitig mit den Richtwertmieten erhöht werden, ist Zufall.

Wie hoch sind die Richtwerte in den einzelnen Bundesländern ab Mai?

In Wien wird der Richtwert von 5,16 auf 5,39 Euro pro Monat (netto pro Quadratmeter) erhöht. Dort werden oft Zuschläge für Lage oder Ausstattung verlangt, die einen Prozentsatz des Richtwerts ausmachen und ebenso steigen. Im Burgenland ist der Richtwert mit 4,92 Euro am niedrigsten, in Vorarlberg mit 8,28 Euro am höchsten. Relativ hoch ist er auch in Salzburg (7,45) und der Steiermark (7,44). In Tirol beträgt er 6,58, in Kärnten 6,31, in Oberösterreich 5,84 und in Niederösterreich 5,53 Euro.

Steigen die Mieten automatisch, oder muss der Vermieter sie aktiv erhöhen?

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbau) muss er eine Erhöhung zwei Wochen im Voraus schriftlich ankündigen. Versäumt er die Frist, kann er die Miete erst einen Monat später (zwei Wochen im Voraus) erhöhen. Rückwirkend darf er sie nicht anheben, sagt Stefan Artner von der Rechtsanwaltskanzlei Dorda Brugger Jordis. Im Teilanwendungsbereich darf der Vermieter eine im Mietvertrag vorgesehene Erhöhung auch (bis zu drei Jahre) rückwirkend nachholen. Voraussetzung, dass er überhaupt die Miete erhöhen kann, ist in allen Fällen eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, sagt Christian Marth von Vavrovsky Heine Marth Rechtsanwälte. Manchmal werde darauf vergessen, etwa bei befristeten Mietverhältnissen. Verlängere sich dann das Mietverhältnis (etwa weil der Vermieter auf die Kündigung vergisst), kann er die Miete nicht mehr erhöhen.

Kann ein Vermieter jahrelang auf eine Erhöhung vergessen und dann die Miete auf einmal stark erhöhen?

Ja, aber im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes darf er das nicht rückwirkend tun. Anders sähe es aus, wenn der Vermieter auf die regelmäßige Erhöhung verzichtet hätte, sagt Artner: Dann dürfe er die Miete nicht anheben. Habe er aber nicht explizit verzichtet, würden die Gerichte meist annehmen, dass er das auch nicht stillschweigend tun wollte. Zu solchen starken Erhöhungen nach Jahren komme es häufig nach einem Eigentümerwechsel.

Warum steigen viele Mieten nicht im Mai, sondern zu einem anderen Zeitpunkt?

Weil Mietverträge auch anderes vorsehen können. Oft werde vereinbart, dass die Mieten dann steigen, wenn der Verbraucherpreisindex eine bestimmte Schwelle überschritten hat, sagt Marth. Auch eine jährliche Inflationsanpassung kann vereinbart werden. Dabei müsse man im Altbau aber darauf achten, dass die Miete nie über dem zulässigen Richtwert (inklusive Zuschläge) zu liegen kommt.

Welche Regeln gelten für Mietverhältnisse, die nicht dem Richtwert oder Kategoriemietzins unterliegen?

Bei Einfamilienhäusern oder im frei finanzierten Neubau werden die Erhöhungen im Mietvertrag geregelt. Im Gemeindebau gilt oft ebenfalls der Richtwert oder der Kategoriemietzins, oder die Mieten sind daran angelehnt. Bei geförderten Wohnungen gibt es einen Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, der sich nicht am Verbraucherpreisindex, sondern an den Kosten orientiert. Die Betriebskosten steigen übrigens nicht mit den Mieten mit, sondern werden jährlich angepasst– je nachdem, wie sich die Kosten für Hausverwaltung, Müllabfuhr, Versicherungen etc. verändert haben.

Wie lange kann ein Mieter eine zu hohe Miete beeinspruchen?

Bei einem unbefristeten Mietverhältnis hat er bis zu drei Jahre Zeit (bei einem befristeten bis zu einem halben Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses). Dann gilt die Miete als akzeptiert. Doch kann der Mieter gegen Erhöhungen vorgehen, wenn die Miete über dem zulässigen Wert liegt, sagt Artner. Unter das bereits akzeptierte Niveau kann er sie nicht drücken.

Was Sie beachten sollten bei... der Miete

Tipp 1

Regelungen. Wie viel ein Vermieter verlangen kann, hängt davon ab, ob es sich um einen Alt- oder Neubau, um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus handelt, ob die Errichtung des Gebäudes gefördert wurde oder nicht und ob der Mietvertrag vor oder nach 1994 abgeschlossen wurde. Im frei finanzierten Neubau ist die Miete weitgehend frei vereinbar.

Tipp 2

Richtwert. Im Altbau bei Mietverträgen nach 1994 zahlt man den Richtwert. Einen Überblick, welche Miethöhe für welche Wiener Altbauwohnung zulässig ist, findet man unter www.wien.gv.at/richtwert/anfrage. Der Vermieter muss Zuschläge nicht im Vertrag aufschlüsseln, muss sie aber gut argumentieren können, wenn der Mieter die Höhe beeinsprucht.

Tipp 3

Beeinspruchen. Wer meint, zu viel Miete zu zahlen, kann das bis zu drei Jahre nach Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags von der Schlichtungsstelle überprüfen lassen und anfechten. Bei befristeten Verträgen hat man bis zu einem halben Jahr nach Beendigung des Vertrags Zeit, kann dann aber die Miete für die gesamte Dauer zurückfordern.

Tipp 4

Erhöhung. Richtwertmieten werden alle zwei Jahre um die Zweijahresinflation erhöht, Kategoriemieten (für ältere Mietverträge) immer dann, wenn sich der Verbraucherpreisindex um fünf Prozent erhöht hat. Für viele Gemeindebaumieter oder Mieter von frei finanzierten Wohnungen sind ähnliche Bestimmungen im Mietvertrag festgehalten.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 07.04.2014)