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Lagezuschlag: Verbot für Immobilienexperten eine "unverständliche Anomalie"

Ein renoviertes Gründerzeithaus.
Ein renoviertes Gründerzeithaus.(c) Die Presse (Clemens Fabry)
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Mietrecht. Hinter dem VfGH-Entscheid zu dem Verbot des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln stehen politische Motive, sind Experten überzeugt.

Wien.„Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat keinen Anlass gesehen, unser verkrustetes Mietrecht auch nur partiell infrage zu stellen“, sagt Anton Holzapfel, Präsident des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), gestern vor Journalisten. Vor wenigen Tagen hat der VfGH das gesetzliche Verbot von Lagezuschlägen für Mietwohnungen in Gründerzeitvierteln und die unterschiedlichen Richtwerte der Bundesländer für verfassungskonform erklärt. Die Mietervereinigung jubelte. Und der Präsident der Arbeiterkammer, Rudolf Kaske, nutzt die Neuigkeiten gleich dazu, um einmal mehr gesetzliche Mietobergrenzen zu fordern. Die Immobilienwirtschaft nimmt die Entscheidung hingegen mit Ernüchterung zur Kenntnis, zumal „der VfGH jede überzeugende sachliche Begründung schuldig geblieben ist“, sagt Christoph Kothbauer, Rechtsexperte der Online-Hausverwaltung. Die bloße Feststellung des VfGH, der Mietrechtsgesetzgeber habe einen Gestaltungsspielraum, sei wenig befriedigend.

 

Wien liegt unter der Steiermark

Um die Problematik der Richtwerte zu verstehen, muss man sich Folgendes vergegenwärtigen: Bei der Vermietung einer dem Richtwert unterliegenden Altbauwohnung in Wien beträgt das Ausgangsniveau für die Ermittlung des Richtwertzinses 5,39 Euro. Das sind zwei Euro pro m2 Nutzfläche und Monat unter jenem Richtwert, der für die Vermietung einer Altbauwohnung in der Steiermark maßgeblich ist (7,44 Euro). Demgegenüber liegt aber die Marktmiete in einem durchschnittlichen Wiener Bezirk um mehr als drei Euro je m2Nutzfläche und Monat höher als in einem durchschnittlichen Bezirk in der Steiermark. „Eine sachliche Rechtfertigung für diese aufgezeigte Anomalie vermag man selbst mit blühender Fantasie nicht zu konstruieren“, sagt Georg Flödl, ÖVI-Präsident. „Weder ökonomisch noch rechtlich, sondern nur politisch kann die Rechtfertigung des VfGH erklärt werden. Der Richtwertmietzins hat sich damit als ideologisch aufgeheizter, tagespolitischer Zankapfel etabliert, zu dem sich der VfGH verschwiegen hat.“ Ein harter Vorwurf, denn der VfGH hat sich nur vom Gesetz, keinesfalls jedoch von der Politik leiten zu lassen.

Auch an dem Verbot des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln hielt der VfGH fest. Darunter sind Viertel zu verstehen, in denen es überwiegend einen Gebäudebestand gibt, der in der Zeit zwischen 1870 und 1971 errichtet worden ist und zum Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen aufgewiesen hat. Für diese Wohnungen ist ein Lagezuschlag nach dem Mietrechtsgesetz nicht erlaubt, obwohl sie sich teils in sehr begehrten Wohngegenden befinden. Auch hier lässt es – nicht nur – nach Ansicht der Immobilienwirtschaft der VfGH an jeder überzeugenden Argumentation mangeln: Im Wesentlichen sieht der VfGH die sachliche Rechtfertigung der Regelung darin, dass das Verbot des Zuschlags „dem sozialpolitischen Ziel, Menschen mit niedrigem Einkommen zentrumsnahes Wohnen zu ermöglichen“ diene. „Diese Begründung ist zweifellos fragwürdig und gesteht dem Gesetzgeber einen viel zu weiten Ermessensspielraum zu“, sagt Rechtsanwalt und Immobilienrechtsspezialist David Stockhammer. „Demnach könnte der Gesetzgeber theoretisch weitere Gebiete in Zentrumsnähe wie etwa den achten Bezirk von der Zulässigkeit des Lagezuschlags ausnehmen, wenn dies durch das genannte sozialpolitische Ziel gedeckt ist.“

Noch einem Faktum werde der VfGH nicht gerecht, kritisiert Kothbauer. Ein Großteil der Altbauwohnungen, die in der Gründerzeit errichtet worden sind, seien heute nicht mehr mangelhaft. Das Absurde sei, dass selbst bei Gründerzeithäusern, die in den vergangenen Jahren aufwendig und umfassend renoviert worden sind, kein Lagezuschlag verlangt werden dürfe. „Hier handelt es sich ganz augenscheinlich um eine sachlich nicht gerechtfertigte Differenzierung innerhalb des Preisschutzsystems“, so Kothbauer. Die eigentliche Logik des Richtwertesystems, nämlich die Mietzinsobergrenzen insbesondere auch unter Berücksichtigung der Lage „nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens“ auszugestalten, werde hier jäh durchbrochen. „Es ist absurd, dass man sich im Laufe der Zeit durch Abbruch alter Häuser und Errichtung neuer Gebäude an deren Stelle aus dem Gründerzeitviertel ,herausretten‘ kann, nicht aber mit einer ebenso nachhaltigen, den Althausbestand bewahrenden durchgreifenden Sanierung von Altgebäuden“, so Kothbauer. „Will denn jemand ernsthaft behaupten, ein sanierter Altbau vermittle weniger ,Wohnwert‘ als ein Neubau?“

Mit den massiv unterschiedlichen Richtwerten in den einzelnen Bundesländern setzte sich der VfGH aus formalen Gründen gar nicht auseinander. Bis es so weit ist, muss erst ein neuer – formal richtiger – Antrag zum VfGH gelangen.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 24.11.2016)