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Russland: Eine Blase bleibt tabu – bis sie platzt

(c) APA (Helmut Fohringer)
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Nach dem fremdfinanzierten Bauboom droht, wie in den USA, eine Abwärtsspirale. Viele Wohnungen wurden über Kredite finanziert, als Sicherheit wurden die Immobilien selbst hinterlegt.

Nowosibirsk. Die Prognosen von Alexey Tschuwin klangen düster: Es beginne unter den Bauträgern ein Kampf um Liquidität, orakelte der Chef der Sparte Baufinanzierung bei der russischen Sperbank schon im Herbst. Viele „werden billig verkaufen, um überhaupt irgendwelche Einnahmen und damit Barmittel zu bekommen“, sagte Tschuwin bei einem Kongress.

Dies werde zu einem Preisverfall im Wohnungs- und Bürosektor führen, erklärte der hochrangige Banker des größten russischen Instituts, das mehrheitlich im Eigentum der russischen Zentralbank ist.

Die Meldung verbreitete sich schnell. Wenige Stunden später war Tschuwin gefeuert. Sein Arbeitgeber erklärte in einer Presseerklärung, dass Tschuwin nicht befugt war, auf der Konferenz im Namen der Bank aufzutreten. Seine Prognosen entsprächen nicht den Statistiken der Sberbank, seine Einschätzung zum Immobilienmarkt sei „ausschließlich seine persönliche Meinung und in keiner Weise der offizielle Standpunkt der Bank“. Tschuwin befinde sich nun im Urlaub mit anschließender Kündigung.

 

Wolkenkratzer in der Steppe

Doch auch wenn ihn seine Prognosen den Kopf kosteten: Er könnte Recht behalten. In den letzten Jahren hat der Immobilienmarkt Russlands mit enormen Wachstumsraten expandiert, auch außerhalb der zwei großen Metropolen Moskau und St.Petersburg.

Zahlte man beispielsweise Anfang 2005 in Nowosibirsk für einen Quadratmeter Wohnfläche im Rohbau unter 20.000 Rubel – zum damaligen Kurs rund 550 Euro –, stieg der Preis bis Mitte 2008 auf über 50.000 Rubel – rund 1400 Euro.

Dies führte zu einem ungekannten Bauboom. Plötzlich wurden selbst in der weitläufigen sibirischen Steppe Wohnhäuser mit bis zu 40 Etagen geplant. Ganz zu schweigen von den hochtrabenden Plänen für Moskau und St.Petersburg, wie dem Rossija-Tower mit seinen geplanten 118 Etagen.

Die Gründe für den Boom waren vielfältig. Zum einen wuchs durch die hohen Ölpreise die im Umlauf befindliche Geldmenge, und damit stiegen die Löhne. Die Erfahrungen mit der Hyperinflation Ende der 1990er-Jahre hatten die Russen misstrauisch gegenüber Banken gemacht – und so legten viele ihr Geld lieber in Immobilien an. Verstärkt wurde diese Situation durch einen enormen Bedarf an Wohnungen in den Städten. Er wurzelte in der Landflucht und dem unzureichenden Wohnungsbau in den ersten 15 Jahren nach der Perestrojka.

Viele Wohnungen wurden über Kredite finanziert, als Sicherheit wurden die Immobilien selbst hinterlegt. Wenn diese nun an Wert verlieren und Besitzer oder Bauherren zu Zwangsverkäufen gezwungen sind, komme es zu einer Abwärtsspirale, warnen Experten der UniCredit Group: „Die Blase auf dem russischen Immobilienmarkt platzt, wie zuvor in den USA und in Japan.“

 

15 Prozent Kreditausfälle?

Den offiziellen Daten der russischen Zentralbank zufolge sind im Moment zwar nur drei Prozent der Kreditnehmer im Zahlungsverzug. Pjotr Awen, der Präsident der privaten Alpha-Bank, hält jedoch einen Wert von zehn Prozent für realistischer. Zum Jahresende erwartet er, dass 15 Prozent der Kredite nicht mehr bedient werden können.

Mit Beginn der Krise fand das Wachstum des Immobilienmarktes ein Ende. Viele Bauprojekte, so auch der Rossija-Tower in Moskau, wurden gestoppt. Nach einer Untersuchung der Agentur RID Analytics, die den Markt in Sibirien beobachtet, konnten Baufirmen im Sommer 2008 durchschnittlich zehn Wohnungen im Monat pro Objekt verkaufen, im Winter nur noch ein bis zwei. Die Preise seien im selben Zeitraum zwar nur um vier Prozent gesunken. Dabei sind jedoch hohe Rabatte, die viele Baufirmen inzwischen bei Barzahlung gewähren, noch nicht berücksichtigt.

Aber die Sberbank wird nicht müde zu versichern: „Unter Berücksichtigung der Schwierigkeiten, denen Bauträger im Moment ausgesetzt sind, sieht die Sberbank positive Tendenzen im Immobilienmarkt aufkommen und führt die Kreditvergabe entsprechend den bereits formulierten Prinzipien fort.“ Was dabei nicht erwähnt wird: Eben diese Prinzipien wurden im Herbst 2008 deutlich zuungunsten der Bauherren verschärft.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 16.06.2009)