Der erste Quartalsverlust der Immoeast deutet eine Neubewertung aller Immobilien AGs an.
Der erstmalige Quartalsverlust der Immoeast (siehe neben stehenden Artikel) deutet einen Wendepunkt an: Die goldenen Zeiten sind für Immobilien-Aktiengesellschaften, vor allem für deren Aktionäre, wohl vorbei. Immoeast, Immofinanz, Conwert, Meinl European Land (MEL) & Co. werden die lichten Kurshöhen des vorigen Frühjahrs für lange Zeit nicht mehr sehen. Mehrere Hunderttausend Österreicher werden die Kursverluste bei den teilweise aggressiv und mit falschen Versprechungen („mündelsicher“, „Sparbuch-Ersatz“) in den Markt gedrückten Papieren wohl zum größeren Teil abschreiben müssen.
Was Immoeast jetzt seriöserweise gemacht hat, nämlich die Bewertung der Immobilien den Marktgegebenheiten anzupassen, steht den anderen Immos ja erst bevor. Mit enormen Auswirkungen: Durch die IFRS-Bilanzierung flossen bisher Neubewertungsgewinne direkt in die Gewinn und Verlustrechnung. Mit dem Effekt, dass die tollen ausgewiesenen operativen Gewinne in hohem Maß, manchmal auch zur Gänze, von Gutachtern „gemacht“ wurden. Diese Gewinnausweise waren am eindrucksvollen Höhenflug der Immo-AGs bis zum Frühling des Vorjahres nicht ganz unbeteiligt.
Der Hebel wirkt freilich auch in die andere Richtung: Jetzt besteht der Quartalsverlust der Immoeast zu 100 Prozent aus der Abwertung des Immobilienvermögens. Ein Bild, das den Kursen nicht gut tun wird. Das aber teilweise schon „eingepreist“ war: Die Kurse haben am Donnerstag nämlich nicht wirklich aufregend reagiert.
Die Neubewertung wird Altaktionäre schmerzen, könnte aber die notwendige Umstrukturierung beschleunigen. Derzeit sind Immofinanz, Immoeast, MEL & Co. ja als Cash-Maschinen für ihre Erfinder konstruiert: Die Constantia Privatbank bei Immoeast und Immofinanz und die Meinl Bank bei MEL steuern die eigentlichen Immobilien AGs über Management-Gesellschaften. Sie können über diverse Gebühren sehr viel Geld relativ risikolos aus den Unternehmen ziehen. Egal, unter welchem Aktienkurs die Aktionäre (bzw. Zertifikateure bei MEL) gerade leiden. Ein großer Teil des Geschäfts der beiden involvierten Banken entfällt auf solche Transaktionen.
Sinnlose Kapitalerhöhungen
Und sie tun das auch kräftig: Alle haben in den vergangenen Jahren zum Beispiel an milliardenschweren Kapitalerhöhungen gut verdient, die nur einen Sinn hatten: Gebühren abzuwerfen. Mit dem Effekt, dass die Unternehmen nicht wissen, wohin mit dem aufgenommenen Investorengeld. MEL hat eine ganze Kapitalerhöhung (1,8 Mrd. Euro) in einen kurszerstörenden Aktienrückkauf gesteckt, Immoeast hat den größeren Teil der letzten Kapitalerhöhung, wie aus dem „Cash-flow“-Statement hervorgeht, in Bundesschatzscheine investiert. Nicht gerade das, was man den Zeichnern der Aktien erzählt hatte.
Das ist jetzt wohl vorbei. Kein Wunder, dass die Konstruktionen vor der Auflösung stehen. Immerhin wird bei Immoeast/Immofinanz im Zuge des Verkaufs der Constantia Privatbank über die Auflösung des externen Managements gesprochen. Und auch bei Meinl (wo der Verkauf freilich durch eine Reihe von, freundlich gesagt, rechtlichen Problemen erschwert wird) könnte das externe Management bald Geschichte sein. Conwert hat diese Konstruktion (nicht zum Schaden der früheren Eigentümer der Managementgesellschaft) schon aufgelöst.
Wir werden also möglicherweise bald ganz normale Immobilien AGs mit ganz normalen Kursen haben (denn die Substanz der Unternehmen ist ja gut). Für die, die den alten, aufgeblasenen Kursen nachträumen, ein kleiner Trost: Es hätte schlimmer kommen können. Die österreichischen Immo AGs haben zwar im Schnitt mehr als 50 Prozent ihres Börsewertes verloren. Das hätten aber die Aktionäre so mancher deutscher Immobilienaktiengesellschaft gerne. Etwa jene der Patrizia Immobilien AG, die zusehen mussten, wie der Kurs innerhalb eines Jahres von 25,12 auf 3,02 Euro schrumpfte.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 21.03.2008)