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Büromarkt: Die Korrekturphase im Nachbarland hält an

Viele Nutzer fokussieren sich auf zentralere Lagen, die gut angebunden und durch ein attraktives Umfeld gekennzeichnet sind.
Viele Nutzer fokussieren sich auf zentralere Lagen, die gut angebunden und durch ein attraktives Umfeld gekennzeichnet sind.Getty Images
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Der Flächenumsatz in den fünf wichtigsten Bürostandorten liegt derzeit knapp ein Drittel unter den Zahlen des Vorjahrs. Die Neuausrichtung oder Umwidmung vieler Immobilien steht im Raum.

Die Unsicherheit über den weiteren Verlauf der Finanzierungskonditionen, der strukturellen Fragen im Bürosegment bezüglich Entwicklung des Flächenbedarfs sowie die eingetrübten Konjunkturaussichten lassen die Marktteilnehmer in einer abwartenden Haltung verharren. Zudem herrscht weiterhin eine Diskrepanz im Hinblick auf die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern. Im dritten Quartal 2023 liegt der Büroflächenumsatz in den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands 30 Prozent unter den Zahlen des Vorjahrs, berichtet die Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W).

Diese Entwicklung in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf werde sich heuer auch nicht mehr wesentlich ändern, vermutet C&W. „Einer der Gründe dafür ist die niedrige Zahl großflächiger Vermietungen, während kleinere Vermietungen stabil bis zu­nehmend sind“, sagt Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei C&W. Die Untermietflächen im Angebot hätten sich gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt verdoppelt, weil Unternehmen ihre Flächen systematisch verkleinern. Zudem zeige sich die Nutzernachfrage für die Büroflächenanmietung unverändert verhalten. Vor dem Hintergrund der konjunkturellen Schwäche, der veränderten Workplace-Strukturen und wachsender Bedeutung von ESG stehen die Vermieter vor großen Herausforderungen, ist sich Lanfer sicher. Die Neuausrichtung oder die Umwidmung vieler Immobilien sei das Gebot der Stunde.

Performance: Die großen fünf Bürostädte lassen nach

Darüber hinaus beobachtet Colliers eine fortschreitende Polarisierung des Markts. Viele Nutzer fokussieren sich auf zentralere Lagen, die gut angebunden und durch ein attraktives Umfeld gekennzeichnet sind, betont Stephan Bräuning, ­Head of Office Letting Deutschland bei Colliers. Da derzeit weniger Fläche vermietet werde, dafür aber die Abschlüsse in guter Qualität und in urbaneren Lagen erfolgten, bleibe der Aufwärtsdruck auf die Mieten, insbesondere die Spitzenmieten, bestehen, bei gleichzeitig steigenden Leerständen. Diese werden zumeist in Randlagen oder an weniger zentralen Standorten gesichtet, oder in älteren Bestandsgebäuden, analysiert Bräuning. Von den typischen Schwankungen auf den Büroimmobilienmärkten können sich aber auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen.

Damit Investoren mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte erhalten und Wertveränderungen des Büroflächenbestands und deren Performance (Wertänderungsrendite) schneller erkennen können, veröffentlicht JLL einen Performanceindikator für die Städte Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf (Victor 5). Dieser Indikator sei im dritten Quartal 2023 zum sechsten Mal in Folge gesunken, und zwar um 7,8 Prozent, und damit stärker als im Vorquartal (minus 4,8 Prozent) ausgefallen. Erneut sei der Performancerückgang den in allen betrachteten Standorten gestiegenen Spitzenrenditen geschuldet, sagt Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory JLL Germany. Während in Hamburg sich die Spitzenrendite um 30 Basispunkte erhöhte, stieg sie in den übrigen Städten sogar um jeweils 35 Basispunkte.

Düsseldorf und Frankfurt noch am stabilsten

Demgegenüber stell­te JLL auf den bisher robusten Mietmärkten eine Abkühlung fest, sodass der Performancerückgang etwas stärker ausgefallen sei als im Vorquartal und ein ähnliches Ausmaß wie im letzten Quartal 2022 aufweise, erläutert Kemper. Die beiden ersten Plätze bezüglich der Quartalsperformance zeigen sich laut JLL unverändert gegenüber dem Vorquartal: Düsseldorf habe im dritten Quartal 2023 mit minus 6,5 Prozent noch das positivste Ergebnis erzielt. Ein ge­ringeres Minus verzeichnete auch der Frankfurter Bankenmarkt mit 7,2 Prozent. Beide Städte profitierten von positiven Mieteffekten, die etwas stärker ausgefallen seien als an den übrigen betrachteten Standorten.

Auch BNP Paribas kommt in einer Studie zu dem Schluss, dass der Frankfurter Büromarkt sich im laufenden Jahr 2023 trotz des zunehmenden Gegenwinds aufgrund der schleppenden konjunkturellen Entwicklung sehr stabil präsentiert hat. Der Trend nach neuen Arbeitsplatzkonzepten sowie der Kampf um die besten Arbeitskräfte böten unverändert Gründe für eine räumliche Veränderung, weshalb derzeit einige Großgesuche auf dem Markt seien und die Vermietungszahlen positiv beeinflusst würden. Bislang wurde der Zehn-Jahres-Durchschnitt in der Finanzmetropole um rund 19 Prozent verfehlt, und das gute Vorjahresergebnis um 21 Prozent. Wegen der starken Nachfrage nach Premiumflächen sei die Spitzenmiete im Q3 2023 um einen Euro auf jetzt 49 Euro pro Quadratmeter gestiegen, wobei es vereinzelt Abschlüsse unter 50 Euro/m² gegeben habe. Die Durchschnittsmiete sei nur leicht auf 22,80 Euro/m² gesunken.

Büromarkt Deutschland

Auf den Top-5-Büromärkten wurden im 3. Quartal 2023 rund 546.000 m² Bürofläche vermietet. In den ersten drei Quartalen summiert sich der Flächenumsatz auf 1,54 Mio. m² (-30 % gegenüber dem Vorjahr). Der Büroflächenleerstand der Top-5-Märkte notiert zum Ende des 3. Quartals bei 5,15 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 6,6 %. Der Spitzenmietpreisindex für die Top-5-Märkte notiert Ende des 3. Quartals 2023 bei 162,7 Punkten – ein Plus von fast 8 % im 12-Monatszeitraum.

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