Mitarbeiterwohnungen

Das Modell „Job mit Wohnung“ gewinnt an Bedeutung

Mitarbeiterwohnungen wie jene neben der Stiegl-Brauerei in Salzburg sollen Fachkräfte überzeugen.
Mitarbeiterwohnungen wie jene neben der Stiegl-Brauerei in Salzburg sollen Fachkräfte überzeugen. Stiegl/Neumayr
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In Zeiten, geprägt von Fachkräftemangel und hohen Mieten, können Dienstwohnungen mancherorts zum entscheidenden Faktor werden.

Triebfahrzeugsführer, Zugbegleiter und IT-Spezialisten der ÖBB sind auf dem Wohnungsmarkt im Vorteil. Das Unternehmen verfügt österreichweit über 4000 Mitarbeiterbleiben: von 40 bis 100 Quadratmetern. Die Mehrfamilienhäuser mit den Unterkünften sind seit Jahren Eigentum der ÖBB-Infrastruktur AG und befinden sich in der Nähe der heimischen Bahnstrecken. Zudem verfügt das Unternehmen über sogenannte Mieter-Benennungsrechte bei gemeinnützigen Genossenschaften. Quartiere, die den Vergabekriterien für geförderte Wohnungen des jeweiligen Bundeslandes unterliegen.

Job und Apartment im Doppelpack – ein immer beliebter werdendes Mittel zur Anwerbung oder zum Halten von Talenten: bei der (Rück-)Übersiedlung von Fachkräften nach Österreich, der Veränderung der Lebens- und Wohnungssituation von Angestellten oder als Rettungsring für Mitarbeiter, die auf dem freien Markt keine leistbare Wohnung mehr finden.

Mietpreis orientiert sich am Einkommen

Mitarbeiter erfahren durch solche Modelle Unterstützung bei der Wohnungssuche, brauchen durch Unterkünfte nahe des Dienstortes nicht zu pendeln und bezahlen faire Mieten, wie Georg Ortner, Geschäftsbereichsleiter Strategische Steuerung Immobilien bei der ÖBB-Infrastruktur, erklärt: „Die Höhe ist in einem einkommensgestaffelten Modell geregelt – eine Innovation auf dem österreichischen Mietwohnungsmarkt.“ Je nach Verdienst sind Abschläge von bis zu 40 Prozent, aber auch Marktpreise möglich.

Ein Wohngebäude für Mitarbeiter der ÖBB in St. Pölten.
Ein Wohngebäude für Mitarbeiter der ÖBB in St. Pölten.Philipp Blickfang Photography

Die Verträge sind auf das Dienstverhältnis befristet. Bei Jobwechsel muss also unter Umständen gleichzeitig ein neuer Wohnsitz gesucht werden. Nach Pensionierung dürfen Hauptwohnsitz-Gemeldete jedoch in der Wohnung bleiben. Finanziert wird das ÖBB-Modell durch Verkäufe von nicht mehr benötigten Gebäuden und Grundstücken sowie Mieteinnahmen. Laut Ortner kommt dabei kein Steuergeld zum Einsatz.

Manager zieht es in Stadtlofts

Auf den ersten Blick wirken Mitarbeiterwohnungen aus der Zeit gefallen. Immerhin stammt die Idee aus den Anfängen des 20. Jahrhunderts, als im Zuge der Industrialisierung Fabriksbesitzer Werkssiedlungen nahe rauchenden Schloten errichteten – bei stabilen Arbeitsverhältnissen oft eine Wohnung auf Lebenszeit. Für Saisonarbeitskräfte haben solche Häuser nach wie vor Tradition, und auch Schulwarte und Hausbesorger schätzen schon lang ihre Dienstwohnung. In Ballungsräumen werden in Zeiten steigender Mietpreise solche Unterkünfte ebenfalls beliebter. Etwa ziehen Manager gern in Stadtlofts von Unternehmen – oft ein entscheidendes Kriterium für einen Jobwechsel.

Heute, da Jobs wie auch Wohnungen öfters im Leben wechseln, können Domizile für Mitarbeiter eine Chance für Unternehmer sein. Auch angesichts des Fachkräftemangels. So etwa in der Salzburger Brauerei Stiegl. Weil die Stadt nach Innsbruck die zweithöchsten Mieten aller Landeshauptstädte verzeichnet, stellt das Unternehmen Mitarbeitern schon seit vielen Jahren vergünstigten Wohnraum in zentraler Lage zur Verfügung.

Mietpreise liegen teilweise deutlich unter dem Marktniveau

2023 wurde eine neue Anlage errichtet: gleich neben der Brauerei, mit 57 Apartments von 30 bis 70 Quadratmetern inklusive Balkonen oder Gärten und Tiefgaragenplätzen. Laut Kerstin Vockner, Personalleiterin bei Stiegl, werden die Unterkünfte für ein bis drei Jahre vergeben: „Um 40 bis 50 Prozent unter dem marktüblichen Mietpreis. Neue Mitarbeiter können damit in ihrem Job ankommen und sich zu einem späteren Zeitpunkt in Ruhe überlegen, wo genau sie sich in Salzburg niederlassen möchten.“

Einziehen in Mitarbeiterwohnungen: ein Startvorteil für Beschäftigte mit administrativer sowie finanzieller Entlastung. Laut Michael ­Pisecky, Obmann der Fachgruppe Immobilientreuhänder der Wirtschaftskammer Wien, müssen Arbeitgeber jedoch auch den administrativen und organisatorischen Aufwand des Modells einkalkulieren: „Es ist schwierig, immer die richtige Anzahl an Wohnungen bereitzustellen. Und es kann zu Problemen kommen, wenn bei häufigem Personalwechsel Objekte nicht fristkonform retourgegeben werden.“

Wenig Einfluss auf den Mietmarkt

Obwohl Mitarbeiterwohnungen wie Schwammerln aus dem Boden sprießen, erweisen sie sich für den erhitzten Mietwohnungsmarkt maximal als minimale Entspannung. Für Pisecky ist das wenn, dann „in städtischen Ballungsräumen mit starker Nachfrage“ der Fall. Eine spürbare Entlastung des Marktes könne aber nur eine Verbesserung der Rahmenbedingungen für den allgemeinem Wohnbau bringen: „Wichtig ist, die Kreditvergabe zu erleichtern und den Leitzinssatz wieder nach unten zu bringen.“

Ähnlich lautet die Analyse von Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft: „In Salzburg etwa kann es zu einer leichten Entspannung kommen, weil der gemeinnützige Bereich hier – im Unterschied zu Wien – wenig ausgeprägt ist.“ Generell seien Mitarbeiterwohnungen auf dem Mietmarkt aber „ein Tropfen auf den heißen Stein“.

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