Immer mehr Bürogebäue werden zertifiziert. Die Kennzeichnung als Green Building oder Blue Building hat sich zu einem wichtigen Asset auf dem Markt entwickelt.
Spannende Wochen stehen dem Projektteam des DC-Towers bevor. Denn in den USA wird im Sommer eifrig gerechnet, ob der vom französischen Stararchitekten Dominique Perrault entworfene Büroturm an der Donau für seine nachhaltige Bauweise mit dem LEED-Gold- oder dem -Platin-Zertifikat ausgezeichnet wird. „Es geht vor allem um einen Punkt, der vom tatsächlichen Energieverbrauch des Towers abhängt und erst im Betrieb berechnet werden kann“, erzählt Robert Schaar, als Projektentwickler der Wiener Entwicklungsgesellschaft für den Donauraum (WED) für den Tower verantwortlich. Die Spannung ist allerdings eher sportlicher Natur, denn ein „sehr gutes Gold-Zertifikat“ hat Schaar für den DC-Tower bereits sicher in der Tasche. Und damit ein wichtiges Asset für diese Büroimmobilie: In den letzten fünf Jahren wurde die Zertifizierung von Bürogebäuden als Nachweis für nachhaltige Bauweise fast zu einem Must. Green Worx, Rivergate, Forum Schönbrunn, 2nd Central Office am Park oder die Marx-Box sind nur einige aktuelle Beispiele dafür. Der Grund für den Boom: Sowohl Investoren als auch Mieter schätzen mit Silber, Gold oder Platin ausgezeichnete Gebäude.
Nachhaltigkeit wird honoriert. Das bestätigt Christoph Stadlhuber, Geschäftsführer der Signa, wenn er sagt: „Der Nachweis der Nachhaltigkeit wird heute entsprechend honoriert. Für zertifizierte Objekte sind leichter Mieter zu finden.“ Vor allem internationalen Unternehmen kommen Projekte ohne entsprechenden Nachweis heute „nicht einmal mehr auf die Shortlist“, meint der Signa-Geschäftsführer, ähnlich sei die Situation beim Verkauf der Immobilie. Stefan Wernhart, Leiter des Segments Büroimmobilien bei EHL, sieht das genauso: „Vor allem für große internationale Konzerne ist ein zertifiziertes Bürogebäude heute schon fast ein Muss.“ Für den Mieter bedeutet ein solcher Bau gesicherte Qualität und günstigere Betriebskosten, meint Wernhart, „außerdem können sich Firmen ein grünes Image auf ihre Fahnen heften“.
Der gesamte mit der Zertifizierung verbundene Prozess erleichtert überdies die Optimierung der Projekte, erzählt Stadlhuber: „Die verwendeten Systeme sind ein ausgezeichneter Leitfaden für die Entwicklung nachhaltiger Gebäude.“ Dass die Zertifizierung im Zuge des Planungs- und Bauprozesses zur Verbesserung der Qualität beiträgt, meint auch Robert Schaar: „Man setzt sich mit Dingen auseinander, mit denen man sich sonst vielleicht nicht so genau beschäftigt würde.“ Als Beispiel nennt er die Duschköpfe im Hotel des DC-Towers. Nicht zuletzt aufgrund der LEED-Kriterien haben sich die Planer mit diesem Detail auseinandergesetzt und eine Lösung gewählt, die bei gleichem Duschvergnügen deutlich weniger Wasser benötigt: „Das bringt beträchtliche Einsparungen“, sagt Schaar. Und schlägt zusätzlich bei der Zertifizierung positiv zu Buche.
Auditoren begleiten Prozess. Möglich werden solche Lösungen, weil die Zertifizierung nicht wie etwa eine Zulassungsprüfung beim Auto nach Fertigstellung des Projektes durchgeführt wird, sondern schon in der Planungsphase einsetzt. Bei dem vom ÖGNI, der Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft, verwendeten System werden ähnlich wie bei den anderen Zertifizierungen Auditoren beigezogen, die den gesamten Prozess begleiten. Für ÖGNI-Gründungspräsident Philipp Kaufmann ist dieser Auditor ein Berater in Nachhaltigkeitsfragen: „Er steht auf der Seite des Bauherrn wie ein Steuerberater.“
Ob eine Zertifizierung für den Besitzer einer Immobilie letztlich pekuniäre Vorteile bringt, lässt sich nicht wirklich beurteilen, meinen die Experten: „Es ist schwierig, weil man ja kein vergleichbares Objekt hat“, sagt Stadlhuber. Der mit der Zertifizierung verbundene Aufwand beläuft sich seiner Meinung nach auf bis zu 100.000 Euro. „Bei der Frage der Mehrkosten für die nachhaltige Ausführung kommt es aber darauf an, wo die Benchmark gesetzt wird“, meint er.
Die erzielbare Miete lässt sich ebenfalls schwer vergleichen.
Wernhart schätzt, dass die Mieter bereit sind, bis zu einem Euro pro Quadratmeter mehr für ein nachhaltiges Gebäude zu zahlen, wobei die Betriebskosten aber aufgrund der nachhaltigen Bauweise oft deutlich günstiger sind.
Zertifiziert wird von mehreren Institutionen, die unterschiedliche Schwerpunkte in den Bereichen Ökologie, Ökonomie und in soziokultureller Hinsicht setzen. LEED, in den Neunzigerjahren entwickelt, ist ein US-amerikanisches System und in Europa sehr präsent, weil es von internationalen Investoren und Mietern nachgefragt wird.
LEED: Umrechnen notwendig. Die Zertifizierung läuft allerdings nach Meinung vieler Experten etwas mühsamer ab, da LEED ausschließlich US-amerikanische Standards und Normen nutzt. Alle wichtigen technischen Angaben müssen deshalb auf amerikanische Maßeinheiten umgerechnet und alle notwendigen Dokumente übersetzt werden. Experten sehen LEED als Versuch, eine einheitliche US-Bauordnung zu schaffen: „Viele Punkte, wie etwa der Schallschutz, sind bei uns durch Gesetze wesentlich strenger geregelt“, sagt Schaar.
Für Philipp Kaufmann war die Vorherrschaft des amerikanischen LEED-Standards Anlass, 2010 die „Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft ÖGNI“ als heimische Zertifizierungsstelle ins Leben zu rufen: „Wir wollten ein europäisches System, das unsere Baukultur abbildet und aus unserer Perspektive und in unserer Sprache anwendbar ist.“ Mitglieder der ÖGNI sind Vertreter der Immobilienwirtschaft, der Bauwirtschaft und ähnlicher Interessengruppen. Das System basiert im Wesentlichen auf der deutschen Zertifizierung DGNB, forciert stärker soziokulturelle Aspekte, und man spricht deshalb nicht von Green, sondern von Blue Building. Mit kleinem Seitenhieb auf LEED meint Kaufmann, die Energie der Planer sollte besser für höhere Qualitäten und nicht für Übersetzungen und Umrechnungen aufgewendet werden. Aber sonst kann er mit dem globalen Player durchaus leben: „Es werden nicht alle Gebäude für internationale Mieter und Investoren gebaut, ich glaube, auf dem Markt ist mehr als genug Platz für ein eigenständiges österreichisches System.“
Bald europaweite Standards? Wobei sich Kaufmann den heimischen Zertifizierungsmarkt mit einer weiteren österreichischen Institution teilt, die ein drittes System anbietet: der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, ÖGNB, eine von Institutionen aus dem Bereich des nachhaltigen Bauens 2009 gegründete Organisation. Robert Lechner, Geschäftsführer des Österreichischen Ökologieinstitutes und zugleich Vorstand der ÖGNB, sieht sein System denn auch als das „österreichischste“, es sei „tatsächlich für den österreichischen Markt und mit der Perspektive entwickelt worden, was wir hier brauchen, um nachhaltig zu bauen“. ÖGNB-Entwickler waren auch in das internationale Projekt „Green Building Challenge“ involviert, das einen weltweiten Bewertungsstandard entwickeln sollte: „Aufgrund der großen Unterschiede in der Baukultur zwischen Europa, Asien und den USA war das allerdings nicht möglich“, erzählt Lechner. Jetzt hofft er, dass sich zumindest Europa bald auf gemeinsame Normen und Regeln einigt: „Aber auch in Zukunft wird bei der Wahl des Zertifikats wohl vor allem zählen, was die Investoren verlangen. Und wenn das Geld aus den USA kommt, braucht man LEED.“
Für Kaufmann ist es gar nicht so wesentlich, welche Institution nun die Zertifizierung durchführt: „Der wirkliche Unterschied liegt nicht zwischen den von unterschiedlichen Organisationen zertifizierten Gebäuden, sondern zwischen den zertifizierten und den nicht zertifizierten. Noch immer ist die Masse der Gebäude nicht zertifiziert und da gibt es noch genug zu tun.“
Zertifizierungen erfolgen nicht nach staatlichen Normen, sondern nach Regeln unabhängiger Institute. Die wichtigsten sind:
BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology) stammt aus Großbritannien und ist das älteste Zertifizierungssystem.
www.breeam.org/
CASBEE(Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency), japanisches System, in Asien weit verbreitet.
www.ibec.or.jp/CASBEE/english/
LEED (Leadership in Energy and Environmental Design – Green Building Rating System) aus den USA ist das weltweit bekannteste Zertifizierungssystem. Internationalen Konzerne und US-Investoren setzen darauf.
www.usgbc.org/leed
ÖGNI (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft) wurde mit der heimischen Bau- und Immobilienbranche entwickelt, basiert auf dem System der deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen DGNB.
www.ogni.at
ÖGNB (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) ist auch ein österreichisches Zertifizierungssystem, baut auf Forschungsarbeiten für den klima:aktiv-Gebäudestandard auf. www.oegnb.net/