Der Oberste Gerichtshof stellt erstmals klar: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes darf der Mieter nicht per Mustervertrag verpflichtet werden, beim Auszug neu auszumalen.
WIEN. Während die Politik zuletzt mit dem Versuch gescheitert ist, die Frage der Erhaltungspflichten in Mietwohnungen gesetzlich zu lösen, schafft die Rechtsprechung immerhin schrittweise Gewissheit: Der Oberste Gerichtshof hat erstmals klargestellt, dass Mieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG – im Wesentlichen geht es um Wohnungen in Mehrparteienhäusern, die bis 1945 errichtet wurden) nicht per Mustervertrag dazu verpflichtet werden dürfen, zum Ende des Mietvertrags neu auszumalen. Denn dadurch würde der Mieter „gröblich benachteiligt“, was die Klausel sittenwidrig (nach §879 Abs3 ABGB) und damit nichtig macht.
Der Fall drängte sich für diese Klarstellung geradezu auf: Hätte der Vermieter die vereinbarte Verpflichtung zum Ausmalen durchsetzen können, hätte er die Wohnung nicht bloß in gleichwertigem, sondern sogar in verbessertem Zustand zurückbekommen.
Wie kam es dazu? Vermieter war eine Privatstiftung, die über etwa 100 Wohnungen verfügt, Mieterin eine Frau mit zwei Söhnen. Die Wohnung war offenbar nur oberflächlich saniert, musste die neue Bewohnerin doch etwa die noch stoffummantelten Stromleitungen erneuern lassen. Die Frau ließ fehlende Türen einbauen und malte komplett neu aus. Bloß für einen neu verlegten Parkettboden wurde vereinbart, dass die Mieterin die Kosten am Ende – um jährlich ein Zehntel verringert – ersetzt bekommen würde.
Trotz des jammervollen Zustands der Wohnung wurde im Mietvertrag von beiden Seiten „festgestellt, dass der Mietgegenstand in ordnungsgemäßem Zustand übergeben wurde“. Und: „Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung neu auszumalen, zerbrochene Scheiben und Fliesen zu ersetzen etc.!“
Wohnung normal abgenützt
Als die Mieterin acht Jahre später auszog, hinterließ sie die Wohnung nach den gerichtlichen Feststellungen in einem sauberen, gebrauchten, jedoch nicht neu ausgemalten Zustand – so, wie es der gewöhnlichen Verwendung entsprach. Wie das Bezirksgericht Döbling hielt auch das Landesgericht für Zivilrechtssachen Wien die Ausmalverpflichtung der Mieterin für unwirksam vereinbart. Es ließ aber eine ordentliche Revision an den OGH zu, weil bisher keine einheitliche Rechtsprechung bestehe.
Das Höchstgericht nahm Maß an der Lösung, wie sie abseits des Mietrechtsgesetzes in der Frage der Erhaltungspflichten in Mietobjekten unumstritten ist: Demnach muss der Mieter für Abnützungen, die sich aus dem gewöhnlichen Gebrauch ergeben, nicht extra bezahlen – denn es wird angenommen, dass diese Abnützung ohnehin durch den vereinbarten Mietzins abgegolten wird –, dies jedenfalls, solange die Vertragsparteien nichts anderes vereinbaren.
Genau eine solche Vereinbarung aber verbietet der OGH für Mieten nach dem MRG, soweit sie mithilfe von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Vertragsformblättern oder einseitig vorformulierten Vertragstexten geschieht. Solche Vertragsbestandteile sind nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls einen Teil gröblich benachteiligen. „Aufgrund des Gesamtzusammenhangs der Mieterschutzbestimmungen ist jedenfalls im Vollanwendungsbereich des MRG eine sachliche Rechtfertigung für eine derartige Abweichung vom dispositiven Recht nicht zu erkennen, zumal einerseits die gewöhnliche Abnützung durch den Mietzins abgegolten ist und andererseits die durch das Ausmalen entstandene Werterhöhung ausschließlich dem Vermieter zugutekommt, der dann einen höheren Mietzins lukrieren kann“ (6 Ob 104/09a). Im strittigen Fall hätte die Pflicht zum Ausmalen sogar zu einer Verbesserung der Wohnung im Vergleich zum ursprünglichen Zustand geführt. Die Mieterin muss also nicht ausmalen lassen und kann ihre Kaution ungeschmälert zurückverlangen.
Es wäre nicht das Mietrecht, wenn damit alle Unklarheiten beseitigt wären. Die Entscheidung gilt zum Beispiel nicht auch für den Teilanwendungsbereich des MRG, also für Wohnungen in nicht geförderten Neubauten und für solche in Wohnungseigentum. Allerdings hat der OGH Ausmalklauseln auch schon als Verstoß gegen das Konsumentenschutzgesetz gesehen, auf das sich aber nur Verbraucher gegenüber Unternehmern als Vermietern berufen können. Mieten in Häusern mit maximal zwei Wohnungen sind überhaupt ganz vom Mietrechtsgesetz ausgenommen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 14.12.2009)