OGH stellt klar: Vertragliche Bezugnahme auf Mietrechtsgesetz deutet auf Miete hin, Einzelfallbeurteilung gefragt.
WIEN. Der Oberste Gerichtshof hat eine in Wissenschaft und Praxis mit größter Spannung erwartete Entscheidung gefällt: Die Frage war, ob die in einem Wiener Einkaufszentrum – dem Vernehmen nach im Donauzentrum – untergebrachte Filiale einer Textilhandelskette (Kleider Bauer) dort Mieter oder Pächter ist. Die Unterscheidung ist alles andere als akademisch, hängt von ihr doch ab, ob der Bestandnehmer Mieterschutz genießt oder nicht. Das Ergebnis vorweg: Er genießt.
Angesichts der großen wirtschaftlichen Tragweite waren im Vorfeld Rechtsgutachten und Fachartikel sonder Zahl produziert worden. Gemessen daran fällt die Entscheidung des Höchstgerichts mit nur sieben Seiten Umfang (eine davon nur zur Frage der Mündlichkeit der Berufungsverhandlung) auffallend knapp aus. Es handelt sich allerdings auch nur um die Zurückweisung einer außerordentlichen Revision, die Entscheidung des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien wird mit ihr bestätigt.
Unternehmen oder Räume
Unternehmenspacht liegt laut OGH im Allgemeinen dann vor, wenn ein lebendes Unternehmen Gegenstand des Bestandvertrags ist. Das andere Extrem – und damit sicher Miete – ist die blanke Überlassung von Räumlichkeiten.
Dazwischen kommt es, wie der Gerichtshof betont, auf die Umstände des Einzelfalles an. Und wenn beim Vertragsschluss Voraussetzungen sowohl für das eine als auch für das andere vorliegen, dann kommt es darauf an, wofür sich die Vertragsparteien entschieden haben.
Wie war das also im DZ? Die Bestandnehmerin, um vorerst bei diesem neutralen Wort zu bleiben, legte Wert auf die Anwendung der zwingenden Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes, und die Bestandgeberseite war mit einer entsprechenden Klausel einverstanden. Für die Pacht sprach, dass eine Betriebspflicht vereinbart wurde, und dass der Bestandgeber Kundenparkplätze und die Infrastruktur eines Einkaufszentrums zur Verfügung stellte. Andererseits übergab er bloß einen „Edelrohbau“, den die Vertragspartnerin im Jahr 1986 noch für rund 19 Millionen Schilling benützbar machen musste. Die Entscheidung der Vorinstanzen, „wonach die Parteien im vorliegenden Fall ein Mietverhältnis vereinbaren wollten“, ist für den OGH nicht zu beanstanden (7 Ob 260/07x).
Kündigungsschutz nach MRG
Das bedeutet, dass Kleider Bauer in den Genuss des Kündigungsschutzes nach dem Mietrechtsgesetz kommt. Solange die monatliche Miete pünktlich bezahlt wird, wird das Donauzentrum also seinen „Mieter“ nicht los. Denn das Mietrechtsgesetz lässt Kündigungen nur unter eng umgrenzten Voraussetzungen zu. Nicht einmal die Insolvenz des Mieters berechtigt den Vermieter zur Beendigung des Vertragsverhältnisses.
Die Bedeutung der Entscheidung reicht weit über den Einzelfall hinaus. Gerade in älteren Verträgen über Geschäftsräumlichkeiten in Einkaufszentren wurde vielfach auf das Mietrechtsgesetz Bezug genommen. Im Zweifelsfall kann so etwas bereits den Ausschlag Richtung Miete und Kündigungsschutz geben.
MIETE ODER PACHT
Bestandverträge. Wenn ein Vertragspartner einem anderen eine Sache zum Gebrauch überlässt, kann es sich um Miete oder Pacht handeln. Bei der Pacht – etwa einer Landwirtschaft – darf der Bestandnehmer auch die Früchte ziehen. Bei Geschäftsräumen ist die Unterscheidung schwieriger: Erstes Kriterium ist der Wille der Parteien; für Pacht sprechen z. B. das Vorliegen einer Betriebspflicht, die Bereitstellung eines lebenden Unternehmens.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 06.05.2008)