Quartiersentwicklung: "Es soll dort menscheln"

In Wien sind Stadtquartiere im Entstehen, die die Stadt zu einer Metropole mit mehreren Zentren machen können. Experten sagen, was es dafür braucht.

Sabine Müller
Geschäftsführerin IC Development

Was muss eine erfolgreiche Quartiersentwicklung bieten?
Man fühlt sich dort wohl, wo man Beziehungen herstellen kann. In einem Stadtviertel soll es menscheln. Im Viertel Zwei etwa setzen wir auf Viertelmanagement: Für einen echten, gelebten Mix aus Arbeiten und Wohnen bieten wir eine Anlaufstelle für Bewohner und Besucher. Wir schaffen eine Plattform, die einerseits Services bietet, die den Alltag erleichtern, und andererseits eine Möglichkeit zur Vernetzung der Menschen darstellt.  Die Gestaltung der Freiflächen – wie zum Beispiel des Sees als Herzstück – ist ebenfalls sehr wichtig. Diese Maßnahmen bringen keinen Ertrag, aber langfristigen Erfolg.

Welche Schritte setzen Sie in den kommenden Jahren?
Das Viertel Zwei wird in Richtung Ernst-Happel-Stadion wachsen. Geplant ist, die teilweise denkmalgeschützten Stallungen des Wiener Trabrennvereins zu sanieren und daraus bis 2021 das emotionale Zentrum eines lebendigen Stadtquartiers mit Raum für Kreativität, Kunst und Kulinarik zu machen. Im Gebiet um die Stallungen entsteht in den nächsten Jahren direkt an der U-Bahn, basierend auf den Ergebnissen eines kooperativen Planungsverfahrens, ein ausgewogener Mix aus Wohnungen, Büros und Infrastruktur.

(c) Beigestellt

Der technische Fortschritt stellt die Bürokonzepte um. Was heißt das für ein Stadtentwicklungsgebiet?
Modernes städtisches Wohnen braucht vor allem Flexibilität. Die Menschen erwarten, dass sich ihr unmittelbarer Lebensraum an die jeweiligen Lebensumstände anpasst – und nicht umgekehrt. Ebenso wird Zeit zunehmend wertvoller. Diese soll den Tätigkeiten des Alltags so wenig wie möglich zum Opfer fallen. Hier liegt der Fokus auf ergänzenden Serviceleistungen, die das Leben leichter machen. Moderne Bürostrukturen müssen flexibel sein, um sich der beständig verändernden Arbeitswelt anzupassen. Diese Flexibilität betrifft nicht nur die räumlichen Strukturen, auch der zeitliche Faktor wird zunehmend von festen Strukturen gelöst. Arbeiten ist nicht mehr auf starre Büroräumlichkeiten beschränkt. Die Lebenswelten verschwimmen immer mehr. Durch die Möglichkeit, immer und überall erreichbar und online zu sein, verliert das Büro als Ort der Arbeit an Bedeutung. Das Büro wandelt sich immer mehr zum Ort des Treffpunkts und des Austauschs.  
Es geht darum, einen Ort zu schaffen, der für jeden Bereich sowie für jede Tätigkeit die passende Umgebung und Ausstattung bereithält. Der Arbeitstag ist wie eine Wanderung, bei der man intuitiv das Plätzchen findet, das man gerade braucht, um seine Arbeit zu erledigen.

 

Frank Nickel
Vorstandsvorsitzender der CA Immobilien Anlagen AG 

Was macht ein Quartier lebenswert?
Wesentliche Faktoren sind aus unserer Sicht erstens eine gemischte Nutzung – Wohnen, Arbeiten und Nahversorgung sowie soziale Einrichtungen im ausgewogenen Nutzungsmix. Zweitens Architektur, die eine verbindende und konsistente bauliche Prägung verleiht – am besten über langfristige Planung und Architekturwettbewerbe, bei denen sämtliche Anspruchsgruppen eingebunden werden. Und drittens: gute Vernetzung, Anbindung an die Umgebung, um Standortvorteile auszunutzen.

(c) Beigestellt

Was ist interessanter: eine große oder eine kleine Stadtentwicklung?
Die Größe ist nicht das entscheidende Kriterium. Was ein Projekt interessant macht, sind vor allem der Standort und die Erfordernisse und Möglichkeiten, die dieser mit sich bringt. Je nach Lage, Umgebung, möglichem Nutzungsmix und Architektur wird in Folge eine Marke geschaffen, die als verbindendes Element Identität schafft und den Standort prägt.

Wie beeinflusst die technische Ent-wicklung Quartierskonzepte?
Bei unseren Projekten denken wir künftige Veränderungen der Arbeits- und Lebensformen mit. Unsere Gebäude müssen heute schon den Rahmen und die Möglichkeiten für ein Maximum an Lebensqualität und Convenience bieten. Für die Büroimmobilie bedeutet dies vor allem höchstmögliche Flexibilität im Gebäude, mehr Servicequalität und unterschiedliche Nutzungen, wie ein Cafe, Coworking, Community Areas. Durch großzügige Lobbys mit vielfältigem Angebot holen wir die Urbanität in das Gebäude. Intelligente Gebäudetechnik sorgt für maximale Energieeffizienz, etwa durch automatische Steuerung von Heizung, Kühlung und Licht. Auf Quartiersebene beschäftigen wir uns auch mit Veränderungen in Infrastruktur und Mobilität. Hier müssen wir die Beschaffenheit von Stellplätzen (E-Mobilität, Carsharing, selbstfahrenden Autos) vorausdenken – und natürlich Radfahrparkplätze vorsehen.

 

Thomas Madreiter
Planungsdirektor der Stadt Wien

Quartierentwicklung gestern und heute: Welche Unterschiede gibt es da?
Städte befinden sich in einem klaren Paradigmenwechsel bei der Entwicklung von Stadtquartieren. Propagierte die Charta von Athen noch die Funktionstrennung, sind heute gemischte Quartiere angesagt. Auch Wien schärft dazu aktuell sein Profil nach. Etwa stellt das jüngst vom Gemeinderat beschlossene Fachkonzept des Stadtentwicklungsplans 2025 zur „Produktiven Stadt“ auf die Bedürfnisse von Produktion in der Stadt insgesamt, gerade aber auch in gemischten Lagen ab. Das fordert nicht nur Entwickler, sondern auch Gesetzgebung und Verwaltung dazu auf, eingefahrene Bahnen zu überdenken. Stadt stellt seit Anbeginn das Allgemeininteresse über das Individualinteresse. In den letzten Jahrzehnten haben sich starke Tendenzen in die andere Richtung herausgebildet. Urbanität lebt aber von Vielfalt, Mischung und auch der Fähigkeit, Dinge zulassen zu können, soweit sie nicht einem breit getragenen öffentlichen Interesse entgegenstehen. Dem stehen dann auch vielfältigere Chancen jedes Einzelnen gegenüber.

(c) MA18/Christian Fürthner

Bezirkszentren gewinnen an Wichtigkeit. Was bedeutet das für die Stadtentwicklung?
Wien weist traditionell eine klar monozentrale Struktur auf. Alle bisherigen Stadtentwicklungspläne postulieren demgegenüber das Konzept einer polyzentrischen Entwicklung. Wien versucht sowohl in der Infrastrukturplanung als auch im Wege der Ansiedlung wichtiger öffentlicher Einrichtungen dementsprechend die kleinteilige Zentrenstruktur zu stärken.
Das bringt kürzere Wege, eine bessere Verteilung von Zielen über die Stadt und damit für die Bürgerinnen und Bürger schlicht mehr Lebensqualität. Wesentlich ist dabei das Ineinandergreifen von Infrastrukturplanung, Nutzungsverteilung bzw. -Mischung und kompakten städtebaulichen Organisationsformen. Quartierszentren – nicht zu verwechseln mit Einkaufszentren – müssen Orte vielfältiger Gelegenheit sein. Die angestrebte Urbanität benötigt unterschiedlichste Funktionen von Handel, über Bildung, Kultur und Arbeiten bis zum Wohnen. Das erfordert aber wiederum gleichzeitig die Bereitschaft mit dieser Nähe auch umzugehen.

 

Ernst Machart, CEO IWS TownTown AG

Welche neuen Entwicklungen sehen Sie im Umfeld von TownTown beziehungsweise wie beeinflusst diese Stadtentwicklung die nähere und weitere Umgebung?
Mit der Verlängerung der U-Bahnlinie U3 nach Simmering ab 2000 und den ersten Bauarbeiten für die Überplattung der U-Bahnhalle der Wiener Linien wurde 2002 der Grundstein für das neue Stadtviertel TownTown gelegt. Seither haben das Viertel und das Umfeld eine gewaltige Entwicklung erlebt: Seit 2005 wurden in TownTown bis heute 19 Bürogebäude errichtet. Die drei jüngsten Bauten sind der Stadtwerke Turm, die Baugruppe IV (CB8-10) und der Orbi Tower. Letzterer ist der Schlussstein des Projekts.
Diese Entwicklung kann nicht von anderen Projekten des Bezirks isoliert betrachtet werden. Auch die Weiterentwicklung des Gasometers, die Gasometer-City, der Umbau des Schlachthofs St. Marx haben maßgeblichen Einfluss auf den Bezirk.
Die Quartiersentwicklung jedenfalls hat ein ganzes Stadtviertel attraktiver gemacht. Schließlich wollen viele Menschen, die hier arbeiten, auch in der näheren Umgebung wohnen. So entstehen aktuell im Umfeld zahlreiche Immobilienwohnprojekte wie das Trienna, Laendyard oder Ensemble. Aber auch die gewerblichen Projekte haben zugenommen: mit dem Smart Campus auf dem Areal der Wiener Netze oder mit dem neuen ÖAMTC-Hauptquartier.

(c) IWS TownTown AG

Die Quartierentwicklung ist beinahe abgeschlossen. Wie lautet Ihr Resümee?
Das Quartier TownTown wird Ende 2017, Anfang 2018 nach fünf Bauphasen und 15 Jahren abgeschlossen sein. Das Areal hat nun eine Bruttogeschoßfläche von rund 130.000 Quadratmetern. In Summe werden nach der Fertigstellung des Orbi Tower bis zu 5000 Menschen in TownTown arbeiten. Das ist ein großer Erfolg.
Hinzu kommt die Lage des Areals: In sieben U-Bahnminuten erreicht man den Stephansplatz, in zwölf Minuten den Flughafen Schwechat. Der Prater als Naherholungsgebiet ist fußläufig erreichbar. TownTown ist zum Arbeiten wohl eines der attraktivsten Viertel in Wien.

 

Peter Ulm
Vorsitzender des Vorstandes, 6B47 Real Estate Investors AG

Was ist entscheidend für die Lebensqualität eines Stadtquartiers?
Die Lebensqualität von Stadtquartieren ist von mehreren Faktoren abhängig. Dazu zählt etwa eine vielfältige Infrastruktur wie medizinische Versorgung und Gesundheits-einrichtungen, Nahversorgung, Dienstleistungsangebote, soziale Einrichtungen und Bildungseinrichtungen. Wichtig sind auch belebte Erdgeschoßzonen: Rund 30 Prozent der Flächen sollten öffentlich sein, dazu kommen Indoor- und Outdoor-Begegnungsbereiche – durchaus auch mit Dorfplatz-Charakter. Mobilitätsangebote (Rad- oder Carsharing) sind mit Blick in die Zukunft ein Muss, ebenso die Berücksichtigung der Erfordernisse der neuen Arbeitswelten (Stichwort Knowledge Society und Digitalisierung). Letztendlich sind es der Mix und die vielen kleinen besonderen Elemente, die ein Quartier langfristig lebenswert machen.  

(c) Beigestellt

Gibt es eine ideale Prozentaufteilung bei Stadtquartieren zwischen Wohnen, Einzelhandel und Büro? 
Ideal wäre eine Drittelung, aber das ist aus Widmungsgründen nicht immer möglich. Im Mittelpunkt steht auf jeden Fall eine gute Durchmischung. Für den Fall, dass widmungstechnisch Wohnraum nicht möglich ist, sollte umso mehr auf eine gute Durchmischung der unterschiedlichen gewerblichen Nutzungen geachtet werden.

Ein Bürostandort wird Wohnraum – wo liegen die Herausforderungen?
Die technischen Herausforderungen beim Wechsel von Büro auf Wohnung sind komplex. Auf die Planer kommen einige Herausforderungen zu in puncto Regelwerke, technische Anforderungen und Mieteransprüche. Zuallererst ist zu prüfen, ob eine Änderung der Nutzung von Büro zu Wohnen am Standort planungsrechtlich überhaupt zulässig ist. Bei der Umwandlung von Büro- in Wohnimmobilien erfolgen umfangreiche Eingriffe in den Bestand – einschließlich der Änderung der Gebäudenutzung.
Somit muss das Gebäude nach der Umwandlung allen aktuell geltenden Vorschriften des öffentlichen Rechts entsprechen (Brandschutz, Schallschutz, Wärmeschutz, Barrierefreiheit, Abstandsflächen und Stellplatzpflicht). Auch Denkmalschutz und Urheberrecht kommen fallweise zum Tragen sowie die zahlreichen Herausforderungen rund um den Rückbau – inklusive Altstoffentfernung. Eine weitere Herausforderung: die Transformation der Bürogrundrisse in plausible Wohnungsgrundrisse, in Wohneinheiten mit Balkonen oder Loggien – eine grundsätzlich zwingende Voraussetzung bei Umnutzungsprojekten. Last but not least: die sich stark verändernden Mieteransprüche hin zu mehr Komfort und technischer Ausrüstung sowie mehr Flexibilität.