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Grunderwerbsteuer: Auf die Familie kommt es an

Seit erstem Juni gelten die neuen Regelungen für die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Bei Grundstücksübertragungen zwischen Privatpersonen wird vor allem der Begriff der „Familie“ schlagend.

Mit Stichtag erster Juni ist die Novelle der Grunderwerbsteuer in Kraft getreten. Sie war notwendig geworden, weil der Verfassungsgerichtshof die vorige Gesetzeslage als verfassungswidrig eingestuft hatte. Als verfassungsrechtliche Ungleichheit wurde etwa in manchen Fällen die Differenzierung zwischen der entgeltlichen und unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken eingestuft. Unter den Betroffenen hat die Novelle für Verunsicherung gesorgt, der Informationsbedarf ist groß und auch manche Experten kritisieren, dass damit nicht gerade eine Verwaltungsvereinfachung erreicht wurde.

Was ist grundlegend neu an der Grunderwerbssteuer?

„Im neuen Gesetz wird nicht mehr zwischen dem Verkauf, der Vererbung oder dem Verschenken von Grundstücken unterschieden“, erklärt Karin Fuhrmann, Steuerberaterin und Partnerin bei TPA Horwath. Jetzt zählt nur noch die Person, die an einer Grundstücksübertragung beteiligt ist. Konkret unterscheidet der Gesetzgeber zwischen zwei Gruppen: Zwischen „Familie“ und „Nicht-Familie“. Fuhrmann spricht in diesem Zusammenhang von einer Verbesserung für die große Mehrheit der privaten Grundstücksbesitzer.

Wer zählt nach dem neuen Gesetzesstand zur Familie, wer nicht?

Durch die Novellierung wurde der Personenkreis vom Gesetzgeber enger definiert. Dazu gehören nach der neuen Rechtslage Ehepartner, Lebensgefährten oder eingetragene Partner sowie Kinder, Enkelkinder, Wahl-, Stief- und Schwiegerkinder und Eltern des Übergebers. Nicht mehr zum steuerlich begünstigten Familienkreis gehören hingegen Geschwister, Nichten oder Neffen sowie Verschwägerte und Pflegekinder.

Was gilt für Übertragungen innerhalb der Familie?

Zählt man zur Familie, so gilt als Bemessungsgrundlage der dreifache Einheitswert. Als Obergrenze werden 30 Prozent des Verkehrswertes definiert. „Diese Regelung soll Regionen mit geringerer Wertentwicklung begünstigen“, erklärt Fuhrmann. Übertragungen innerhalb der Familie werden – wie bislang – mit einem begünstigten Steuersatz von zwei Prozent besteuert.
Wie wird bei Grundstücksübertragungen außerhalb der Familie vorgegangen?
Grundstücksübertragungen außerhalb der Familie werden auf Basis der Gegenleistung – sprich des Kaufpreises – berechnet. Ist dieser nicht ermittelbar oder geringer als der gemeine Wert – de facto der Verkehrswert –, so ist er von Letzterem zu berechnen. Dasselbe gilt bei Erbschaften oder Schenkungen. Zur Anwendung kommt ein Steuersatz von 3,5 Prozent. Für Stiftungen ist die Steuer bei Übertragungen nunmehr ebenfalls vom Verkehrswert zu bemessen, was laut Eberhardt in der Regel auch eine Verteuerung bedeutet. Insgesamt fallen für sie 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 2,5 Prozent Stiftungseingangssteuer sowie eine Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 Prozent an. Die Stiftungseingangssteuer fällt dann nicht an, wenn die Übertragung an die Privatstiftung gegen Gewährung einer Gegenleistung erfolgt, deren Wert sich auf rund 50 Prozent des Verkehrswerts des Grundstücks beläuft.

Was gilt es grundsätzlich für Privatpersonen zu berücksichtigen?

Für Stephan Eberhardt, Rechtsanwalt bei DLA Piper, hat die Novelle die Konsequenz, dass es unerlässlich geworden ist, sich von einem Steuerberater oder Anwalt beraten zu lassen. Vor allem sollte man im Vorfeld Finanzierungs- und Kostenfragen klären, wobei die Nebenkosten nicht aus dem Auge verloren werden sollten. Dazu gehören Anwalts-, Notar- und Maklerkosten ebenso wie Grunderwerbssteuer und Grundbucheintragungsgebühren. „Um keine bösen Überraschungen zu erleben, weil pauschal mit der Faustformel von zehn Prozent Nebenkosten gerechnet wird, muss man sich von Anfang an alle Informationen holen“, so der Experte.

 

("Die Presse", Printausgabe, 06.09.2014)