Wenn den Mieter keine Schuld am Heizungsausfall trifft, muss er weniger Miete bezahlen. Hotelkosten stehen nur ausnahmsweise zu.
Wenn den Mieter am Ausfall kein Verschulden trifft, hat er folgende Möglichkeiten:
- Er kann vom Vermieter die Einhaltung des Mietvertrages (Reparatur der Heizung) fordern und/oder
- den Mietzins mindern oder
- vom Mietvertrag zurücktreten.
Das Recht des Mieters auf Mietzinsminderung kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Der Mieter ist für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit der Wohnung teilweise von der Entrichtung des Mietzinses befreit. Wenn der Ausfall der Heizung nur wenige Tage dauert, hat die Berechnung der Mietzinsminderung vom monatlichen Mietzins aliquot für diese Tage zu erfolgen. Die Judikatur erachtet bei einem Heizungsausfall eine Mietzinsminderung um rund 20% als angemessen. Die Mietzinsminderung bemisst sich vom Bruttomietzins (Hauptmietzins zuzüglich Betriebskosten).
Die Schuldfrage
Der Mieter hat kein Recht auf Mietzinsminderung, wenn er den Heizungsausfall selbst verschuldet hat – etwa wenn der Heizungsausfall auf die von ihm unterlassene Thermenwartung oder eine durch ihn verzögerte Reparatur der Heizung zurückzuführen ist. Umgekehrt hängt das Recht auf Mietzinsminderung nicht davon ab, ob den Vermieter am Heizungsausfall ein Verschulden trifft.
Trifft den Vermieter aber ein Verschulden (beispielsweise bei langfristigem Unterbleiben der Instandsetzung der Heizung), kann dieser zum Ersatz der dem Mieter entstandenen Aufwendungen (z.B. Hotelkosten) verpflichtet werden. Der Mieter hat sich jedoch die von ihm geltend gemachte Mietzinsminderung auf den Ersatz derartiger Schäden anrechnen zu lassen.
Stellt der Vermieter dem Mieter für die Dauer des Heizungsausfalls Heizstrahler zur Verfügung, die die uneingeschränkte Bewohnbarkeit der Wohnung ermöglichen, kann der Mieter den Mietzins nicht mindern.
Dr. Anna Rubin-Kuhn
Rechtsanwältin