Aufbegehren gegen OGH: Das Wiener Landesgericht für Zivilrechtssachen sieht die Erhaltungspflichten des Vermieters enger als der Oberste Gerichtshof und stellt dessen Judikatur in Frage. Die Arbeiterkammer bekämpft das Urteil.
WIEN. Bei der heiklen Frage, wer für die Reparatur oder den Austausch einer kaputten Therme in einer Mietwohnung aufkommen muss – Mieter oder Vermieter –, ist das letzte Wort doch noch nicht gesprochen. Das Wiener Landesgericht für Zivilrechtssachen (ZRS) geht auf Konfrontation mit dem Obersten Gerichtshof, der in zwei von Konsumenten- und Mieterschützern gefeierten Entscheidungen den Versuch durchkreuzt hatte, in Mietverträgen die Erhaltungspflichten auf den Mieter zu überwälzen. „Die Richtigkeit der Erwägungen des Höchstgerichtes (muss) in Frage gestellt werden“, so ein Dreiersenat des ZRS. Dessen – noch nicht rechtskräftige – Entscheidung lässt eine Mieterin, die ihren (vermeintlichen) Anspruch der Arbeiterkammer (AK) abgetreten hatte, mit der Forderung nach Erstattung der Kosten für den Austausch einer kaputten Therme glatt abblitzen.
Neues Gerät für 2384,40 Euro
Zehn Jahre nachdem die Frau in die Mietwohnung eingezogen war, hatte das Heizgerät seinen Geist aufgegeben. Die Mieterin ließ die Therme erneuern und verlangte die aufgewendeten 2384,40Euro vom Vermieter zurück. Dies, obwohl in ihrem Mietvertrag stand: „Der Mieter hat die für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen und Geräte wie im Besonderen die Elektroleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, die Heizungs- und sanitären Anlagen sowie Gas- und Elektrogeräte und Öfen zu warten sowie insoweit instand zu halten und zu erneuern (insbesondere auch die Erneuerung von Gasdurchlauferhitzern, Combithermen, udgl.), als es sich nicht um ernste Schäden des Hauses handelt.“
Unter Berufung auf den OGH sah das Bezirksgericht Leopoldstadt in dieser Klausel eine unzulässige Festlegung einer generellen Erhaltungspflicht der Mieterin; damit würden ihre Gewährleistungsrechte ausgeschlossen, und das sei nach dem Konsumentenschutzgesetz unwirksam. Also müsse der Vermieter den geforderten Ersatz leisten.
Das ZRS hingegen weigert sich mit einer sehr sorgfältig aufbereiteten Begründung, dem OGH zu folgen. Im Wesentlichen kritisiert es, dass der OGH die Gewährleistungspflicht des Vermieters bejahe, bevor er überhaupt dessen Hauptleistungspflicht prüfe. Wenn aber, wie Wohnrechtsexperte Andreas Vonkilch (Uni Wien) der „Presse“ erläutert, der Vermieter die Instandhaltung oder den Austausch der Therme gar nicht schulde, dann scheide insofern auch eine Gewährleistungspflicht aus. Das ZRS, übrigens unter Berufung auf Vonkilch: „Zu prüfen ist daher zunächst, welche Erhaltungspflichten vom Vermieter – aufgrund des Vertrages oder aufgrund des Gesetzes – geschuldet werden. Erst in einem zweiten Schritt ist zu untersuchen, ob der Vermieter seine Verpflichtungen (...) nicht erfüllt hat, ob also ein ,Gewährleistungsfall‘ vorliegt, der die Zinsminderung zur Folge hat.“
Die Antwort auf die alles entscheidende Vorfrage folgt sogleich: Es sei „festzuhalten, dass den Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG mangels ausdrücklicher mietvertraglicher Regelung keine Erhaltungspflicht hinsichtlich einer im Mietobjekt befindlichen Therme trifft“ (39 R 307/07x). Folge: Während des aufrechten Mietverhältnisses hätten Mieter keinen Anspruch auf Aufwandsersatz. Danach sehr wohl, verzögert und mit einem Zehntelabschlag pro Jahr (nach zehn Jahren ist Schluss).
Das ZRS hat eine Revision zugelassen, damit der OGH die Lage erneut prüfen und Klarheit schaffen kann (nachdem auch die AK durch Aussendungen die Bevölkerung verunsichert habe, wie das ZRS spitz anmerkt). Die AK will tatsächlich Revision erheben. Nächste Woche finden politische Gespräche über eine gesetzliche Klarstellung statt.
SO ENTSCHIED DER OGH
39 Klauseln gekippt. Der Oberste Gerichtshof hat im Jahr 2006 in einer viel beachteten Entscheidung (7 Ob 78/06f) gleich 39 Standardklauseln in Mustermietverträgen für unwirksam erklärt. Darunter die Festlegung, dass der Mieter verpflichtet sei, die vermieteten Heizeinrichtungen sowie Gas-, Elektro- und Wasserinstallationen auf eigene Kosten zu erhalten. Betroffen waren davon Verträge über freifinanzierte Wohnungen.
Für den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (Altbau, geförderte Wohnungen ab 1953) folgte eine analoge Entscheidung (1 Ob 241/06g): Auch darin stellte der OGH fest, dass solche Klauseln die Gewährleistungsansprüche des Mieters unzulässig beschränkten und unwirksam nach Konsumentenschutzgesetz sind.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 06.05.2008)