Anlage. Was es zu beachten gilt, wird ein Zinshaus gemeinsam mit anderen erworben.
Gemeinsam statt einsam: Dieses Motto lässt sich auch auf das Investment in ein Zinshaus anwenden. Nicht sehr oft, aber doch, schließen sich laut Immobilienexperten Alfons Metzger Privatpersonen zusammen, um einen oder mehrere Bauten zu kaufen. Mit dem Erwerb ist es allerdings nicht getan – ein Zinshaus zu besitzen, lässt sich damit vergleichen, „ein Unternehmen zu führen“, beschreibt Metzger den Charakter einer solchen Transaktion.
Tatsächlich bringt der Kauf einige Folgeentscheidungen mit sich. Eine wesentliche: Soll weiter in das Haus investiert werden, wird renoviert oder bleibt alles beim Alten? Hier erweisen sich differierende Interessen oft als Hemmschuh. „Es gibt zwei Arten von Zinshaus-Käufern: die Spekulanten und die Anleger“, sagt Manuela Koch vom Immobilieninvestor CPI Immobilien. Während Erstere versuchen, mit der Sanierung heruntergekommener Immobilien ertragreich zu wirtschaften, wollen die anderen keine Risken eingehen. Auch innerhalb der Kaufgemeinschaften kann das Pendel in die eine oder andere Richtung ausschlagen.
Die Mehrheit entscheidet
Tamás Forizs von der Kanzlei Foglar-Deinhardstein weiß um die Konsequenzen von Uneinigkeiten zu berichten: „Sind zwei Personen je zur Hälfte an einer Immobilie beteiligt, so kann es in Verwaltungsangelegenheiten zu Stimmengleichheiten kommen. In diesen Fällen entscheidet letztendlich der Richter.“ Derartige Verfahren und die damit verbundenen Kosten lassen sich etwa vermeiden, wenn sich drei Personen zu gleichen Teilen beteiligen. „Allerdings muss man sich dann Mehrheitsentscheidungen in der Regel beugen“, so der Jurist über den Nachteil dieser Konstellation.
Weitere Fragen, die sich die neuen, gemeinschaftlichen Zinshaus-Eigentümer stellen müssen: Wird eine Hausverwaltung beauftragt? Wie sieht es mit der Versicherung des Objektes und der Haftung aus? Gründen die Miteigentümer eine GmbH oder GmbH & Co KG, die das Objekt erwirbt, ist der Haftungsrahmen beispielsweise auf das Einlagevermögen beschränkt. „Eine sorgfältige Planung des Unterfangens ermöglicht eine optimale Nutzung der steuerrechtlichen Vorteile“, rät Forizs. Auf alle Fälle ist eine treuhänderische Abwicklung des Erwerbs zu empfehlen.
Sicherheit im Vordergrund
Erwerben Privatpersonen – alleine oder gemeinsam – ein Zinshaus, tun sie dies zumeist mit Blick auf ein geringes Risiko. „Die Sicherheit des investierten Kapitals steht hier im Vordergrund“, sagt Koch. Drei bis fünf Prozent wirft so ein Haus, abhängig von den Mieten, jährlich an Erträgen ab. Ein Mittel, um die Rentabilität von Altbauten zu steigern: ein Dachbodenausbau. Dieser erhöht die Einnahmen um ein Vielfaches, da in diesem Fall die Mieten keiner Beschränkung unterliegen. Allerdings: Der Ausbau ist ein Schritt mehr auf der Gratwanderung zwischen sicherer Kapitalanlage und knallhartem Geschäft.
TERMINTIPP.
Das „Wiener Zinshaus – Recht und Bewertung“ ist Thema eines Seminars am 20. September in Wien. Zielgruppe sind auch private Zinshauseigentümer. Kosten 395 Euro, www.ars.at.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 26.05.2007)