Die Pracht auf großem Grund ist bei In- und Ausländern gefragt.
Sie sind die großen alten Damen der Luxusimmobilien: Historische Villen mit ihren prachtvollen Entrées, eleganten Stiegen und großzügigen Gärten lassen auch gestandene Geschäftsleute ins Schwärmen geraten und ab und an Preise zahlen, die eher emotionalen Faktoren als kühlen Quadratmeterpreis-Kalkulationen geschuldet sind. In den Himmel wachsen die Preise aber auch bei diesen Liebhaberstücken nicht mehr, selbst hier wird bei aller Liebe darauf geachtet, welche Qualitäten die Liegenschaften haben – und manche Dinge können das schönste Haus im Wert sinken lassen.
„Dazu gehört vor allem die Grundstücksgröße“, weiß Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen-Immobilien, „nur die Villa selbst reicht nicht aus.“ 2000 bis 3000 Quadratmeter seien hier laut Weinberger ein guter Richtwert, zu viele dürfen es aber auch wieder nicht sein. Denn parkähnliche Gründe von über 10.000 Quadratmetern machen derartige Liegenschaften wiederum so teuer, dass eine Vermarktung immens schwierig wird. „Andere Faktoren sind beispielsweise Fragen wie ,Gibt es eine Vorfahrt oder gibt es keine Vorfahrt?‘“, erklärt Weinberger. Weitere Kriterien sind eine mögliche Errichtung von Zubauten, die Anzahl der Geschoße und die Aufteilung dieser, wenn beispielsweise einzelne Etagen separat vermietet beziehungsweise verkauft werden können. Außerdem komme es natürlich immer darauf an, ob alles saniert, renoviert und restauriert ist – und wenn ja, wie originalgetreu und hochwertig die Adaptierung an die Neuzeit vorgenommen wurde. Zuletzt noch darauf, ob all das auch mit dem Denkmalschutzamt abgesprochen ist.
Geschätzter Denkmalschutz
Denn der hat bei diesen Objekten natürlich immer ein Wörtchen mitzureden, allerdings gar nicht unbedingt zum Missfallen der Käufer. „Die meisten haben damit kein Problem“, weiß Elfie Zipper von Otto-Immobilien, „wer die historische Substanz liebt, möchte gar nicht, dass da etwas verschandelt wird. Und ausländische Kunden begrüßen das häufig besonders und finden es wunderbar, dass man nicht alles machen kann.“ Auf jeden Fall sei es sinnvoll, bei diesen Themen Experten zu konsultieren, meint Elisabeth Rauscher, Geschäftsführerin von Finest Homes: „Natürlich verordnen der Denkmalschutz und das Altstadterhaltungsgesetz bestimmte Auflagen“, so die Salzburgerin, „daher ist es empfehlenswert, mit ortsansässigen Baumeistern beziehungsweise Architekten zusammenzuarbeiten, die sich mit den behördlichen Wegen und diesen Auflagen auskennen.“
Kein Trend zum „Bastlerhit“
Ein Aufwand, den sich aber nur eine Minderheit der Käufer in diesem Segment antut. Zwar gibt es sowohl sanierte Objekte als auch hochwertige „Bastlerhits“ auf dem Markt, die Tendenz geht bei Objekten im Millionenbereich aber eindeutig dahin, etwas mehr auszugeben und dafür in ein hochwertig saniertes Objekt einzuziehen. Wobei „etwas mehr“ ein relativer Begriff ist. So finden sich Liegenschaften, denen eine Auffrischungskur guttun würde, schon ab einer guten Million aufwärts, wie etwa die Stadtvilla in Mödling, die Raiffeisen-Immobilien derzeit im Portfolio hat, schon ab knapp 1,2 Millionen Euro. Für die derzeit wohl exklusivste Villa auf dem Wiener Markt, ein top restauriertes Jugendstilobjekt samt üppigem Garten an der Gloriettegasse, das über Otto-Immobilien vermarktet wird, werden um die 20 Millionen aufgerufen. Und eine großzügige, restaurierte Villa mit modernem Zubau samt Schwimmbad und Wellnessbereich in Klosterneuburg kommt bei Engel & Völkers derzeit auf knapp vier Millionen Euro.
Auch in Salzburg gibt es deutliche Unterschiede entsprechend dem Restaurierungsbedarf: Hier finden sich Villen, die nicht in bestem Zustand sind, ab drei Millionen Euro. „Bei revitalisierten Villen, die wirklich historischen Charakter haben, muss man teilweise mit dem Doppelten kalkulieren“, sagt Rauscher.
Die Gründe für die hohen Preise liegen allerdings nicht nur in der Liebe zu historischen Objekten, sondern sind auch den Toplagen geschuldet, in denen sich diese Liegenschaften nun einmal von Haus aus befinden. Und die heißen in Wien 13., 18. und 19. Bezirk, hin und wieder finden sich auch im 17. und 14. schöne Objekte, im Speckgürtel sind es vor allem Mödling, Baden und im Nordwesten Kloster- und Korneuburg.
In Salzburg befinden sich diese Häuser in den Einserlagen direkt an der Salzach und auf den Salzburger Stadtbergen. „Diese Lagen sind einzigartig und zumeist gibt es dort auch keine bebaubaren Flächen mehr“, so Rauscher.
Vor allem die ausländischen Kunden schätzen aber an diesen Lagen auch die Kombination aus Urbanität und historischem Wohngefühl, das international sonst kaum zu finden ist: „Eine solche Bausubstanz und noch dazu zentral, das ist wirklich einzigartig und wird von diesen Kunden sehr geschätzt“, weiß Zipper.
Längere Vermarktungsdauer
Wobei bei aller Nachfrage und Liebe zu den alten Liegenschaften die Vermarktung dieser Objekte eigenen Regeln unterliegt. Manchmal braucht man dafür einen langen Atem. „Man muss bei diesen Objekten einen Käufer finden, der einerseits ein Gefühl für und eine Liebe zu der Substanz hat und andererseits natürlich auch über das nötige Kleingeld verfügt,“ erklärt Zipper die längere Vermarktungsdauer, die für historische Objekte veranschlagt werden muss.
Bei solchen Objekten sind Zeiträume von drei bis vier Jahren keine Seltenheit, sofern sie nicht in extrem gefragten Gegenden stehen, in denen die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteigt – wie beispielsweise im Wiener Cottageviertel.
Diskretion gefragt
„Wenn in diesem Bereich ein Objekt auf den Markt kommt, ist es ganz schnell weg“, bestätigt Elisabeth Wiederkehr, Shopleiterin von Engel & Völkers MMC Wien. „Komplett renovierte Liegenschaften sind sehr selten und gehen dann oft gar nicht hinaus, sondern werden nur individuellen, vorgemerkten Kunden angeboten.“ Überhaupt sei die Diskretion in diesem Segment der historischen Villen ein großes Thema, denn viele Besitzer wollen ihre traditionsreichen Objekte mit so wenig Aufsehen wie möglich vermarkten. Eben ganz, wie es sich für große alte Damen mit Stil gehört. (SMA)