Trends. Die Auswirkungen der steigenden Baupreise im Allgemeinen – und in der CEE-Region im Speziellen.
Mit stolzen 25 Prozent plus haben die Baukosten in den vergangenen vier Jahren überdimensional angezogen. Diese Entwicklung hat viele Väter – die Gründe reichen von höheren Grundstücks-, Rohstoff- und Energiepreisen – Stichwort Ölpreisralley – bis hin zu gestiegenen Arbeitskosten. Experten orten aber auch andere, „hausgemachte Probleme“. Für Andreas Blaschkowski, Vorstand des deutschen Projektmanagement- und Immobilienberatungsunternehmens Drees & Sommer ist der – auch in Deutschland und international spürbare – Preisanstieg nachvollziehbar, denn „es gab ja schon 15 Jahre lang keine Baupreiserhöhung und indexbereinigt kann man gegenüber dem Jahr 1990 sogar von einem Rückgang von rund 20 Prozent sprechen.“
Fachkräfte fehlen
Durch diesen realen Preisrückgang kam es zu massiven Änderungen in diesem Markt. So mussten beispielsweise viele Betriebe, die als Subfirmen von Generalunternehmen agierten, auf Grund der Dumpingpreise Konkurs anmelden, nicht wenige Facharbeiter gekündigt werden. „Der Markt war nicht mehr attraktiv“, analysiert Blaschkowski. „Damit sind auch die Studierendenzahlen zurückgegangen. Und jetzt fehlen die Fachkräfte wieder.“
Bernd Gaiswinkler, Managing Director CEE der Akron Management CEE GmbH Österreich, sieht weitere Faktoren: „In den vorangegangenen Jahren sind die Anbieter von Baustoffen weniger geworden.“ Auch das wirke sich auf die Preise aus.
Und Innovationen kosten ebenfalls. Blaschkowski: „Neue verbesserte Fassadensysteme und Haustechnik tragen ihren Teil bei.“ Während in Österreich vor allem diese Komponenten für die steigenden Kosten verantwortlich sind, kommen in der CEE-Region weitere Punkte zum Tragen: Gaiswinkler: „Dort ist zusätzlich ein Mangel an kompetenten Anbietern festzustellen, sowie eine überdimensionale Entwicklung der Baukonjunktur und gewisse Spekulationen der örtlichen Anbieter.“
Es führt kein Weg zurück
Dass es sich bei der Baupreisentwicklung um eine „Einbahnstraße handelt, ist klar“, ergänzt Gerald Beck, Geschäftsführer der Raiffeisen evolution. „Die Steigerung wird sich zwar verlangsamen und der Druck kommt aus dem Markt, aber die Preise werden nicht mehr sinken“, meint er. Gerade für Entwickler von Großprojekten ist dann die Ausgangslage schwierig, da sie ihre Entwicklungsprojekte schon auf Jahre hinaus geplant und kalkuliert haben. Gaiswinklers Strategie: „Partnerschaften eingehen und alternative Vertragsmodelle finden. Wir versuchen zu pauschalieren, was möglich ist. Und in den Bereichen, in denen der Markt nicht berechenbar ist – etwa bei den Rohstoffen – halten wir die Verträge flexibel.“ So sehr man sich auch bemüht, eine logische Konsequenz aus der Situation ist, „dass wir die Kosten weitergeben müssen“, so Beck. „Die Mieten werden steigen.“
Nicht an der Qualität sparen
Auswirkungen auf die Qualität der Bauten werde das aber nicht haben. Beck: „Da würde man am eigenen Ast sägen. Das ist mit Sicherheit der falsche Weg und eine Fehlinvestition.“ Die Experten bekritteln, dass sich die Ausführungsqualität von Gewerbeprojekten nationaler Developer, vor allem in Ländern wie der Ukraine oder Russland, aufgrund der aktuellen Situation nicht so schnell verbessern wird, wie von Investoren gefordert. „Die Entwicklung wird langsamer vor sich gehen. Meines Erachtens werden über die nächsten Jahre in der Ukraine und in Russland auch mit mittelguten Projekten Erfolge zu erzielen sein“, so Gaiswinkler. Nachsatz: „Leider ist das so.“
Doch die Experten sehen auch einen Vorteil, „und der heißt Nachhaltigkeit“, sagt Blaschkowski, betont etwa durch Green Building Labels und Zertifikate. Er erwartet, dass schon in einigen Jahren Gebäude, die nicht nachhaltig errichtet wurden, keine Käufer finden werden. „Das gilt sowohl für öffentliche Gebäude als auch für Gewerbeimmobilien.“
VON PREISEN UND KOSTEN.
■Die Baupreise (die von den Baufirmen verrechnet werden) sind im Vorjahr um 3,8 Prozent gestiegen. Im ersten Quartal 2008 haben sie weiter zugelegt: plus vier Prozent im Hochbau, plus 3,8 Prozent im Tiefbau. Verantwortlich dafür sind vor allem die
■Baukosten (tatsächliche Kosten von Material und Löhnen). Anhaltend hohe Energie- und Rohstoffpreise treiben sie in die Höhe. Weitere Faktoren: steigende Grundstückspreise und Facharbeitermangel.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 14.06.2008)