Variable Nutzbarkeit und gekonnte Architektur sind Voraussetzung dafür, dass Bauten von heute nicht schon in einigen Jahrzehnten ein Fall für den Abbruchbagger werden.
Immobilien werden zwar nicht für die Ewigkeit errichtet, den Qualitätsstandards entsprechend gebaut, könnten sie aber gut und gern die nächsten hundert bis zweihundert Jahre überdauern. Technisch zumindest. Parkhäuser werden im Jahr 2114 oder 2214 vermutlich in der heutigen Form nicht mehr benötigt werden, genauso wenig wie viele Einkaufszentren. Ob andere gewerbliche Bauten, die kleinen und großen Büro- und Wohnbauten von heute in zwei, drei oder vier Generationen noch gefragt und genutzt werden, hänge davon ab, wie weit sie den sich ändernden Nutzungsansprüchen gerecht werden können, meint Franz Gruber, Architekt und Mitglied der Geschäftsführung der BEHF Corporate Architects.
Nachhaltig durch Langlebigkeit
„Variable Nutzbarkeit ist ein entscheidender Punkt für die Langlebigkeit eines Bauwerks. Es soll nicht eine einzige Funktion im Fokus stehen, auf die alle haustechnischen, baurechtlichen und bautechnischen Aspekte abgestimmt sind.“ Gruber vertritt die Ansicht, dass für Langlebigkeit gute Architektur noch wichtiger sei als ein haustechnisch perfekt optimiertes Gebäude. „Hochwertige, identitätsstiftende Baukultur verspricht lange Nutzungsdauer und damit eine hohe Zukunftsfähigkeit der Immobilie.“ Als aussagekräftige Beispiele nennt er Gebäude an der Wiener Ringstraße. Sie wurden vor rund 150 Jahren ursprünglich als Herrschaftshäuser errichtet und können heute noch immer als Hotels, Wohn- und Bürohäuser genutzt werden. Diese Häuser sind nach Ansicht von Gruber in einer Gesamtenergiebilanz – in der auch Bau, Gebäudebetrieb, Abbruch und Entsorgung der Materialien berücksichtigt werden – nachhaltiger als so manche Bauten der Gegenwart, die nach zwei oder drei Jahrzehnten dem Abbruchbagger zum Opfer fallen, weil sie sich an keine anderen Nutzungsarten anpassen lassen als die ursprünglich geplanten.
Knackpunkt Finanzierung
Der Blick in die Zukunft und damit eine Offenheit für mögliche andere Nutzungen stellt für immer mehr Architekten einen wesentlichen Aspekt des Themas Nachhaltigkeit dar. „Wir versuchen, so flexibel wie möglich zu planen“, erzählt etwa Ursula Schneider, Architektin und Geschäftsführerin von POS Architekten, die vor einigen Jahren am Forschungsprojekt „EnergyBase – Bürohaus der Zukunft“ mitgewirkt hat. Als Beispiel nennt sie Wohnbauten in der Seestadt Aspern. Eine Raumhöhe von 2,80 Meter, eine durch tragende Elemente kaum eingeschränkte Grundrissstruktur und andere Details würden eine spätere Nutzung etwa als Büro oder Kindergarten ermöglichen. Bei einem Bürohaus in Oberösterreich haben die POS Architekten etwa darauf geachtet, die komplette Haustechnik so unterzubringen, dass sie problemlos ausgetauscht werden kann.
„In diesen Fällen hatten wir aufgeschlossene Bauherrn, die für solche Maßnahmen etwas mehr investierten. Aber leider sind dazu nicht alle Auftraggeber bereit“, erzählt Schneider. Die Mehrkosten machen mitunter einige Prozent der Bausumme aus, das wird von vielen nicht akzeptiert. Architekt Gruber hat dafür sogar Verständnis: „Ein Manager kann höhere Investitionskosten kaum damit argumentieren, dass so die Voraussetzungen geschaffen werden, das Gebäude in ferner Zukunft anders zu nutzen. Er wird nicht für langfristiges Denken bezahlt, sondern dafür, dass er in den nächsten Jahren den Wert des Portfolios erhöht.“ Die Investitionskosten und die kurzfristige Rentabilität seien heute die bestimmenden Faktoren, leider noch zu wenig die Lebenszykluskosten und damit die Gesamtenergiebilanz, konstatiert der Architekt. Die beiden letzten Punkte rückten aber zunehmend in den Vordergrund, sagt er optimistisch.
Büros brauchen Flexibilität
Dabei kann hohe Flexibilität eines Bauwerks durchaus werterhöhend sein. Architekt August Hufnagl vom Atelier Hayde meint etwa: „Im Falle einer Veräußerung ist ein flexibles Haus, das anderen Ansprüchen und Nutzungen leicht angepasst werden kann, ein riesiges Asset.“ Bei Mietbürohäusern, die für anonyme Nutzer geplant werden, spiele Flexibilität deshalb durchaus eine Rolle, meint der Planer. Anders schaut es seiner Meinung nach bei Einkaufszentren aus: „Hier verschwenden die Finanziers nicht allzu viele Gedanken an eine Nachnutzung, weil sich die Investitionen rasch rechnen.“ Verwirklichen konnte Hufnagel den Aspekt Langlebigkeit durch variable Nutzbarkeit beim neuen Bürogebäude der Raiffeisen-Landesbank NÖ-Wien am Donaukanal: „Die Konstruktion dort erlaubt Einzelzellen- und Großraumbüros ebenso wie Veranstaltungsräume, selbst eine Nutzung als Hotel oder Ähnliches ist denkbar.“ Einer späteren anderen Verwendung des Büroturms stünde, so der Architekt, auch die hier eingesetzte HLK-Technik nicht im Weg.
Wohnung, Büro, Geschäft
Ein kleines, aber feines multifunktionales Gebäude hat der Architekt Georg Driendl bereits 2002 in Wien fertiggestellt. Das sechsgeschoßige Bauwerk in der Nähe des Margaretengürtels kann aufgrund seiner Struktur durchgehend als Büro, ebenso aber gemischt für Wohnungen, Büros und Geschäfte genützt werden. „Diese Überlegungen spielten schon bei der Konzeption des Hauses eine wesentliche Rolle, und sie haben sich mittlerweile in der Praxis bewährt. Es gab bereits mehrere Umbauten“, berichtet der Planer. Ihm ist bewusst, dass Bauen die Umwelt für viele Jahrzehnte und im besten Fall für Jahrhunderte prägt. „Technisch ist heute sehr viel möglich, aber wie sich manches davon in Zukunft darstellen wird, schafft mitunter Unbehagen“, meint er nachdenklich.