2020 werden wir anders arbeiten. Die wenigsten Immobilien sind dafür gewappnet. Gefragt sind neue Ideen – die das gesamte Immobiliengeschäft verändern könnten.
Fast 44 Prozent der Arbeitnehmer glauben, dass Flexibilität im Jahr 2020 der wichtigste Faktor bei ihrer Arbeit sein wird. Erst dahinter folgen Dinge wie persönliche Entfaltungsmöglichkeiten (27 Prozent) und die finanzielle Entlohnung (17 Prozent). Das ergibt eine Studie des Copenhagen Institute for Future Studies (CIFS) und des Facility-Managementkonzerns ISS.
Die Studie macht außerdem klar, dass Arbeit in Zukunft an vielen Orten stattfinden wird. Das Schwarz-Weiß-Denken – entweder im Büro oder von zu Hause aus – hält nicht. Architekt Martin Geiswinkler glaubt: „Das Büro als klassischer Arbeitsplatz verliert zunehmend an Bedeutung. Die einst revolutionäre Philosophie des Bauhauses mit der Trennung von Wohnen und Arbeiten hat mittlerweile ausgedient.“ Laut Reinhard Poglitsch von ISS Österreich kommen zu den beiden klassischen Arbeitsbereichen noch Co-Working-Spaces, servicierte Büros sowie „dritte Orte“ hinzu. Halb öffentliche Plätze wie etwa Kaffeehäuser, Hotels oder auch Retail-Immobilien, Tankstellen und Fast-Food-Ketten könnten in Zukunft Meeting- oder Arbeitsräume bereitstellen. Der Trend zu den neuen Arbeitswelten ist noch jung und dennoch hat er schon erste Veränderungen gebracht. Der Developer Raiffeisen Evolution hat in ausgewählte Wohnobjekte für alle Bewohner zugängliche Büroräumlichkeiten eingebaut, die bei Bedarf einfach benutzt werden können. Eine Verflechtung der beiden Bereiche hat auch Architekt Albert Wimmer im Projekt „Home & Office“ in der Wiener Hofbauergasse geschaffen. Hier werden Büroflächen mit unterschiedlichen Wohnungstypologien kombiniert. Noch mehr Vermischung schafft Wimmer im „Sechs plus eins“ im Sonnwendviertel, wo auch noch die unterschiedlichsten Generationen miteinander „vermengt“ werden.
Wer dann mal außer Haus Termine zu erledigen hat oder zwischendurch ungestört urban arbeiten will, der kann sich etwa in ein Neno-Office zurückziehen. Zentral gelegen haben diese vor allem einen Vorteil gegenüber anderen Bürogemeinschaften: Es fällt keine tägliche oder monatliche Miete an. Vielmehr zahlt man mit einer Prepaid-Karte minutengenau nur die Zeit, die man eben gerade konsumiert hat.
Neue Arbeitswelt. Für das Buchungs- und Abrechnungssystem hat Neno-Office-Gründer Alexander Strohmayer eine eigene Software entwickelt, die er nun auch großen Flächenbestandshaltern anbieten will. Laut einer Studie der Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin setzt er damit auf das richtige Pferd. „Der Facility-Manager sollte sich für zukünftige technische Kompetenzen wappnen. Die neuen Arbeitsplatzformen benötigen nicht nur entsprechende bauliche und betriebliche Voraussetzungen, sondern auch neue IT-Lösungen“, heißt es in der Studie. Die neuen Arbeitswelten werden da als einer der zehn Megatrends der Immobilienindustrie identifiziert. Wobei man erst am Beginn grundlegender Veränderungen steht. Reinhard Poglitsch von ISS: „Die Auswirkungen haben die meisten von uns noch gar nicht begriffen. Noch immer werden Immobilien nach den alten Schemata gebaut. Das wird in Zukunft nicht reichen, weil sich da gerade wirklich Grundlegendes verändert.“
Zum Beispiel bei den Büroflächen: In Deutschland gibt es erste Ideen, das komplette Flächenmanagement eines Unternehmens auszulagern. Eine zwischengeschaltete Dienstleistungsfirma gibt dabei eine Garantie ab, vom Auftraggeber jederzeit Flächen zurückzunehmen oder zusätzliche zu organisieren. Der Mieter ist dabei dann der Dienstleister. Gewerbeimmobilienmakler müssten ihre Arbeit vollständig umstellen, Leerstände könnten temporär besser genutzt werden.
Auf dem Land und für Mütter. Bis dieses innovative Modell umgesetzt wird, dürfte es allerdings noch ein paar Monate dauern. Und dennoch haben die beschriebenen Phänomene schon jetzt Auswirkungen auf den Büromarkt in Wien, der derzeit ohnehin nur dahinstottert. Temporäre Arbeitsplätze nehmen zu (der Boom servicierter Büros wie Regus, Bena oder Your Office belegt dies), immer häufiger wird die Arbeit auch an dritte oder vierte Plätze verlagert. Selbst auf dem Land hat bereits der erste Co-Working-Space eröffnet (in Strengberg im Mostviertel), die Produkte werden besser und spezifischer.
Loffice Coworkid in der Wiener Schottenfeldgasse bietet ab Herbst Müttern an, einen Büroarbeitsplatz zu mieten und ihr Kind parallel dazu (zweisprachig) betreuen zu lassen. Allein der tägliche Weg in die Kinderkrippe, den man sich dadurch erspart, könne pro Woche 14 Stunden Arbeitszeit bedeuten, rechnet Loffice auf seiner Website vor. Beispiele wie diese zeigen: Mit der Auflösung der Idee, entweder im Büro oder zu Hause zu arbeiten, fällt auch das Konzept der Work- Life-Balance. Wenn man bedenkt, wie viel Zeit im Büro verbracht wird, lässt sich das schwer mit „guter“ Zeit zu Hause wieder aufwiegen. Laut Experten kommt es darauf an, dass Arbeit gern und gut gemacht wird, unabhängig davon, wo dies geschieht. Reinhard Poglitsch: „Ein Mitarbeiter kann doch in der Früh von zu Hause aus seine Mails abarbeiten und dann antizyklisch ins Büro fahren und so den Verkehrsstau umgehen. Die Zufriedenheit der Mitarbeiter steigt durch diese Flexibilität – und die Produktivität übrigens auch.“ Künftig werde der Mitarbeiter den Arbeitgeber verstärkt nach genau solchen Kriterien aussuchen, glaubt Poglitsch und spricht vom War for Talents. Wenn man schon Topleistungen bringt, dann muss auch das Umfeld stimmen. So lautet die Forderung der qualifizierten Arbeitnehmer von morgen. Firmen mit grauen 08/15-Büros an langweiligen Standorten haben dabei schlechte Karten.