Stabil statt spektakulär: Gute Vermietungsleistung im ersten Quartal.
Der Wiener Büromarkt zeigt sich auch in den ersten Monaten des heurigen Jahres in seiner gewohnt sicheren, beständigen Form. Die Nachfrage nach Flächen ist gut, laut einer Analyse von CB Richard Ellis Österreich (CBRE) wurden im ersten Quartal 2008 110.000 Quadratmeter vermietet – um 10.000 mehr als in den drei Monaten davor. Nachgefragt werden vor allem große, zusammenhängende Büros. Und hochwertige Flächen in Top-Lagen mit U-Bahn, aufwendig revitalisierte Altbauten sowie zentrumsnahe, technisch hochwertige und effiziente Bauten, wie im aktuellen Marktbericht von Colliers Columbus berichtet wird. Diese Fakten bringen einerseits die Leerstandsraten zum Sinken; Fachleute schätzen, dass sie sich heuer bei rund fünf Prozent einpendeln werden. In der Wiener Innenstadt liegen sie gar bei nur einem Prozent. Andererseits steigen auch die Mieten – speziell im Spitzensegment – und liegen derzeit bei rund 22,5 Euro pro Quadratmeter und Monat, Ausreißer schaffen es sogar auf 24 Euro.
Aktiv: ausländische Investoren
Andreas Ridder, Geschäftsführer von CB Richard Ellis Österreich, sieht in der auch künftig erwarteten stabilen Vermietungsleistung und dem Anstieg der Spitzenmieten zwei Gründe für das Interesse ausländischer Investoren. „Das macht uns so attraktiv und berechenbar.“ Für das zweite Quartal 2008 prognostiziert er daher, dass das Interesse vor allem der offenen deutschen Immobilienfonds anhalten wird, „das wird den Markt wieder etwas beleben.“
Schwach ausgeprägt in den ersten drei Monaten: das Fertigstellungsvolumen. Lediglich 22.000 Quadratmeter kamen in der Bundeshauptstadt neu auf den Markt – laut CBRE der geringste Wert seit dem Jahr 2005.
Geht es nach Colliers Columbus, wird aber im Rest des Jahres aufgeholt: Insgesamt 250.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen werden prognostiziert. Mit einem Überangebot rechnet man aber trotzdem nicht, die Vorvermietung einiger Projekte (etwa Hoch Zwei in Wien 2, Bauphase 4 des Euro Plaza in Wien 12) sowie die erwartete Neuvermietung von 350.000 Quadratmetern halten den Markt stabil.
Mehr Platz als nötig?
Ob die Lage ähnlich bleibt oder – ungefähr im Jahr 2010, 2011 – doch die Gefahr einer Überproduktion besteht, hängt nicht zuletzt von den Entwicklern ab. Und davon, wie viele der Projekte, die in ihren Schubladen der Realisierung harren, auch tatsächlich errichtet werden. Ariel Muzicant, Geschäftsführer von Colliers Columbus, sprach im Rahmen einer Diskussionsrunde bei der letztwöchigen Messe Real Vienna von rund einer Million Quadratmeter Büroflächen vom Typ A, die baureif wären und in 18 Monaten fertiggestellt werden könnten. Auch wenn angekündigte Projekte sich natürlich verschieben können – oder gar nicht verwirklicht werden müssen –, orten Experten einen verstärkten Konkurrenzkampf, der vor allem für weniger gute Objekte in weniger guten Lagen spürbar werden wird.
„Spreu trennt sich vom Weizen“
Immobilien-Investor René Benko beispielweise, der selbst mit „Rivergate“ 2010 ein neues Projekt auf den Wiener Büromarkt bringt, rechnet damit, dass „sich die Spreu vom Weizen trennt.“ Bei Objekten in Bestlagen allerdings müsste man sich dauerhaft keine Sorgen machen, so Benko bei dem Expertengespräch.
Auch Bruno Ettenauer, Sprecher des Vorstands der CA Immo Gruppe, meinte bei der Diskussion, dass es zu einem „gewissen Kannibalismus“ unter den Flächen kommen könnte. Eine mögliche Folge: die stärkere Fokussierung auf die Standorte von Büros. Und auf die Qualität der Flächen.
IN ZAHLEN.
■Vermietung: 110.000 m2 Büroflächen wurden in den ersten drei Monaten 2008 vermietet. Insgesamt rechnet man für das heurige Jahr bei Colliers Columbus mit Neuvermietungen von rund 350.000 m2.
■Spitzenmieten: Für Top-Lagen werden Top-Preise bezahlt, an die 22,5 Euro pro m2 und Monat. Eher die Ausnahme denn die Regel: Mietkosten von 24Euro.
■Leerstand: Die Leerstandsrate fiel laut CBRE von 5,2 auf 4,9 Prozent. Fachleute rechnen damit, dass sie sich heuer bei rund fünf Prozent einpendelt.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 07.06.2008)