Stadtplanung. Die Infrastruktur in und um Wohn- oder Gewerbeimmobilien ist genauso wichtig wie die Projekte selbst. Sie sichert die soziale Stabilität des Standortes.
Lebendiges Viertel oder Wettcasino-Wüste: Oft entscheidet die Infrastruktur, ob neue Wohn- oder Büroprojekte florieren oder floppen. Dies gilt umso mehr für Stadtteile: „Jedes Großprojekt bringt gewisse Bedürfnisse der Nutzer oder Mieter mit sich, die im Gebäude selbst oder im näheren Umfeld nachgefragt und befriedigt werden“, erklärt Sarah Sonnleitner, zuständig für die Verwertung von Geschäftsflächen bei Otto Immobilien. „Wir beobachten, dass die Nachfrage nach Gewerbeobjekten im Umfeld bereits in der Projektphase steigt.“ Diese Entwicklung und auch die Preise außerhalb des Projekts steigen parallel mit der Festlegung der finalen Nutzung des Gebäudes.
Je klarer der gewerbliche Nutzungsmix im Gebäude ist, desto höher die Zahlungsbereitschaft und Nachfrage. Allerdings beeinflusst die Nutzungsart ebenfalls die Nachfrage: Große Büroprojekte ziehen andere Nachfrager an als Shoppingcenter oder Wohnprojekte. Sonnleitner: „Üblicherweise versucht der Projektentwickler den Bedarf nach einem entsprechenden Einzelhandelsangebot abzuschätzen und im eigenen Projekt abzubilden.“ Eine umfassende Infrastruktur erleichtere auch die Verwertung des restlichen Projekts, so Sonnleitner.
Frequenz und Treffpunkte
Gute Infrastruktur ist für die Stabilität eines Stadtentwicklungsgebietes enorm wichtig – das zeigt etwa die Entwicklung des Hauptbahnhofes. „Außerhalb der Projektgrenzen des Hauptbahnhofes gibt es kaum Investitionen in den öffentlichen Raum“, bemängelt Andrea Faast, Abteilungsleiterin Stadtplanung und Verkehrspolitik der Wirtschaftskammer Wien. Und entsprechend ist die Umgebung.“ Immer mehr Automatencasinos haben sich eingemietet. Faast ortet mangelndes Interesse an alternativen Mietern: „Wenn wir versucht haben, die Hausverwaltungen oder die Eigentümer der umliegenden Häuser zu Veranstaltungen einzuladen, ist niemand gekommen. Die Kurzsichtigkeit verhindert eine Entwicklung.“
Für eine gelungene Entwicklung hat Faast auch ein Beispiel. Seit der Eröffnung des multifunktionalen Gebäudekomplexes Wien Mitte gibt es entlang der Landstraßer Hauptstraße bis hin zum Rochusmarkt „interessante Ansiedelungen“. Auch die Kundenfrequenz hat sich hier erhöht – pro Stunde sind es 2500 Passanten mehr.
„Die Infrastruktur hat eine großee Notwendigkeit für die Stabilität eines Stadtentwicklungsgebietes“, erklärt Bernd Rießland, Vorstand der Sozialbau AG. Speziell die soziale Komponente darf dabei nicht unterschätzt werden. Dieser wird bei der Erweiterung des Viertel Zwei – eines Wohnbauprojekts beim Prater – Priorität eingeräumt: Die Einkaufsmöglichkeiten sind rund um einen zentralen Hauptplatz vorgesehen, der auch ein Treffpunkt innerhalb des Viertels werden soll.
Florian Felder, zuständig für Marketing & Communication bei der IC Projektentwicklung, die für den Stadtteil verantwortlich zeichnet: „Gerade der vielfältige Nutzungsmix im Viertel Zwei macht auch vielfältige Infrastrukturangebote notwendig, sodass auch tatsächlich ein echter Lebensraum entsteht, in dem sich alle Nutzergruppen wohlfühlen.“
Apotheke, Eissalon, Post
Neben dem obligatorischen Super- und Drogeriemarkt sind unter anderem auch eine Apotheke, eine Reinigung, ein Fitnessstudio, ein Restaurant, ein Eis- und Fahrradgeschäft sowie eine Post/Bank/Self-Service-Station geplant.
In der Seestadt Aspern bedient man sich eines einheitlichen Einkaufsstraßenmanagements durch die SES (Spar European Shopping Centers). Die Herausforderungen für die Seestadt bestehen in der langen Entwicklungszeit: Schon in der Anfangsphase musste eine fertige Struktur da sein – denn auch die ersten Bewohner benötigen eine nutzbare Infrastruktur. „Wenn der Stadtteil einmal gewachsen ist, dann ist das kein Problem mehr“, so Rießland.
Mit dem derzeitigen Projektverlauf zeigt sich Marcus Wild, Vorsitzender der Geschäftsführung bei der SES „sehr zufrieden“. Einige Wohnobjekte der ersten Entwicklungsetappe, in deren Sockelzonen die Einkaufsstraße entsteht, sind schon fertiggestellt, der Rest befindet sich in Fertigstellung. „Die Eröffnung rückt mit Sommer 2015 in greifbare Nähe“, so Wild. Mitte des Jahres wird die Einkaufsstraße in der Kernzone Maria-Tusch-Straße eröffnen.
Soziale Stabilität
Die Infrastruktur ist deshalb so wichtig, da sie die Voraussetzung für das weitere Sozialleben ist. Gerald Beck von Raiffeisen Evolution nennt das Areal des ehemaligen Nordbahnhofes als Beispiel: „Zuerst entstanden die Wohnbauten und die Infrastruktur, jetzt zieht auch die Gastronomie nach und es beginnt die Grätzelbildung.“ Und damit auch die Identifikation der Bewohner mit ihrem Umfeld.