Immobilienfonds sind der nächste Krisenherd

Die hohen Zinsen setzen die Immobilienbranche massiv unter Druck, die Bewertungen fallen. Auch die Europäische Zentralbank sieht bereits genauer hin. Was braut sich da zusammen?

Wien. In der Ära des billigen Geldes konnten sich europäische Immobilienfonds vor Neueinzahlungen kaum retten. Nach zehn Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) hintereinander hat sich das Blatt gewendet und Investoren ziehen ihre Gelder ab. Damit erhöht sich für die Fonds der Druck, ihre Liegenschaften auf den Markt zu werfen. Ihre Weigerung, sinkende Marktpreise zu akzeptieren, könnte bröckeln.

Quer durch Europa sind die Investitionen in Gewerbeimmobilien laut dem Anbieter MSCI im ersten Halbjahr um 59 Prozent eingebrochen. Wenn die Fonds in großem Stil anfangen, Liegenschaften zu verkaufen, könnten die bereits zweistellig gesunkenen Bewertungen weiter hinuntergehen. In Deutschland wird dieser Prozess gebremst durch neue Regeln, die nach der Finanzkrise eingeführt wurden, und die seit 2013 bei offenen Immobilienfonds eine einjährige Rückgabefrist vorschreiben.

„Moment der Wahrheit“

Allerdings zeigt sich an massiven Abschlägen am Sekundärmarkt bereits, welcher Druck sich aufbaut. „Wenn man bei festverzinslichen Wertpapieren (also Anleihen) drei bis vier Prozent erhält, warum sollte man dann sein Geld in einen offenen Immobilienfonds stecken?“, sagt Henning Koch, Vorstandsvorsitzender des Immobilien-Fondsmanagers Commerz Real AG. Die Renditen auf sichere deutsche Bundesanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren werfen derzeit eine Rendite von knapp drei Prozent ab, bei finnischen Papieren macht die Rendite 3,5 Prozent aus, bei italienischen 4,9 Prozent.

In Frankreich haben offene Immobilienfonds für Kleinanleger – sogenannte Organismes de placement collectif en immobilier oder OPCIs – bereits Immobilien im Wert von mehr als fünf Milliarden Euro auf Verkauf gestellt. Jeder übereilte Ausverkauf bringt Abwärtsdruck auf die Bewertungen und bedeutet eine Gefahr für die verschuldeten Vermieter, die an die Grenzen ihrer Kreditaufnahme stoßen.

„Die Verschuldung dieser Fonds und die Abschläge, mit denen sie auf den Sekundärmärkten gehandelt werden, sind ein klares Indiz für das, was auch logisch erscheint: Die Investoren sind zunehmend versucht, zu tilgen“, sagt Niko Schultz-Süchting, Immobilienspezialist in der Anwaltskanzlei Freshfields. „Das führt zu einem Moment der Wahrheit.“