Hauptbahnhof: Areal mit Potenzial

Büroachse mit Bahnanschluss? Oder doch ein Stadtviertel mit allem, was dazu gehört? Zwischenbericht aus dem Quartier rund um den neuen Hauptbahnhof.

Knapp 40 Grad Celsius wurden auf dem Dach des Turm C von The Icon Vienna im August 2017 gemessen. Ein Filmteam rund um Moderator und Schauspieler Cornelius Obonya nutzte den spektakulären Ausblick zu einem Dreh zu einer zeitgeschichtlichen ORF-Sendereihe. „Baumeister der Republik“ porträtiert wichtige Persönlichkeiten und ist zugleich der passende Titel für ein Filmset auf einer Baustelle, die selbst Geschichte schreibt.

 

Architektonische Sogwirkung

Das neue Bahnhofsgebäude, der Erste Campus, The Icon Vienna, das gesamte Areal ist dabei Wien zu verändern. Mit 109 Hektar Fläche – was der Größe des achten Wiener Bezirks entspricht – gehört der Hauptbahnhof Wien zu den größten Infrastrukturprojekten der vergangenen Jahrzehnte. Im Entstehen ist ein Stadtviertel mit rund 5000 Wohnungen für 13.000 Menschen, Büros für 20.000 Arbeitsplätze sowie Hotels, Handels-, Dienstleistungs-, Gastronomiebetriebe und ein acht Hektar großer Park.

Auf den 109 Hektar Fläche wird noch rege gebaut. 5000 Wohnungen, 20.000 Arbeitsplätze sind geplant.
Auf den 109 Hektar Fläche wird noch rege gebaut. 5000 Wohnungen, 20.000 Arbeitsplätze sind geplant.(c) Stanislav Jenis

Geht es nach Stadtplanung und Entwicklern, soll das Gebiet ein Teil Wiens werden, in dem man nicht nur ankommt und abfährt, sondern auch arbeitet, wohnt, einkauft, weggeht. Ist das aufgegangen beziehungsweise wird es aufgehen? „Ja“, meint Ewald Stückler, Geschäftsführer des Unternehmens Tecno Office Consult, das sich unter anderem mit Standortplanung, Projektmanagement, Bauherrenberatung beschäftigt. Das Areal sei kein Büroviertel, „sondern ist bereits ein lebendiges Quartier und wird es auch weiter werden. Und zwar eines, das sich erstaunlich schnell entwickelt hat und auch erstaunlich schnell akzeptiert wurde.“

Was laut Stückler unter anderem daran liegt, dass schon mit den „Pionieren“ dort, dem Bahnhofsgebäude, dem ÖBB-Headquarter und dem Erste Campus, bewusst auf hochwertige Architektur, gute Innen- und Außenqualität gesetzt wurde: „Das hat eine regelrechte Sogwirkung auf die anderen Planungen erzeugt.“ Zum Beispiel jene des Icon Vienna. Rund 300 Arbeiter sind täglich daran, die drei Türme (A-88 m, B-66 m und C-38,5 m hoch) zu errichten. Während im gemeinsamen Sockelgeschoß des Gebäudeensembles an der Hauptverkehrsader Wiedner Gürtel eine Begegnungszone mit Einzelhandel und Gastronmie geplant ist, schaffen die darüberliegenden Gebäude Raum insbesondere für Büroflächen.

 

In den Erdgeschoßzonen sollen Lokale für eine lebendige Atmosphäre im Stadtquartier sorgen.
In den Erdgeschoßzonen sollen Lokale für eine lebendige Atmosphäre im Stadtquartier sorgen.(c) Stanislav Jenis

Gute Vermietungsquoten

„In den letzten sechs Monaten konnten wir mit der Bawag P.S.K., Merkur und dem österreichischen Steuerberatungs- und Wirtschaftsprüfungsunternehmen, TPA, drei langfristige Mieter gewinnen“, sagt Christoph Stadlhuber, Geschäftsführer des Projektentwicklers Signa. So hat etwa die Bawag den gesamten Turm B mit zirka 28.000 Quadratmeter Bürofläche langfristig angemietet, um hier ab Ende 2018 rund 1400 Mitarbeiter zu konzentrieren. Ein halbes Jahr später plant TPA 8600 Quadratmeter von Turm A (88 m) mit 400 Mitarbeitern zu beziehen. Knapp ein Jahr vor projektierter Fertigstellung beträgt die Vermietungsquote mehr als 50 Prozent. Über einen Forward Deal kann sich Stadl-huber ebenfalls freuen. Im Juli erwarb die Allianz Real Estate das Ensemble von der Signa Development Selection AG und sorgte dabei mit einem Investitionsvolumen von 500 Millionen Euro für die bislang größte Immobilientransaktion des Jahres 2017 in Österreich.

„Die Büroachse hat sich in extrem kurzer Zeit etabliert“, bemerkt Stückler auch in Hinsicht auf die Office-Flächen. „Wenn die Firmen, die Interesse kundtun, ihre Verträge unterschreiben, ist der Platz auch schon wieder weg.“ Seiner Einschätzung nach entwickle sich der Standort unter anderem zu einem High-End-Bankenviertel, aber auch Firmen anderer Branchen sprechen hier einige Faktoren an: etwa die gute Verkehrsanbindung an die Öffentlichen, an den Flughafen, „und auf der Bahn sitzt man ja sowieso quasi drauf“, so Stückler. Außerdem spricht die starke Infrastruktur für den Standort, die Möglichkeit der Clusterbildung – und dazu, dank des Büroangebots in Sachen Fläche flexibel auf Wachstums- oder Reduktionsphasen reagieren zu können.
Selbst Unternehmen, die sonst typischer im ersten Bezirk residieren, ziehen nach Favoriten um, bemerkt der Experte. „Das zeigt, dass für Firmen nun öfter die Qualität eines Standorts wichtiger ist als die Postleitzahl“, sagt Stückler. Und preislich betrachtet sei es dort „nicht der billigste Platz in Wien, aber auch nicht der teuerste“ (Zu Mietkosten siehe auch Factbox).

 

Teil des Projektplans sind auch Hotels, einige haben bereits eröffnet.
Teil des Projektplans sind auch Hotels, einige haben bereits eröffnet.(c) Stanislav Jenis

Mit Campusfeeling

Ebenfalls nur wenige Schritte vom Hauptbahnhof entfernt geht die Errichtung eines Teils des Quartier Belvedere Central (QBC) jetzt in die finale Phase. Auf 25.000 Quadratmeter Grundstücksfläche entstehen sechs Bauteile mit insgesamt 130.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche. 60 Prozent davon sind als Büro- und Geschäftsflächen ausgeschrieben, je 20 Prozent für Hotels und Wohnen reserviert.

„Ein Nutzungsmix, der Campusfeeling erzeugen soll“, betont Claus Stadler, Vorstand der UBM Development AG, die gemeinsam mit der S Immo AG das Quartier entwickelt.Für erstes Leben sorgen bereits seit dem heurigen Sommer Hotelgäste. Die Accor-Gruppe Hotels Ibis und Novotel eröffneten mitten in der Reisesaison. Punkto Wohnen ist mit dem kürzlich erfolgten Verkaufsstart der 36, 48 und 75 Quadratmeter großen Einheiten der Stein ins Rollen gekommen. Die ersten Büromieter wiederum werden im Dezember 2017 im QBC 3, das bereits vor Fertigstellung vollvermietet ist, ihre Räumlichkeiten beziehen. Anfang 2018 verlegt beispielsweise die BDO Wirtschaftsprüfer- und Steuerberatergesellschaft ihren Unternehmenssitz von der Innenstadt in ihr neues Bürohaus QBC 4, das sie Anfang 2016 erworben hat.

Öffentliche Anbindung und starke Infrastruktur sind für Büromieter Argumente für den Standort.
Öffentliche Anbindung und starke Infrastruktur sind für Büromieter Argumente für den Standort.(c) Stanislav Jenis

Auch die WKO hat sich für 3500 Quadratmeter Mietfläche an diesem Standort entschieden – ein Businessstandort, der, so betont Stadler, „alles andere als business as usual“ ist: „Wir haben uns der Nachhaltigkeit und visionären Bürokonzepten verschrieben.“ So werden zum einen für alle Bauteile des QBC internationale Zertifizierungen angestrebt und zum anderen Büros angeboten, die schnell und kostengünstig im laufenden Betrieb an die Bedürfnisse der Mieter angepasst werden können.

 

Lichter bleiben an

Deren Mitarbeiter und die künftigen Anwohner sollten dann schon mit einem abwechslungsreichen Umfeld rechnen können, meint Stückler. „Hier werden am Abend nicht gleich die Lichter ausgehen und die Gehsteige hochgeklappt werden“, meint Stückler. „Dazu ist das Viertel schon jetzt viel zu präsent.“

Infos, Tipps

Was kommt noch?
In unmittelbarer Nähe des Wiener Hauptbahnhofs entsteht mit dem HBF1 ein weiteres Bürohaus, das auf sechs Stöcken verteilt insgesamt 3700 Quadratmeter Mietfläche vorsieht.

Was kostet‘s?
Im The Icon Vienna beträgt die Nettomiete für Büroflächen pro Quadratmeter und Monat zwischen 16,5 bis 22,5 Euro, abhängig von Geschoßhöhe und Mietgröße. Im Quartier Belvedere Central (QBC3 und 4) liegen die Kosten zwischen 15,5 bis 16,5 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Was Essen, was Unternehmen?
Der Ringsmuth. Schon aus historischer Sicht das erste Haus am Platz. Küche auf gehobenem Niveau war hier bereits Standard, als in Sachen Hauptbahnhof noch lang nicht an Tiefbau gedacht wurde. Empfehlung der Redaktion: Erdäpfel-Grammelknödel mit warmem Spitzkrautsalat. Sechs Gehminuten vom Hauptbahnhof, die sich lohnen.
www.der-ringsmuth.at

Cohen‘s smartfood. Wer direkt in der Bahnhofcity nicht in einem der üblichen Kettenlokalen essen will, findet wohltuende Abwechslung bei Cohen‘s. Konservierungsstoffe und Geschmacksverstärker sind tabu, Regionales, frisch zubereitet wird bevorzugt. Liebhaber des Orientalischen kommen hier auch auf ihre Rechnung. Hinter der Theke wird hebräisch gesprochen, was zur Authentizität beiträgt. TakeAway gibt’s außerdem.

Belevedere. Zehn flotte Gehminuten bis zur Prinz-Eugen-Straße 27, die für Kulturaffine und Entspannungssuchende gleichermaßen sinnvoll sind. Entweder geht’s in das prachtvolle Belvedere Palace Museum oder (wenn nicht gleich und) auch in den wirklich beeindruckenden Alpengarten im
Belvederegarten.