Immobilienmarkt

Wien: Eine eigene Dynamik im Luxussegment

Wald und Wein sind nicht weit entfernt von dieser Villa.
Wald und Wein sind nicht weit entfernt von dieser Villa.Lukas Drobny/Marschall Immobilien
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Schön ist sie nicht, die Lage im Luxussegment. Aber zumindest die Preise sind stabil und die Hoffnung auf ein Ende der Zinsrallye wächst. Ein Blick auf den Markt in Wien.

Absolutismen sind im Zusammenhang mit dem Wiener Immobilienmarkt derzeit beliebt. Sätze wie „Das habe ich in all meinen Berufsjahren noch nie erlebt“, „Es lässt sich derzeit nichts verkaufen“ oder „Das ist kompletter Wahnsinn“ sind seit vergangenem Herbst immer öfter zu hören – genauer seitdem die Auswirkungen der Kombination aus den verschärften KIM-Kreditvergabevorgaben der Finanzmarktaufsicht (FMA) und den steigenden Zinsen auf dem Markt spürbar sind. Und das sind sie nicht nur im Bereich der Durchschnittsimmobilien, für die immer weniger Kaufwillige keine Finanzierung mehr bekommen, sondern auch im Luxussegment, in dem es traditionell eher um eine gute Anlage geht. Den die lässt sich einerseits derzeit auch wieder außerhalb von Immobilien finden - und das Gerücht der bald sinkenden Preise hält sich seit einem Jahr hartnäckig. Auch, wenn davon bisher im Premiumsegment nicht viel zu spüren ist, warten viele nach wie vor ab, ob sich nicht ein Schnäppchen machen lässt.

Kein Preisverfall

Die Chancen darauf schätzen die heimischen Makler am Premium-Markt allerdings nach wie vor gering ein. „Im mittleren Preissegment ist die Lage ganz bitter, das Luxus-Segment ist aber recht stabil, da wird es, wenn überhaupt, vielleicht einen kleinen Ruck geben“, sagt Örag-Vorstand Michael Buchmeier. Richard Buxbaum, Prokurist von Otto Immobilien, glaubt ebenfalls nicht an Erfolge für Schnäppchenjäger: „Aktuelle Auswertungen zeigen, dass die Preise speziell im Luxus gehen nicht hinuntergehen. Es gab zwar deutlich weniger Transaktionen, aber diejenigen, die es gab, waren im hohen Preissegment. Im Moment müssen auch die Entwickler noch nicht nachgeben, und die Frage ist, ob sie das überhaupt müssen“, so der Makler.

Peter Marschall, Inhaber des gleichnamigen Immobilienunternehmens, berichtet, dass er „täglich Angebote 20 Prozent unter Asking-Preis bekommt“. Allerdings litten zwar gerade kleinere Entwickler derzeit durch den stagnierenden Markt und der Druck auf diese werde immer größer. „Aber die Banken sind daran interessiert, durch Umschuldungen, Stundungen oder indem sie selbst kaufen, Insolvenzen zu vermeiden“, so der Makler. „Es kann schon die eine oder andere Pleite geben, die dann die Preise verringert. Aber von einem Crash oder Preisrückgängen um 20 Prozent sind wir im Luxus-Segment weit entfernt.“

Steigende Mieten

Ein Segment, in dem die Preise aktuell steigen, ist der Mietmarkt. Auf dem sich derzeit diejenigen tummeln, die trotz Eigenbedarfs nicht kaufen wollen oder können – und dort auf die zurückgekehrten Expats, Diplomaten und zum Teil noch auf vermögende Menschen aus der Ukraine oder Russland treffen. Obwohl die letztere Zielgruppe aufgrund des anhaltenden Krieges inzwischen in den Kauf ausweicht, so sich dafür rechtlich Wege finden lassen. „Entsprechend steigt die Nachfrage und gehen die Mieten gehen hinauf“, so Marschall. Und das in Ausnahmefällen auf bis zu über 35 Euro pro Quadratmeter netto für den reinen Wohnquadratmeter, wie Buxbaum berichtet. „Für gute Mietwohnungen sind es meist über 20 Euro netto“, so der Makler.

Was kostet wieviel?

Im Ersten Bezirk: 10.000 Euro sind die Untergrenze, gute Objekte liegen um die 20.000 Euro, besondere Objekte – etwa mit Hotelanbindung – können bis über 30.000 Euro gehen.

Bezirke zwei bis neun: Hier beginnt der Luxus bei 8000 Euro pro Quadratmeter, Filetstückerl gehen bis zu 15.000 Euro hinauf, das Ende der Fahnenstange ist bei 16.000 bis 17.000 Euro erreicht.

Im Grünen: In Döbling und Währing liegen die Quadratmeterpreise bei 8000 bis 15.000 Euro, Hietzing liegt preislich etwas darunter.

Kurzfristige Änderungen sind nach Einschätzung der Experten derzeit nicht in Sicht, die Hoffnung, dass bei der KIM-Verordnung nachgebessert wird, hält sich bei allen in Grenzen. Zumindest, was den Zinsanstieg angeht, ist Buchmeier Ende September vorsichtig optimistisch. „Nachdem die Amerikaner verkündet haben, dass es das jetzt war, mit den Erhöhungen, hoffe ich, dass die EZB sich dem anschließt“, so der Örag-Vorstand. Auch Buxbaum teilt diese Hoffnung: „Ich habe mich seit der Zinserhöhung der EZB in der vergangenen Woche mit einigen aus der Branche unterhalten, und die überwiegende Meinung ist, dass das jetzt das letzte Mal war.“ 

Wenn sich diese Einschätzungen bewahrheiten, könnte das ein wichtiges Signal an die Branche sein, mit der endlich wieder Planungssicherheit für Käufer wie Entwickler gegeben wäre. Die aus Marktsicht für alle Beteiligten wichtig wäre. Denn die aktuelle Kaufunlust sorgt dafür, dass viele Developer und Bauträger ihre Projekte derzeit auf Eis gelegt haben. Was nach Einschätzung der Experten in eineinhalb bis zwei Jahren für die nächste Herausforderung sorgen wird: eine massive Verknappung des Angebots, die den aktuellen Käufer- wieder in einen Verkäufermarkt drehen würde. Und das so deutlich, dass dann Platz für die nächsten Absolutismen wäre.


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