Was Kunden im Segment über 2000 Euro von ihren Wohnungen erwarten. Und auch erwarten können, denn der immer schon schwierige Markt ist im Moment für Vermieter noch mühsamer geworden.
Das Vermieten von Luxuswohnungen war immer schon ein kleiner Balance-Akt: Wer im Segment über 2500 Euro Monatsmiete sucht, hat sehr konkrete Vorstellungen, wie das neue Heim auszusehen hat – und Dinge wie eine Küche mit Gebrauchsspuren gehören nicht dazu. „Die Wohnung soll am besten absolut jungfräulich sein“, weiß Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien. „Am liebsten hätten alle ein WC, auf dem noch nie jemand gesessen ist, und einen Kühlschrank, in dem noch nie eine Milch sauer geworden ist.“ Ähnliches weiß auch Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien, zu berichten: „Die Kunden in dem Segment machen keine Abstriche, nur weil es kein Eigentum ist.“
Sparefrohs in den Chefetagen
Eine Situation, die vor allem bei kurzfristigen Verträgen heikel ist, denn viele entsendete Topmanager – die die größte Gruppe unter den Luxusmietern stellen – haben Verträge für drei oder fünf Jahre; danach muss ein neuer Mieter gefunden werden. Der auch gern eine jungfräuliche Behausung beziehen möchte, was neue Investitionen notwendig macht. Anforderungen, denen schon zu Zeiten, als die Konzerne ihren Managern noch alle Wünsche erfüllten, nicht leicht zu entsprechen war. Seit Beginn der Krise hat sich die Situation naturgemäß nicht verbessert: Viele Firmen gingen dazu über, ihren Mitarbeitern keine Wohnungen mehr bereitzustellen, sondern entsprechende Summen in die Verträge zu inkludieren, für die sich der Entsendete dann vor Ort selbst etwas suchen musste – was viele durchaus kostenbewusst getan haben.
Derzeit findet sich auf dem Wiener Markt für Luxusmietwohnungen nun eine Situation, die Elisabeth Rohr, Inhaberin von Rohr Real Estate, diplomatisch als „ein großes Angebot an schönen Mietwohnungen“ beschreibt. Und auch Müller räumt ein, „dass es im Moment wirklich schwierig ist, Wohnungen im Segment von 2000 bis 4000 Euro zu vermieten. Wenn es etwas wirklich Tolles in der Preisklasse von 5000 plus ist, ist es wieder leichter“, sagt er.
Oft eine Zwischenlösung
Vor allem bei privat vermieteten Wohnungen kommen aber immer häufiger mehrmonatige Leerstände vor. „Da muss man sich dann überlegen, ob man nicht doch lieber das Geld für ein neues Bad in die Hand nimmt, als die Wohnung monatelang leer stehen zu lassen“, so Müller. Und auch wenn ein Mieter gefunden ist, sollte man sich der Wahlfreiheit bewusst sein, die diese derzeit haben: „Es wird immer wichtiger, die Mieter wirklich gut und professionell zu servicieren“, betont Rohr. „Wenn ein Mieter die Hausverwaltung zehnmal anrufen muss, weil der Lift nicht geht, dann wird das nicht mehr toleriert und durchaus auch mal die Wohnung gewechselt.“ Zur Klientel für die große Auswahl an luxuriösen Mietwohnungen gehören neben den klassischen Expats heute auch viele, die ein Zuhause auf Zeit suchen, bis das eigene Heim genau ihren Ansprüchen entspricht: „Viele Wohnungen werden vom Plan weg gekauft oder aufwendig umgebaut“, so Weinberger, „und bis die fertig sind, wird eine Mietwohnung gesucht.“
Auch geänderte Lebensumstände wie eine Scheidung machen manchen plötzlich zum – vorübergehenden – Mieter mit Ansprüchen. Ganz bewusst für die Miete entscheidet sich laut Müllers Beobachtungen dagegen eine neue Gruppe von Luxusmietern: Junge, durchaus erfolgreiche Geschäftsleute, die aus nüchternem Kalkül mieten. „Das sind Kunden, die sehr gut rechnen und sich einen Kauf durchaus leisten könnten“, so der Makler. „Aber nicht ihr ganzes Kapital binden wollen, weil sie es entweder in ihr Geschäft oder in andere Anlagen investieren.“
Das Skisyndrom
Denn auch, wenn es bei den Österreichern mit Immobilien ähnlich sei wie mit Skiern – die man auch dann unbedingt selbst besitzen will, wenn Mieten viel sinnvoller ist –, käme doch eine wachsende Zahl liquider Kunden drauf, dass andere Modelle eventuell besser seien. „Statt zwei Millionen in Luxuseigentum zu investieren, kann ich zehn Vorsorgewohnungen kaufen, habe damit einen Risikopool, kann mir mit den Mieten eine tolle Wohnung leisten und bleibe trotzdem flexibel“, rechnet Müller vor. Und auch noch Ski fahren gehen. (sma)