Von zusätzlichen Attraktionen bis zur kompletten Revitalisierung: Was alles getan wird, um bestehende Büroimmobilien für neue Mieter attraktiv zu machen.
Zwischen konzentrierter Arbeit im Büro und einem gepflegten Lunch liegen manchmal nur ein paar Sekunden Fahrt mit dem Lift. Zumindest, wenn man sein Büro im Immofinanz-Tower am Wienerberg hat: Dort findet sich im 22. Stock das von den Gourmetkritikern des „Gault Millau“ mit zwei Hauben ausgezeichnete Restaurant Das Turm. Während hier bereits seit zwei Jahren auf Haubenniveau gekocht wird, gibt’s im Twin Tower weitere 13 Stockwerke darüber einen weiteren Event Space: Das ThirtyFive, nach dem 35. Stockwerk benannt, in dem es sich befindet, steht für Cocktailempfang, Pressekonferenz, VIP-Meeting oder Businessseminar zur Verfügung – inklusive eines tollen Rundblicks über Wien.
Mit solchen und weiteren Optimierungen (so gibt es im Business Park Vienna seit Kurzem auch einen eigenen Car2go-Standplatz) versucht der Eigentümer Immofinanz Group den bereits vor weit mehr als einem Jahrzehnt errichteten Komplex als interessanten Bürostandort auf dem Markt zu halten, auch wenn das Geld kostet: „Unser Ziel ist es natürlich, ein attraktiver Partner für unsere Mieter zu bleiben – und dafür sind Investitionen notwendig, denn am Ende muss das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmen“, sagt Dietmar Reindl, COO der Immofinanz Group zur Notwendigkeit solchen Feintunings. Entscheidend für die Attraktivität der Immobilie sind, so Reindl, nicht nur Baustandard und Technik, sondern auch Dienstleistung und Kundenorientierung: „Perfektes Service ist in unseren Augen ein immer wichtigerer Hebel, um bestehende und zukünftige Mieter stärker an die Immobilie zu binden.“
Gröbere Maßnahmen. Nicht immer findet man mit Feintuning das Auslangen, wenn eine ältere Büroimmobilie für Mieter wieder interessant werden soll, meint Dagmar Oberhollenzer, bei Colliers International für Firmenkunden verantwortlich: „Ein Bürogebäude muss vielen Anforderungen gerecht werden und da genügt es oft nicht, nur Wände und Böden neu zu gestalten.“ Von der neuen Lobby über Verbesserungen bei der Garage bis zur Erneuerung oder Verbesserung der Haustechnik reichen die notwendigen Schritte. „Oft werden die Maßnahmen gemeinsam mit dem künftigen Mieter gesetzt, um die Immobilie für ihn maßzuschneidern“, sagt sie.
Komplettes Facelifting. Als Beispiel nennt Oberhollenzer ein Objekt in der Brehmstraße im 11. Wiener Gemeindebezirk. Dort hatte das Bauunternehmen Porr im Jahr 2002 Bürohäuser errichtet, von denen eines mittlerweile leer stand. Das wurde nun einem kompletten Facelifting unterzogen. Man hat nahezu die gesamte Haustechnik erneuert, Fußböden ausgetauscht, Sanitärräume renoviert, die Lobby neu gestaltet. Im frisch getunten Gebäude stehen Flächen von 244 bis 11.250 Quadratmetern zur Verfügung. Die Miete für den verkehrsgünstigen Standort in Simmering beträgt durchaus interessante 7,90 Euro, die Betriebskosten liegen bei 2,62 Euro.
Etwas anders ging man beim MGC Office Park im dritten Bezirk vor, erläutert Oberhollenzer: „Das Objekt befindet sich in hervorragender Lage bei der U-Bahn-Station Gasometer und wurde deshalb generalsaniert.“ Sogar die ursprüngliche Fassade hat man gegen eine neue Vollwärmeschutzfassade ausgetauscht. Zusätzlich wurde ein weiterer Bauteil errichtet. Diese Komplettsanierung brachte dem Bürokomplex eine ÖGNI-Gold-Zertifizierung ein. Mehr als 60 Prozent der Flächen sind bereits belegt. Die Mieten in dem quasi neuwertigen Komplex mit ausgezeichneter Infrastruktur liegen zwischen 10,75 und 14,50 Euro, die Betriebskosten betragen 3,52 Euro inklusive Heizung, Kühlung und Facility-Management.
Wichtiges Auffrischen. Dass bei bestehenden Bürogebäuden heute nach dem Auszug eines Mieters meist mehr als reine Kosmetik betrieben wird, hängt auch mit der Marksituation zusammen, meint Wolfgang Kurzacz-Dörflinger, Head of Asset-Management Austria bei CA Immobilien Anlagen AG: „Wir haben derzeit einen Mietermarkt. Wenn man nicht bereit ist, Geld in die Hand zu nehmen, um ein Objekt zu verbessern, wird man es kaum vermieten können.“ Das „extrem wichtige Auffrischen“, so Kurzacz-Dörflinger, beschränkt sich deshalb nicht auf Selbstverständlichkeiten wie einen neuen Bodenbelag und frisch ausgemalte Wände. Ein ansprechendes Foyer und ebensolche Gemeinschaftsräume gehören etwa auch zu Optimierungsmaßnahmen, damit sich ein Objekt wieder gut vermarkten lässt. So wurden kürzlich bei Bürogebäuden der CA Immo in der Wolfganggasse und in der Storchengasse attraktive Eingangsbereiche, Kantinen und ein Speisesaal geschaffen. „Eine Immobilie ist etwas Lebendiges, man muss ständig daran arbeiten“, sagt Kurzacz-Dörflinger.
Von Grund auf sanieren. Mitunter wird bei einem bestehenden Objekt noch mehr getan. Ein solcher Fall war vor mehr als zwei Jahren das Projekt Silbermöwe der CA Immo. Bei diesem Bau im dritten Bezirk blieb mehr oder weniger nur die Stahlbetonkonstruktion stehen. Durch diese umfassende Sanierung wurde der Energiebedarf des Gebäudes um fast 60 Prozent reduziert, die Immobilie konnte rasch wieder vermietet werden. Mit ein Grund für die Entscheidung zur Erneuerung waren hier allerdings auch baurechtliche Vorschriften: Bei einem Neubau hätte das bestehende Bauvolumen nicht mehr realisiert werden können.
Ordentlich adaptieren. Für Harald Rank, bei Spiegelfeld für Gewerbeimmobilien verantwortlich, ist das Projekt Silbermöwe ein perfektes Beispiel, wie man aus einer alten Büroimmobilie wieder ein attraktives neues Objekt schafft: „Es wurde die Qualität deutlich angehoben, auf Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit geachtet und am Ende des Tages mit Bosch ein Generalmieter gefunden.“ Bei einem der frei gewordenen Bürohäuser von Bosch – in der Hüttenbrennergasse im dritten Bezirk – beginnt derzeit gerade die Adaptierung des aus den Siebzigerjahren stammenden Baus. Bosch hat bereits vor zehn Jahren eine Renovierung durchgeführt, dabei blieb die alte Waschbetonfassade erhalten.
Der neue Eigentümer Bena will neben Renovierungsarbeiten im Inneren auch die alte Fassade optisch als Landmark gestalten, erzählt Geschäftsführer Alexander Varendorff. Im Oktober sollen die Arbeiten abgeschlossen sein. Bena, bisher Anbieter von servicierten Büros, will hier „Managed Offices“ bieten: „Der Kunde zahlt einen fixen Mietpreis und kann zusätzlich Serviceleistungen modular buchen“, berichtet Varendorff. Womit eine Büroimmobilie nicht nur durch bauliche Maßnahmen, sondern auch durch ein neues Konzept gewinnt.