In der CEE-Region sprießen nicht nur neue Herbergen wie Pilze aus dem Boden. Auch aus alten Palais und Gewerbeobjekten werden Unterkünfte.
Warum das Rad ganz neu erfinden? Projektentwickler, die sich in Zentral- und Osteuropa sowie in den südosteuropäischen Ländern (CEE- und SEE-Region) mit Hotelimmobilien beschäftigen, bauen auch immer öfter Bestehendes um. Historische Gebäude bieten sich als Basis ebenso an wie Gewerbeimmobilien, die nicht mehr benötigt werden. Zwei Schienen werden bei der Umwandlung von Bestandsobjekten in Hotelprojekte gefahren. „Einerseits werden in historischen Gebäuden wie Palais oder Klöstern Luxushotels errichtet“, erklärt Daniel Folian, Investors Relations Manager bei Warimpex, „andererseits werden aus ehemaligen Büros oder anderen Bauten Herbergen im Zwei- bis Viersternbereich.“
Gute Lagen in der City
Einen Vorteil haben beide Arten: Sie befinden sich zumeist in zentralen oder historisch interessanten Lagen der jeweiligen Städte. „Ein Pluspunkt bei der Umwandlung eines Büros in ein Hotel ist auch, dass es schneller geht“, ergänzt Folian. Außerdem sei es günstiger, eine bestehende Immobilie zu kaufen, da die Baukosten rasant gestiegen seien. „Die Grundstruktur und die Versorgung innerhalb des Gebäudes sind ja schon vorhanden.“
Doch muss sich diese Grundstruktur auch adaptieren lassen. Christian Walter, Senior Consultans bei PKF hotelexperts: „Man muss zuerst in den Bestandsplänen schauen, über welche Vorgaben das Gebäude verfügt. Zum Beispiel ist ein wesentlicher Faktor, wo die tragenden Wände sind. An dieses Achsmaß muss man sich halten.“
Was neben der Lage und der günstigeren Baukosten darüber hinaus für den Umbau alter Bürohäuser spricht: „Die Umwidmung erfolgt meist relativ leicht, da sich die Verantwortlichen in den Städten über Hotels freuen“, berichtet Folian. „Und früher konnte man auch höher bauen.“ Diesen Umstand macht sich die Warimpex etwa in Budapest zunutze und wird „ein gut sichtbares Bürogebäude in ein Hotel umbauen.“
Adaptierungen oft schwierig
Historische Gebäude dagegen sind wegen ihres Flairs begehrte Objekte – und waren es schon immer. Bereits vor mehr als 20 Jahren wurde etwa in Bulgariens Hauptstadt Sofia ein ehemaliges Ministerium kurzerhand in das „Hotel Balkan“ umgebaut, von der Hotelkette Sheraton übernommen – und zählt heute mit seinen fünf Sternen zu den vornehmsten Hotels – nicht nur in Sofia. Auf Klöster wiederum setzt die Raiffeisen Evolution: In Prag wurden mit dem „Crowne Plaza“ und dem „Rooco Forte“ zwei Luxushotels in religiösen Bauten geschaffen.
Im Gegensatz zur Adaptierung von Bürohäusern gestaltet sich aber jene eines historischen Objektes wesentlich aufwendiger und komplizierter. Nikolaus Wernicke, Experte bei der DTZ Hospitality Group: „Die Voraussetzungen sind schwierig: Man benötigt ja für jedes Zimmer ein Bad und eine Toilette, außerdem müssen natürlich Klimaanlagen eingebaut – und Platz für die gesamte Verkabelung geschaffen werden“, weiß Wernicke um die Herausforderungen bei derartigen Entwicklungsprojekten. Zumeist stehen die Gebäude auch unter Denkmalschutz, weshalb nur professionelle Bauträger mit entsprechendem Know-how ein solches Projekt in Angriff nehmen sollten. Und nicht zu vergessen: „Die Adaption von derartigen Immobilien ist wesentlich kostspieliger als ein Neubau“, gibt Wernicke zu bedenken.
Dafür rentiert es sich aber auch. Walter: „In Palais etwa finden sich zumeist Hotels, die im Top-Segment angesiedelt sind.“ Was vorher nicht unbedingt sein musste – viele der neuen Luxushotels hatten zwischenzeitig ganz andere Funktionen. So war in einem Projekt der Warimpex in Prag, bevor es zum noblen „Le Palais Hotel“ umgebaut wurde, eine profane Wurstfabrik angesiedelt.
MÄRKTE IN CEE & SEE.
■In Städten wie Prag und Budapest scheint der Markt für Hotel-immobilien allmählich gesättigt, nun versprechen Länder wie Ukraine, Russland, Rumänien und Polen Projektentwicklern gute Chancen.
■Wachstumspotenzial sehen Experten vor allem in der Luxuskategorie und im Budget-Segment, aber auch Nischen wie Hotels mit Schwerpunkten (Design, historischer Bezug) können punkten.
■Vorteile bei der Adaptierung von Büros oder Palais: die zentrale, gute Lage, die Möglichkeit, auf den Bestand aufzubauen. Und: zumeist günstigere Entwicklung wegen der gestiegenen Baukosten.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 05.07.2008)