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Wiener Altbauten: Die Wackelkandidaten der Hauptstadt

Clemens Fabry / Die Presse

Vor einer Woche stürzte wieder ein Zinshaus ein. Viele Gründerzeithäuser nähern sich dem Ende ihrer geplanten Lebensdauer. Ohne Alterspflege werden Fassaden weiterbröckeln.

Der Blick wandert in jüngster Zeit recht oft nach oben. Schuld daran ist aber nicht das Wetter, sondern die Angst, dass etwas herunterbröckeln könnte. Zum dritten Mal innerhalb weniger Monate ist vergangenen Sonntag ein Haus in Rudolfsheim-Fünfhaus zusammengekracht. Alle drei im Grätzel rund um den Schwendermarkt. Beim jüngsten Vorfall hatte der Besitzer eines leer stehenden Gründerzeithauses ohne Genehmigung Decken und Wände herausgerissen – bis das ausgehöhlte Gebäude schließlich in sich zusammenfiel. Die Baupolizei hat Anzeige bei der Staatsanwaltschaft erstattet.

„Man fragt sich schon, ob es noch Zufall sein kann und ob das eigene Haus nicht das nächste ist“, sagt Evelyn K. Sie wohnt seit den 1970er-Jahren in der Schwendergasse, in einem schmucken Altbau. Schmuck, aber sanierungsbedürftig – genau wie jene Gebäude, die nur wenige Meter von ihrem Zuhause entfernt zusammenfielen. Jetzt erscheinen der Pensionistin die Risse in ihrem Haus noch größer, das schiefe Stiegenhaus noch schiefer. So geht es auch Helga B., die seit 40 Jahren in der Arnsteingasse wohnt. „Ich werde in der Nacht wach, weil es so grammelt, das Gebäude bewegt sich.“ Auch in ihrem Haus gibt es grobe Mängel: Im Keller steht das Wasser, die Fliesen im Gang stehen in alle Richtungen. „Dieses Haus hat in den vergangenen Jahren sehr oft den Besitzer gewechselt, es wohnen hier nur mehr wenige Parteien. Es wird wohl erst renoviert, wenn wir ausziehen“, sagt sie. Das Gebäude, in dem sie lebt, ist wie viele andere im boomenden Grätzel ein Spekulationsobjekt.

Krankheitsanzeichen

Auch in Favoriten stürzten im vergangenen Jahr zwei Häuser ein, in Penzing musste eines evakuiert werden, weil plötzlich große Risse zu sehen waren. All diese Fälle haben etwas gemeinsam: Es handelte sich um Gründerzeithäuser, die außerhalb des Gürtels in aufstrebenden Vierteln standen – und entweder wurde im Haus oder daneben gebaut. Vorfälle wie diese sind symptomatisch für eine Entwicklung, die sich derzeit abzeichnet – und die Wien auch in Zukunft verstärkt beschäftigen wird.

Wien ist die am schnellsten wachsende Stadt im deutschsprachigen Raum, in der europäischen Union wachsen nur Brüssel, Stockholm und Madrid stärker. Seit dem Millennium hat die Bundeshauptstadt um fast 200.000 Bewohner zugelegt – das entspricht etwa der Einwohnerzahl von Linz. Derzeit leben rund 1,7 Millionen Menschen hier, bis 2030 sollen es zwei Millionen sein. Wohnraum wird knapp, das lässt die Immobilien- und Baubranche boomen. Überall, wo es irgendwie möglich ist, wird aufgestockt und umgebaut. Besonders nachgefragt sind nach wie vor die klassischen Gründerzeitbauten (Definition siehe rechts), von denen es laut dem Zinshaus-Marktbericht von Otto-Immobilien rund 14.860 gibt – die meisten davon im 15.Bezirk (1325). Da innerhalb des Gürtels das Potenzial dieser Gebäude weitgehend erschöpft ist, wandern die Baustellen in die Vorstadt.

Vergangenes Jahr waren 71 Prozent der Käufer Unternehmen und Versicherungen, 23Prozent Privatkäufer. Auf der Verkäuferseite waren 55 Prozent Privatpersonen. Laut dem Bericht ist der Wert von Zinshäusern zuletzt massiv gestiegen. So wurde das Haus von Helga B. in der Arnsteingasse im Jahr 2009 um 300.000 Euro verkauft – und vor wenigen Monaten um 1,3Millionen Euro abermals. Im Herbst 2014 bezahlte man für einen Quadratmeter im ersten Bezirk mindestens 3350Euro,im 15.Bezirk rund 820Euro. Am billigsten war es in Simmering und Favoriten – dort kostete der Quadratmeter „nur“ 660 Euro.

Altbau ist nicht gleich Altbau

Zwar unterscheiden sich Altbauten innerhalb und außerhalb des Gürtels äußerlich oft kaum, doch innen sieht es anders aus. „Die Häuser wurden um die Jahrhundertwende nicht für das reiche Bürgertum, sondern für Arbeiter – dementsprechend billig – errichtet. Wer hier umbaut, ist mit schwierigeren Bedingungen und zum Teil kniffligen Aufgaben konfrontiert“, sagt Andreas Kolbitsch, Professor für Bauingenieurwesen an der TU. So gebe es in diesen Häusern oft viele, sehr kleine Einheiten, legt man diese zusammen, nimmt man stabilisierende Elemente weg. Gar nicht so wenige Häuser stünden dazu in Wien auf Holzpflöcken (siehe rechts) – dazu waren diese Häuser auf eine Lebensdauer von rund 100 Jahren ausgerichtet, die nun eigentlich erreicht ist. „Wenn man diese Häuser ordentlich wartet, halten sie gut und lang. Ein Umbau ist eine kritische Phase, und da braucht es viel Fachwissen.“

Hannes Kirschner, Sprecher der Baupolizei, beschreibt das Problem der Altbauten mit einem Vergleich: „Einen 30Jahre alten Mercedes fährt man auch nicht wie einen BMW. Es gibt gute und schlechte Fahrer.“

Und genau hier liegt der Haken: „Investoren wollen möglichst viel Geld aus dem Objekt herausholen – und das funktioniert, indem man billig baut und teuer verkauft. In den seltensten Fällen geht es um die Liebe zum Haus“, erzählt ein Gutachter, der anonym bleiben möchte. „Unternehmen beauftragen Subunternehmen und diese wieder Subsubunternehmen. Viele von diesen kommen aus den neuen EU-Ländern wie Ungarn oder Polen.“ Da werde nicht geschaut, ob die Ausbildung passe und das nötige Wissen da sei – „und es ist auch schwer, jemanden zur Verantwortung zu ziehen, wenn etwas nicht passt.“ Dazu würde gerade in boomenden Vierteln „viel gebaut, ohne groß zu fragen“. Baugenehmigungen würden immer wieder fehlen. Das bestätigt auch die Baupolizei: „Aufgrund vermehrter Vorfälle bei Gründerzeithäusern hat die Polizei im Herbst 2010 die ,Aktion scharf‘ ins Leben gerufen“, sagt Sprecher Kirschner. „Bei mehr als 500 Baustellen musste aufgrund schwerwiegender Mängel oder illegalen Bauens eine Einstellung verfügt werden.“ Davon waren ungefähr 300 sogenannte Schwarzbauten. In viel größerem Maß gebe es dazu mündliche Baueinstellungen, die bei weniger schwerwiegenden Fällen vorgesehen sind.

Fehlende Schutzzonen

Etwas mehr Kontrolle gibt es bei Häusern, die unter Denkmalschutz stehen – darunter fallen rund 570 Gebäude. Allerdings liegen die wenigsten von ihnen außerhalb des Gürtels. Während in den Bezirken eins bis neun rund 86 Prozent der Häuser geschützt werden, sind es in den Außenbezirken nur 14 Prozent. Dazu sieht die neue Wiener Bauordnung seit 2014 ein verpflichtendes Bauwerksbuch vor. Dort müssen künftig alle Umbauten dokumentiert werden. „Das Monitoring der Gebäudesubstanz ist ein großer Fortschritt, bisher wusste man über viele Häuser gar nichts“, sagt auch TU-Professor Kolbitsch. Nun müssen alte Gebäude künftig eine Art Pickerltest bestehen und werden regelmäßig überprüft. „Ungefähr alle 30 Jahre fallen größere Instandsetzungsarbeiten an“, so Kolbitsch.

Die Bürger wehren sich

Ob ein Altbau saniert wird, ist in erster Linie nicht eine Frage des Willens, sondern eine des Geldes – das viele kleine Privateigentümer vor allem für komplexere Instandsetzungsarbeiten nicht haben. Der einzige Ausweg ist oft der Verkauf an einen Investor. In Rudolfsheim-Fünfhaus formiert sich dagegen Widerstand: „Wir haben unser Grätzel lieb gewonnen und wollen uns das nicht von Investoren kaputt machen lassen, denen nichts an den Bauten hier gelegen ist“, sagt Kurt Tanner, Geschäftsinhaber von Urban Tools und Mitbegründer der Initiative „Einfach 15“.

Der Zusammenschluss von Privateigentümern, Kreativen und Geschäftsleuten arbeitet derzeit mit der Gebietsbetreuung an einem Masterplan zur Belebung und Aufwertung des Viertels. Kernstück ist die sogenannte Blocksanierung – die Definierung eines größeren Gebiets, das in einem Zug saniert wird. Die Stadt Wien fördert diese Maßnahme, die auch Eigentümern kleinerer Immobilien finanziell ermöglichen soll, ihr Haus zu renovieren. Die Förderung ist an eine Reihe von Bedingungen geknüpft: So müssen gewisse Leitlinien eingehalten werden, um ein einheitliches Stadtbild zu schaffen. Mieten dürfen auf eine bestimmte Zeit nicht angehoben werden und Erdgeschoßzonen müssen mitsaniert – und im besten Fall bespielt werden. „Wir haben in das Grätzel in den vergangenen Jahren sehr viel Energie, Zeit und Geld gesteckt und uns etwas aufgebaut, was funktioniert“, meint Tanner. „Wir werden nicht zuschauen, wie alles wieder zusammenbricht.“

Geschichte

Die Gründerzeit wurde in der Hochblüte des Liberalismus vom Großbürgertum getragen und war gleichzeitig die Epoche der Entwicklung Wiens zur internationalen Metropole. Die Epoche unterteilt sich in Früh- (1840–1870), Hoch- (1870–1890) und Spätgründerzeit (1890–1918).

Wachstum. In der Spätgründerzeit wurde der Gürtel angelegt und wurden die Vororte verbaut. 1910 erreichte die Stadt ihren historischen Einwohnerhöchststand von zwei Millionen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 15.03.2015)