Ob Rohdachboden oder fertige Wohnung – beim Kauf lauern viele Fallen. Ohne rechtliche Prüfung geht gar nichts.
Dachwohnung, Erstbezug, traumhafter Ausblick ...“: Wer auf Wohnungssuche ist, kann da schon schwach werden. Und unterschreibt vielleicht sehr schnell den Kaufvertrag, damit kein anderer ihm zuvorkommt. Das kann ein Fehler sein – wenn man sich nicht die Zeit nimmt, die Rechtsverhältnisse genau zu prüfen. Denn Dachböden haben vor dem Ausbau meist zu den gemeinschaftlichen Teilen des Hauses gehört, und das macht die Rechtssituation oft unklar. Was ist beim Kauf zu beachten?
Fertig ausgebaute Wohnung: Unverzichtbar ist – wie bei jedem Liegenschaftskauf – ein Blick ins Grundbuch. Das Wohnungseigentum sollte schon eingetragen sein. „Bei provisorischen Situationen ist Vorsicht geboten“, warnt Rechtsanwalt Herbert Gartner. Am besten, man zahlt den Kaufpreis erst, wenn das Wohnungseigentum im Grundbuch verankert ist – speziell, wenn das Haus mehreren Personen gehört.
Ebenfalls wichtig: die Baupläne. Stimmt die Wohnung nicht mit der Baubewilligung überein, drohen Probleme mit Behörde und Miteigentümern. Das müsste zwar eigentlich der Bauherr ausbaden, es bleibt aber trotzdem oft am Käufer hängen. Auf der sicheren Seite ist man, wenn eine von einem Ziviltechniker ausgestellte Fertigstellungsanzeige vorliegt.
Auch Elektro-und Kamin-Endbefund sollten vorhanden sein, in Wien möglichst samt Endabnahme durch Wiengas. „Andernfalls sollte man einen Teil des Kaufpreises zurückbehalten“, rät „Immo-Flüsterer“ Johannes Kirchner von der Haus & Heim Renovierungs-GmbH. Außerdem lohnt sich eine bauphysikalische Begutachtung.
Gut anschauen sollte man sich auch den Rest des Hauses. Vielleicht ist ja nur die Dachwohnung neu und schön, alles Übrige dagegen desolat. Als künftiger Miteigentümer müsste man die Kosten für Sanierungen mittragen. Mit einer Einschränkung: Ist das Haus über 20 Jahre alt und wurde im Grundbuch noch kein Wohnungseigentum eingetragen, muss der Verkäufer ein Gutachten über den Zustand der allgemeinen Teile des Hauses vorlegen. Sonst haftet er für alle wesentlichen Reparaturen in den nächsten zehn Jahren.
„Besonders heikel wird es, wenn in einem bereits parifizierten Haus noch Altmieter wohnen“, so Kirchner. Dann kann es nämlich passieren, dass man auch für Sanierungsarbeiten in deren Wohnungen mitzahlen muss.
Halbfertige Ausbauten: Hier kommt das Risiko dazu, dass sich für den Käufer oft schwer feststellen lässt, ob der bisherige Ausbau auch korrekt erfolgt ist. „Zwar haftet der Bauträger für Mängel, aber man muss als Käufer zuerst zahlen und dann beweisen, dass etwas nicht in Ordnung ist, und versuchen, sich das Geld gerichtlich zurückzuholen“, so Kirchner. Gibt es eine örtliche Bauaufsicht, die dem Bauträger auf die Finger schaut, kann man Mängel leichter nachweisen und eventuell Geld zurückhalten, bis die Fehler behoben sind.
Kauft man vom Bauträger und leistet Vorauszahlungen für die noch nicht fertiggestellte Wohnung, bietet das Bauträgervertragsgesetz einen gewissen Schutz. Gartner: „Das gilt auch, wenn eine Privatperson der Verkäufer ist. Wird im Vertrag nicht darauf verwiesen, stimmt wahrscheinlich etwas nicht.“
Rohdachboden zum Selbstausbau: Das ist die schwierigste Variante – vor allem, wenn man von einer Mit- oder Wohnungseigentümergemeinschaft oder einem ihrer Mitglieder kauft. Schließlich benötigt man für viele Ausbau-Schritte das Einverständnis der Mitbesitzer. „Viel Vergnügen“ wünscht Gartner, denn: „Das wird mühsam oder gar unmöglich“. Verträge rechtlich prüfen zu lassen, sei unverzichtbar. Jedenfalls sollte man verlangen, dass der Verkäufer für die schriftliche und beglaubigte Zustimmung aller Miteigentümer zum Bauprojekt sorgt. Noch besser: vorbehaltlich der Baubewilligung kaufen. Von den einmal bewilligten Plänen darf man nicht mehr abweichen, sonst braucht man wieder alle Unterschriften.
Man kann es natürlich auch besonders schlau angehen. „Kauft man einen Rohdachboden mit einem nachweislich schadhaften Dach, müssen die Miteigentümer nach dem Ausbau einen entsprechenden Kostenanteil für die Neueindeckung tragen“, so Kirchner. Der Nachteil: Beliebt macht man sich damit kaum. Nachträglich noch eine Unterschrift für eine Planänderung zu bekommen, wird dann wohl besonders teuer.
WORAUF ZU ACHTEN IST
Grundbuch: Ist schon Wohnungseigentum begründet?
Baubewilligung: Problematisch sind nachträgliche Abweichungen.
Kosten: Als Miteigentümer des Hauses muss man für Reparaturen mitzahlen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 02.02.2008)