Wer glaubt, dass Immo-Aktien billig sind, sollte tiefer in die Bilanzen blicken.
Im Internet-Goldrausch waren so genannte „Pro forma“-Bilanzen schick: Die smarten Dotcom-Unternehmen haben aus ihren Zahlenwerken bestimmte Belastungen herausgerechnet („sind ja nur einmalig angefallen“), dafür aber bestimmte erwartete Einnahmen gleich einmal vorab eingebucht. Der so ermittelte „Pro forma-Gewinn“ hat für potenzielle Aktionäre meist recht gut ausgeschaut. So lange, bis sich im Dotcom-Crash herausgestellt hat, dass auch die Kurse nur „pro forma“ waren.
Das kommt einem in den Sinn, wenn man sich die jetzt angeblich „günstigen“ heimischen Immobilienaktien anschaut. Und wenn man hört, dass sich die Verhandlungen bei den zum Verkauf anstehenden Unternehmen (Meinl European Land und Immofinanz/Immoeast) auch deshalb ein wenig ziehen, weil es mit den potenziellen Käufern Bewertungsdifferenzen gibt. Großanleger können halt Bilanzen lesen – und tun das im Gegensatz zu so manchem Kleinanleger auch.
Was sie dort sehen, sind meist gesunde Unternehmen mit einer freilich ziemlich aufgeblasenen Gewinn- und Verlustrechnung. Denn bilanziert wird nach dem internationalen Standard IFRS – und der gibt bei Immobilien wegen der hohen Aufwertungsgewinne, die in die G&V einfließen, obwohl sie (wie bei der Pro forma-Bilanz) nur die Erwartung künftiger Geldflüsse widerspiegeln, ein ziemlich verzerrtes Bild. Die ausgewiesenen „Rekordgewinne“ werden damit nicht vom Management „gemacht“, sondern von Gutachtern. Dass diese Art, mit theoretischen Vermögenszuwächsen konkrete Gewinn- beziehungsweise Einkommenszuwächse zu „machen“, einer der Auslöser der US-Subprime-Krise war, sei hier nur nebenbei angemerkt.
Wer immer also sich mit dem Gedanken trägt, in Immo-Aktien zu investieren, macht zumindest keinen Fehler, wenn er bei der Auswahl etwas tiefer in die Bilanz schaut als nur auf die letzte Zeile der G&V.
Weil wir gerade bei Bewertungsfragen sind: Die beiden bekannten Humoristen Karl-Heinz G. und Hans H., im Brotberuf Chefs der Meinl International Power und deren Managementgesellschaft, haben neulich in einer als Pressekonferenz getarnten Performance brilliert: „Wir sind dazu da, das Vermögen der Investoren zu mehren“, hat Karl-Heinz G. gesagt. Bisher um ungefähr minus 42 Prozent, wie man anmerken muss. „Der Name Meinl ist eine Belastung“, hat Hans H. gemeint. Der Mann ist Chef eines Unternehmens, das jährlich Millionen bezahlt, um diesen Namen führen zu dürfen. Köstlich, ganz großes Kino! Und man versteht jetzt, wieso der Villacher Fasching Quotenprobleme hat. Bei der Konkurrenz.
josef.urschitz@diepresse.com("Die Presse", Print-Ausgabe, 12.02.2008)